老黄埔楼市现在主打一个：你方唱罢我登场，好不热闹。上周末，老黄埔又一个学铁商大盘亮相。由中建二局旗下中建玖合联手知识城集团操盘的文冲东旧改——未来方洲开放样板房。继兄弟项目中建海丝城后，未来方洲也是双TOD上盖大盘，南北、东西横跨5号线文冲站、13号线双岗站。项目总建面220万方，其中融资住宅60.85万方，总货量约6000套，分文园、渡头、江北三个组团。首推地块为文园南片靠近双岗站，约300-500米。总建面约20万方，货量1804户，规划9栋超高住宅，呈半围合、前高后低的“∏”形布局。预计首开1、2、4栋，分别是31层（2梯5户）、47层（3梯5户）和56层（3梯4户），涵盖建面约79㎡、95㎡、108㎡、128㎡、142㎡五个户型。对于未来方洲首开组团，不少人的第一反应，可能是它的住宅高度。首开组团设计的9栋住宅中，4-5-6栋高达56层、约180米；另外，2-3-7-8栋为47层、约150米；最前面两侧的1栋和9栋，也有31层、约100米。
前后形成两个梯度，落差分别为50米、30米，最高落差达80米！
之前，大家以为城市之光A北的50层，已算是旧改项目的极限了。没曾想，一路之隔的未来方洲，再一次突破市场想象。
目前广州最高的住宅已去到了差不多200米，比如尚东柏悦府、金众西关海。据@楼市前线统计，广州目前已入住的四五十层、170米+的超高层住宅项目，已有11个：如不出意外，应该会在相当一段时间成为黄埔住宅项目的制高点。对于超高住宅，市场受众的喜好不一，萝卜青菜各有所爱。有人恐高，避之唯恐不及；但也有人喜欢它“会当凌绝顶，一览众山小”的视野景观，如有君临天下之感。想象一下，在海拔之上，置身于大尺度客厅阳台，珠江东黄金十公里段，乃至广州城的繁华，尽收眼底，情绪价值也蛮高的。超高住宅的市场敏感点，主要是两个：一是等电梯难，上下楼不方便；二是安全问题。好在，未来方洲首推组团超高楼栋，均设计了3个电梯，其中三栋56层的“楼王”，为3梯4户。尽管楼层多，但只有220户，相较周边其他楼盘的梯户比好多了。比如，城市之光A8栋50层3梯6户共300户，中央公馆3栋47层3梯6户共276户，黄埔新城观澄组团46层4梯8户每栋360户。据开发商介绍，未来方洲首推组团符合住建部评定的三星绿色建筑，其安全性和节能标准达到国内最高标准。目前广州的住宅项目达到绿建三星标准极少。文园南片组团南向距离珠江1公里左右，主要为公园绿地、广州净水厂等低层公用设施，多数楼栋的多数户型南向180度视野景观无遮挡。
后排超高住宅超过万科黄埔仓公寓，大概30层以上，尤其40层以上，视野无敌。而且，首推组团东侧约300-500米是地铁双岗站，北面一路之隔是将引进的广州第一梯队学校，以及双山公园。另外，考虑到主干道黄埔东路的噪音粉尘影响，主要楼栋向后退距，并设计围合式园林，里面楼栋到路边形成约130米的绿化空间。对于主干道的噪音，据现场销售说，首推组团所有楼栋户型均安装双层隔音玻璃。我个人的判断是：后排超高住宅较好的楼层，预估4-4.5w/平区间浮动，楼王的超高楼层，不排除摸高到5w左右的可能。前面相对低且靠近大马路的楼栋，可能会便宜一些，预估3.6w/平左右浮动。之前的文章也说了，未来方洲首推组团整体区位比中建海丝城首开好一些，价格自然也会高一些。大概会保持五六千左右的差价吧。中建海丝城首开价格定了后，相当于给片区价格托底，后面其他新项目或旧盘加推，保持合理的价差，只会高不会低。甭想着后面的项目卷价格。要卷也是整体齐降，或齐涨。有需要入场的买家，按各自需求看菜下谍。未来方洲的户型，整体上算是中建海丝城首开的“升级版”。户型面积段虽然只有5个：79㎡-95㎡-108㎡-128㎡-142㎡，三至四房，但具体分成了高达12个户型。相比中建海丝城首推4个户型更为精细，选择也更为丰富。当然，也可能增加了部分人的选筹难度。有需要帮助的可添加观察君微信付费咨询，或入老黄埔楼市群吹水。
以下是未来方洲首推组团12个户型，悉数曝光。先不做户型点评，各位看官自行判断。一定要注意：图中右下方的户型位置示意，这是决定具体户型朝向、采光、通风、视野的关键因素，不可不知！
