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楼市整顿风暴来袭！直指地产中介售楼乱象：虚假广告、捂盘炒作...

21世纪经济报道 · 公众号 · 财经 · 2016-11-08 12:13

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导读：多年来，房地产市场的不规范行为令购房者一直处于弱势地位。销售误导、炒作、捂盘惜售、暗中加价、捆绑搭售、发布虚假广告、“饥饿营销”等等乱象丛生。

随着楼市的上涨和调控，住建部等部门针对楼市销售不规范行为开展了专项规范和整顿行动。

楼市整顿风起

今年以来，伴随着楼市上涨和调控，住建部等部门针对楼市销售不规范行为开展了专项规范和整顿行动，从10月起，整顿行动更为严厉。

根据21世纪经济报道记者了解，北京要求没有业主手写委托书、房产证和身份证复印件的房源必须下架等，而类似的要求不仅仅发生在北京，记者查阅某大型中介网站，房源下架明显增多，甚至出现某个小区房源全部下架。另外，在开发商销售方面也不断规范，记者以购房者身份实地走访了顺义区商住楼盘。这些楼盘表现都非常谨慎，不再设置或开放样板间和沙盘。业内人士表示，多部门联合执法对于市场规范很有帮助。市场调控监管应当制定一个长效的政策，更日常化，这样更有利于市场的长期稳定。

在北京市通州玉桥东路一隅，两家房产中介门店格外扎眼。与往常不同的是，两家门店大大的玻璃橱窗上如今空荡荡。以往，这里挂满了房源信息。透过玻璃橱窗，便能望见穿着西服的中介销售人员。

今年以来，住建部等各部门就开始对中介行业不规范行为进行严查整顿；四季度，伴随各个热点城市的集中调控，房企也面临史上最为严厉的企业行为规范的整顿。

21世纪经济报道记者统计发现，包括上海、武汉、成都、北京、杭州、深圳、郑州、厦门、石家庄等城市纷纷在严查房地产市场的不规范行为，并处以史上最为严厉的惩罚。

“行业整体的严查规范实际上是利好购房者的措施。”亚豪市场总监郭毅认为，从新房市场整顿情况看，严查规范等措施让新房市场的销售说辞更加真实可信。与之前相比，公示的房源数量也更加公开透明。这不仅可以令市场秩序更加合理，同时也让购房者的知情权得到了保障。

从整体市场层面看，中原地产分析师张大伟认为，房地产的不规范行为事实上放大了市场的恐慌情绪。实际上，过去十年以来，房地产行业的规范条款非常多，但是执行力度不够。有法可依，但是执法不严。此次严查整顿对于房地产市场逐渐走向规范具有积极意义。

“假房源”曾充斥市场

房地产行业关于中介的严查整顿自今年年初开始。

今年十二届全国人大四次会议期间，住建部副部长陆克华指出，中介行业确实存在一些不良的房地产中介机构，甚至违法违规的中介机构，通过各种方式谋取不正当利益，坑害消费者权益。据他介绍，住建部将在今年开展专项规范和整顿行动。

随后，住建部在全国范围内开展房地产中介专项整治工作。北京、上海、深圳、成都、武汉、天津、苏州、南京、无锡、杭州、厦门、福州、济南、合肥、郑州、重庆、石家庄等各地纷纷出台相关治理措施。

21世纪经济报道记者在住建部网站看到，今年5月和8月，住建部分别发布了《关于房地产中介行业违法违规典型案例的通报》。其中包括违规招揽业务、违规代理销售、违规赚取差价、违规挪用交易资金等方面。

今年10月份，住建部查处了45家失信中介。这些中介主要通过发布虚假广告、恶意编造散布谣言，制造房源紧张气氛，采取违规预售、捂盘惜售等手段，煽动消费者购房，以达到其抬高房价、牟取私利的目的。

21世纪经济报道记者从北京市中介行业了解到，北京在10月初对中介行业进行更大力度的整顿。口头通知要求“没有业主手写委托书、房产证和身份证复印件的房源必须下架、中介行业不允许渲染学区房”。

一位中介行业资深人士透露，这些下架的房源包括假房源和一些缺少证件需要补齐资源的房源。该人士称，中介公司内网会有百万套房源，这些房源有真有假。但以往，公司对此并不进行管理，经纪人在对外发布时会依据个人需求转发。这其中也包括一些经纪人通过虚假便宜的房源吸引购房者。

这位资深人士进一步表示，究竟市场上有多少假房源很难统计，但从总数来看，假房源的数量不会少。

21世纪经济报道记者在某大型中介网站看到，该网站北京区域至少下架了半数以上的房源。有些小区全部消失。

记者在该网站上搜索经常查看的“常楹公元”小区发现，该小区相关的二手房为0套。另外，记者发现，该网站公示的石家庄区域，除了还有5个在售楼盘，新房市场看不到其他房源。知情人士透露，该区域新房市场多数属于五证不全，该网站应该是进行了自查后下架。

记者以业主身份走访了北京市位于通州区域的链家中介门店。一位中介人员称，现在挂牌房源需要更为复杂的流程。“首先要先与业主签委托合同，同时业主出示身份证、房产证等信息。然后再让业主去做核验。”以前，挂牌房源并不需要如此详细的信息，业主只需要口头告知中介想要挂牌的房源信息便可。

不过，记者在走访一些中介门店时发现，仍然有中介顶风作案，在业主无法出示房产证的情况下仍然可以挂牌出售。

新房整顿直指“要害”

多年来，新房市场的不规范行为令购房者一直处于弱势地位。而住建部此次关于新房市场的整顿直指开发商“要害”。检查内容包括销售误导、炒作、捂盘惜售、暗中加价、捆绑搭售等违规行为，轻则公开通报、处罚，列入各地失信黑名单，重则移送司法机关。

21世纪经济报道了解到，目前，各地对于新房市场均进行了近年来最大力度的整顿。一些企业不仅责令整改，还遭遇了暂停网签的处罚。

截至目前，上海已对涉嫌擅自提价销售的8家房地产开发企业开展立案调查工作，并已暂停涉案项目网签资格；武汉保利康桥房地产公司因擅自向买受人收取预订款性质费用，被扣3分。目前武汉已查处发现存在各类违法违规问题的项目115个，已对其中的47家开发企业下达了《整改通知书》；成都则在10月19日，对中海、保利、朗基、万达、世联行等共计9家房地产开发企业及经纪机构在商品房销售市场违规行为进行处理。

北京一位开发商透露，近期，北京市对几家房企进行了约谈。21世纪经济报道记者了解到，约谈内容主要对以往要求的规范行为进行了进一步强调，但要求更为具体。

同时，北京市住建委明确9种不正当经营行为依法严厉查处。

其中包括：

→ 发布虚假房源信息和广告；
→ 通过捏造或者散布涨价信息等方式恶意炒作、哄抬房价；
→ 未取得预售许可证销售商品房；
→ 不符合商品房销售条件，以认购、预订、排号、发卡等方式向买受人收取或者变相收取定金、预订款等费用，借机抬高价格；
→ 捂盘惜售或变相囤积房源；
→ 商品房销售不予明码标价，在标价之外加价出售房屋或者收取未标明的费用；
→ 以捆绑搭售或者附加条件等限定方式，迫使购房人接受商品或者服务价格；
→ 将已作为商品房销售合同标的物的商品房再销售给他人等。

该开发商透露，北京市特别强调了开发商不允许开盘摇号、不允许排卡、电商等行为、不允许现场销售向客户传递离婚提议；不允许捆绑精装等。

上述人士透露，北京市此次整顿在过往都有强调，但这一次力度更大。“这次经常是多部门执法。比如建委和工商部门。另外，对于广告法的执行力度也非常严格。”

21世纪经济报道记者以购房者身份实地走访了顺义区商住楼盘。这些楼盘表现都非常谨慎，不再设置或开放样板间和沙盘。不过，个别楼盘仍然表示可以“排卡”。甚至还暗示购房者可以“多排几个号，增加选房位置靠前几率”。

在现场走访时，顺义一家商住项目销售员低声对佯装购房者的记者表示，“现在市场上便宜一些的新房大多数是50年的商住新房，但是几乎都没有样板间可看了。因为查的严，商住是不允许做住房样式的样板间的。之前有项目有样板间，但现在也不让看了。”

记者走访另外一家在建中的商住项目发现，该项目连正经的售楼处都没有。“现在查的严，只有个临时的售楼部，也没有沙盘，也没有样板间能看。”销售人员悄悄地表示。

行业痼疾需长效政策

事实上，多年来，房地产行业一直诟病颇多。开发商和中介行业时常采取不规范的销售行为来制造市场的恐慌，引起购房者的恐慌情绪。

比如，楼盘会采用“饥饿营销”的方式，通过捂盘惜售、开盘摇号、集中选房等方式，在某种程度上制造“一房难求”的恐慌。

以某楼盘开盘为例。当天该楼盘仅推出200套房，但排号人数高达600人，房源被一抢而空。然而，21世纪经济报道记者登录当地交易管理网发现，该楼盘实际取证套数为666套。如果这些房源一次性全部公开，恐慌性抢房局面就会大大减弱。

另外，在推广宣传中，开发商会有意放大楼盘优势，并在推广和销售说辞中进行夸张。这些虚假信息会对购房者决策过程中造成一定程度误导。而在销售环节，开发商通过一系列排卡等行为，对犹豫的购房者进行逼定。而这些都不利于购房者做出理智决策。

张大伟认为，房地产整顿是必然之举。房地产发展这么多年，10万亿级别的市场此前的确有不少不规范的乱象。“房地产发展到新常态，调控政策已经基本都覆盖，但是为什么还是出现部分城市涨幅过快。这和房地产的不规范行为有很大关系。”

张大伟认为，房地产的不规范行为事实上放大了市场的恐慌情绪。比如，中介通过虚假房源误导市场，吸引刺激房主与客户，从而制造市场的恐慌情绪。开发商通过捂盘惜售制造恐慌等行为。

郭毅认为，多部门联合执法对于市场规范很有帮助。她认为，市场调控监管应当制定一个长效的政策，更日常化，这样更有利于市场的长期稳定。

（编辑：张星）

21君

小伙伴们，住建部等部门针对楼市销售不规范行为开展了严厉的专项规范和整顿行动。你认为这会对房价、市场产生怎样的影响呢？

本期编辑刘巷