热度不减、高溢价或收敛 南京禄口新城板块土地市场分析

在南京总规与江宁总规一脉定位下，禄口新城依托临近空港天然优势，通过集聚产业、集中人口、完善功能，旨在打造南京南部现代化新城。作为南京市9大新城之一，禄口新城受到众多房企关注，近期土拍市场表现斐然，上半年拍出的4宗地共揽金45亿元，已然超出前三年土地出让总额。在即将到来的7月土拍潮中，禄口新城共有2宗地块挂牌出让，预期本次禄口土拍市场高溢价或收敛，但热度不减。

南京禄口国际机场作为江苏省唯一的国际机场，也是中国华东地区仅次于上海浦东、虹桥的第三大国际机场，对周边镇江、芜湖等城市服务功能与集聚效应凸显。随着禄口国际机场等区域战略性交通基础设施的建成，南京市对南京都市圈及长三角城市群辐射力得到显著提升，为进一步发挥国家级大型枢纽机场作用，《南京市城市总体规划（2011-2020）》中将禄口地区由"禄口镇"升级至"禄口新城"。

禄口新城范围北至北环路，东至新宁溧公路，南至规划安澜大道，西至宁丹高速，面积约61.36平方公里。新城地处南京市江宁区南境，距离南京主城约38公里，位于城市南北向城镇发展轴上。东临秦淮河，南接禄口国际机场，西紧邻江宁台湾农民创业园，北接江宁经济开发区南片。

禄口新城位于空港作业区周边10公里范围的空港城内，规划作为江宁南部与溧水北部片区中心，通过产业集聚、人口集中、功能完善，打造南京南部现代化新城。

禄口新城区位图

在城乡统筹力度加大背景下，禄口作为江宁区的主要组成部分，是南京未来最具发展潜力的新城之一，也是南京承载国际化功能、展示国际化形象的门户地区。梳理规划编制情况，可以发现，禄口地区作为热点区域，多层次规划均对禄口新城发展方向做出明确指引。

禄口新城相关规划情况表

可以看出，南京市总规与江宁区总规对禄口新城作了一脉相承的定位：长三角面向国际的空港产业集聚区，南京中心城南部次区域的服务中心，航空服务、物流与现代制造业基地，重点发展航空服务、物流与现代制造业。按照街道总规，禄口片区2030年总人口为32.18万人。

地区发展受到政府重点关注情形下，禄口新城土地市场备受房企青睐。2014-2017年上半年，禄口新城共成交13宗地块，其中住宅用地6宗，商住用地3宗，商服用地3宗，其他用地1宗；实际成交面积约79.87万平方米；成交金额81.71亿元，其中，11宗地块溢价成交，2宗无溢价成交，最高溢价达116.67%。

2014-2017年上半年禄口新城土拍市场成交一览

--今年土拍市场表现斐然，土拍金额增长三倍

2014-2016年，禄口新城土地出让面积及出让金额逐年下降，市场平稳趋缓。从2017年上半年已拍4宗地块来看，土地成交面积与2015年全年相当，但成交金额45亿元，超过前三年土地出让总额，足见市场拿地成本已经提高很多。

2014-2017年上半年禄口新城土地成交金额、面积同比

--宅地金额占六成，居住类用地成交多于商业

按地块使用性质分，近四年禄口新城成交的13宗地块中，住宅用地6宗，总成交面积552913.7平方米，占比69%；商住用地3宗，总成交面积123854.6平方米，占比16%；商服用地3宗，总成交面积107684.2平方米，占比13%；其他用地（居住社区用地）1宗，成交面积14289.21平方米。

成交金额方面，居住性用地占62%，商住用地占31%，商服用地占6%，其他用地占1%。

--溢价率下降，土拍市场逐渐回归理性

从地块溢价率来看，2016年禄口出让土地平均溢价率为97%，至今年上半年，溢价率已降至71%，从对溢价率的遏制来看，政策效果较为明显。可以预期的是，在接下来的7月土拍潮中，禄口出现高溢价率拿地的概率较低。

成交地块溢价率

综合禄口新城地理区位及规划指引，根据今年上半年土拍市场表现，即将开拍的NO.2017G13、NO.2017G23地块必然引起众多房企竞拍。具体情况敬请关注7月5日土拍网带来的即时土拍直播与分析报道。