国家高举“脱虚入实”大旗，左手指引、右手鞭策将房企赶上了产城运营商的道路。可产城的路要如何才能走通？恐怕绝大多数房企还尚未看清。本系列文章分为四篇，致力于站在房地产开发商的角度，帮助房企厘清介入产城运营领域在行业结构、站位、利润来源等方面的四重转变。
“产城运营”为开发商提供新的业务增长点的同时，也对企业的运营能力提出了更高的要求。总结来讲，它要求专业化产城运营商协调好“五大关键关系”。
处理好大政府与小政府间的关系是项目获取的前提。
同一区域（省、市级行政单位）项目配额、财政资源等有限，而每一个下一级行政单位机遇以GDP为核心的考核机制，都希望能够为自身争取到跟多资源，这就形成了“大政府”与“小政府”的博弈。
在B2G项目的进行中，“小政府”与城市运营商在某种程度上，具有“共同利益”的基础。协助“小政府”理优势、配资源、讲故事，以帮助“小政府”在“大政府”处争取到更多资源，是城是运营商的首要工作。
处理好政府与产业实体间的关系是项目顺利进行的关键。
部分地区政府与实体企业之间信任基础较为薄弱，其根源在于“二元市场结构”。“二元博弈”中很自然就会产生“以敌为壑”的思想基础，于是便伴生出“JQK”、“擦屁股”等现象。
为此，城市运营商需要通过沟通协调与规则构建，将不稳定的“二元”市场结构转化为稳定的“三元”市场结构。发挥“独立第三方角色”的信任纽带作用，弱化内部博弈、强化共同目标，从而让整个区域的各个利益相关方产生最大程度的协同效应。
区域与产业特征的匹配性直接影响到产业的能否真正落地。
“南橘北枳”的道理在B2G领域同样适用。我们不得不正视，过去10年，有不少“工业区”已经变成“僵尸区”。观察君认为，其原因不仅仅在于产业本身的落后性，更在于所引入的产业往往“聚而不集”
何为聚？通过税收优惠、投资返还等等手段，将企业“聚合”到区域内。
何为集？让区域内的产业“集成”为产业系统，实现良性运转与内生性成长。
企业的引入不仅仅在于单个企业物理位置的改变，更重要的是，需要让企业与该区域内的上下游企业、服务企业与市场间建立经济关联。唯有让区域内的企业形成一个产业生态，才能够称之为真正的产业导入。
为此，城市运营商应当做到：根据区域市场及原有产业特征因地制宜进行产业规划，并科学设计产业配比；通过公共空间打造与公共会议举办等方式促进企业间交互。
处理政策与产业规律的关系有助于加速产业落地与成长。
每一个行业都有自己的特性，其成长所需的要素也不尽相同。如：科技创新企业对资本助推与技术支持最为敏感的；传统生产类企业则更加注重成本控制，对税收优惠与该区域的产业协同性要求更高。
地方政府难以对每一类产业都有充分的了解，这就需要专业城镇化运营商把握所引入产业经营所需的核心诉求，并向政府的建议最恰切的政策组合与产业配套组合，做到事半功倍。
如何界定运营商与供需双方的关系决定了项目的利益结构。
运营商对项目的介入深度并非一成不变，城镇发展程度、项目范围体量、运营商资源水平以及相关方合作结构等均能够对运营商对项目的介入深度产生影响。因此，B2G项目的结构设计难以一概而论，但其思考角度却有迹可循。
图：B2G结构设计九问
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