求求你们，千万不能踏错人生第一步！

这个提问看似平平无奇

但实质上却非常经典

看似对余姚郊区个盘的点评

但实质上是对“年轻人应该如何买好人生第一套房、踏准人生第一步”的灵魂拷问。

为了写好这篇答疑， 二小姐特邀请宁波著名房姐来为我们解答第一部分内容：这个余姚个盘好不好？

这个楼盘位于宁波市余姚（百万人口的县级市），但并不在余姚市区里，贝壳将其归类为“余姚周边”。

什么光电小镇咱就不说了，该楼盘唯一噱头是舜宇新基地。舜宇作为上市公司，确实达到了千亿市值，至于海吉星，请问你是认真的么？请问 海吉星 是“余姚海吉星农产品批发市场有限公司 ” 的简称吗？它啥时候也成千亿企业了？长期生活在余姚的房姐表示真没听说过。

如果你在舜宇上班，喜欢住工厂隔壁，有钱可以任性，买买买；但投资就要慎重，未来的接盘侠是谁？是舜宇的车间外地员工？还是余姚本地人？

余姚人新房情结很重，除非万不得已马上要入住，或者为了孩子的学区，除此之外，我们买房绝对是直奔售楼处，半夜排队，全款摇号，托关系也要买新房的！什么？买二手房？丢不起那个人！

余姚很小，30分钟能从城北开到城南了，如果谁要买二手房，大部分是买市区带学区的为了孩子读书。你说的这个楼盘周边的余姚人，这个位置肯定是买长安小学+舜水初中的，除非谁品味特别，觉得这里对应的村小特别香准备来村小读书。

这个盘附近有个晶萃公馆，刚好是海吉星开发的商品房，余姚的中介常年在朋友圈刷广告，一会说房东急售便宜卖，一会说晶萃最后一套工抵房直接更名。挂出来的价格也就9K。

如果你这个外地人实在很喜欢很喜欢这个“光电 小镇 ”，那就来收一套吧，立马交房立马办证连期房的时间成本都不必支付，价格还比你的低！ 需要买房的请联络我余姚房姐哟！

余姚房姐回答完毕

但二小姐心里总有一种还没到高潮的感觉

他问的是这个楼盘好不好

我完完整整答了这个楼盘好不好

为什么我依然有一种意犹未尽的感觉呢？

忽然天空劈过一道闪电

二小姐瞬间醍醐灌顶

是了！

这压根就不是余姚光电小镇旁边的楼盘能不能买的问题，这是“年轻人应该如何买好自己人生的第一套房子”的问题啊！

让我们来看一下你的情况

你是温州人，在绍兴工作

选了一个余姚郊区的楼盘准备投资

你想干嘛？

你一个自己尚且衣不蔽体的小韭菜

已经想着给富裕的宁波人民捐衣服了？

二小姐要好好说道说道你了

你说绍兴限售两年，所以就不考虑买在绍兴了，那么在你的概念里，房子是买了新房，然后就蹭蹭蹭往上涨，等交房你就打算抛售，赚它一个小目标，对么？

这时候你面临增值税、个税、契税、中介费等高额税收，各种买进卖出的交易的摩擦成本、期房等待的两年的利息成本，加起来至少在总房价的18%以上！

哦对了，涨18%你也不挣钱，都交给国家和银行了。只有涨幅超过18%，你才能挣上钱！

买入期房，交房后不满两年卖出

①契税1-3%

②增值税大约5%

③个税1%

④中介费上下家各1%

⑤期房两年期间利息成本10%

总计约18%

我以前写过一篇文章叫做《 楼市做T是傻逼 》。做T是炒股术语，指频繁买进卖出，因为股市交易的摩擦成本很小，做T可行；但楼市不行，楼市的交易摩擦成本非常高，就是要长持才能获得较大收益，你想投资一套余姚郊区的房子短期抛售是挣不到钱的。

我对年轻人购买人生第一套房子的建议，永远都是 ：

能落户的话，尽量把户口迁移至大城市买房，比如你，26岁温州优质男青年，第一选择请落户杭州， 单核省会的竞争力永远比下面的次级城市要大。

无法落户杭州，就在自己工作的地方买房，或者回你的户籍地买房，看这两个城市哪个更优质。总的来说，中国南方城市，层级越高，投资潜力越大。

投资要顺水推舟，方能降 低成本。 切勿莫名其妙去外地买一套自己根本住不上又毫无亮点的房子，原因只是你被中介忽悠了，说这里有个“光电小镇”。

不要去对赌这些空中楼阁的东西， 全中国所谓的小镇产业园等概念成千上万，大部分都是死的，就好像全中国有新区万万个，只有浦东新区等极少数几个新区熬出头了，其它的新区都死了，包括砸了几万亿打造的滨海新区，赔成了鬼城。你问问天津的老百姓都挣上钱了么？

俗话说过江龙打七折，去外地买房，除非对方是大城市一线城市及其外溢，否则都不值得！连二小姐当年都踩过好多坑！说出来都是眼泪哇！但我是投资的闲钱，套了也就套了，你年轻人的第一套房子，千万不要踏错人生第一步！

不要去对赌“万一我运气好踩中了风口呢”？你有这么好的运气还买啥房？直接买彩票去呀！

那么问题来了——

你是不是觉得手里30万，预算100万，在杭州或者绍兴买不到房子呀？

杭州怎么可能还有100万的房子？我就是因为穷，才被迫买余姚郊区的房子的嘛！

呵呵，年轻人，你又犯了“贵妇CEO”的臭毛病了

贵妇王子们买楼，只有光鲜亮丽有售楼处的漂亮公寓才叫房子，别的都不叫房子。

十几年前，二小姐买上海的时候，我的另外一个师兄也买楼。囊中羞涩的我买了很远很远的浦东高行（老浦东都懂的）；我师兄看了看，摇摇头——我不要买这种鸟不生蛋出门有三根化工厂大烟囱的毒地！

二小姐就热情地介绍市区30㎡的老破小给他，师兄还是摇摇头——我不要买这种白蚁会从卫生间飞出来，蟑螂会从厨房间爬出来的破房子。

这可是我人生的第一套房子耶！

它们也能叫房子？

你看，只有市区光鲜亮丽的漂亮公寓才叫房子，别的都不叫房子，人家选择性失明压根就看不见！

最后我的师兄人生第一套房子买在了他的老家重庆，终于买上了他梦寐以求光鲜亮丽的漂亮公寓。

在富丽堂皇的售楼处

肤白貌美盘靓条顺的售楼小姐

配合着咖啡和舒缓的音乐

师兄终于把认购书签了

欣慰地想：

这才是我梦想中的人生的第一套房子

那时候的二小姐一脸懵逼：你丫一个在上海上班的小白领，为毛要把第一套房子买在重庆啊？为毛啊！为毛啊！

希望我师兄2008年的骚操作对你有重大参考意义

在势利的相亲市场，有房有车的才叫男人，别的都不叫男人；