假如北京跟进限售，会产生什么效果？

文 | 小樊

昨天继重庆限售之后，陆续又有7个二线城市加入限购。

在昨天的我公众号中发的针对重庆限售的解读文章中就说过一个观点，就是对炒房客集中的二线城市来说限售虽然是精准打击短期投机者的一个良策。

但是对一线城市北京来说，一旦出现限售政策在短期内会对北京的房价造成促进上涨的效果。

那今天继续解读，假如北京也会跟进限售政策，可能会出现的两种情况：

1.存量房源也限售

这种政策的话后果最直接，因为北京当前市场上交易的商品房都是存量二手房为主，新房非常少。

所以这个政策直接就会让现在北京二手房市场可交易房源立刻降低。

而当前还能在北京二手房市场上购房的主力人群基本上就是以自主住刚需和改善型换房人群为主，短期的投机炒房客基本上相当的少见，限售对这两种人群来说起到的影响力相对薄弱。

刚需可以说买了反正自住可以不动，而换房者有机会换置到更好的住宅之后，大不了下一轮的置换计划推迟几年也不会影响到他们的需求释放。

所以假如只是在市场上减少了可交易的房源供应，但是在不改变其他市场因素的条件下，是无法有效的降低需求的。

从市场供求关系的角度上来说，很简单效果就是价格上涨。

2.存量房源不限售，新老划断

这个道理还是一样，最主要的原因就是目前北京以存量二手房市场交易为主题的市场环境中的两类主流购房群体。

刚需买房人和改善换房者他们的购房需求绝大多数因素都是被自住需求所推动，他们的买房目的都在于长持房产。

因此以现在短时间卖出行为为目的的限售政策自然是很难影响到他们的需求。

其次虽然是新老划断，对北京二手房市场上现在供应的房源不会影响，但是北京作为一个以存量二手房交易为主的商品房市场，势必会造成的一个影响就是：

未来出现的新房源肯定会是卖一套少一套了，每成交的一套房源算上4到6个月左右的过户周期，至少有2年半以上的时间不会再出现在市场上。

所以即使限售只影响后续的二手房出售时间，对北京二手房市场6到12个月以后的供应量也会造成影响。

当然，这个影响相对直接让存量房限售来说做用的效果会更慢一些。

最后说明一下，限售政策会对北京的房价造成促进上涨的效果并不是等同于北京房价上涨。

主要原因在于北京房价的短期市场涨跌波动是多因素造成的综合结果，而限售政策对房价的上涨效果只能说是其中的一个因素而已。

目前来看看对北京二手房价格短期市场价格影响的因素中：

信贷因素对于房价的影响。

北京非普线造成杠杠比例过低对房价的影响。

全国范围内房地产调控对购房者心里层面打击对房价的影响。

这些因素所共同产生的效果，肯定是还要超过单独一个限售政策所带来的房价影响的。

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