北京调控升级“认房认贷”，业内认为改善需求影响最大

华夏时报记者 王冰凝 北京报道

北京房价一路飙涨后，终于引发政策重磅调整。3月17日下午，北京市住建委等诸多部门联合举行新闻发布会，进一步升级北京楼市调控政策，实施“认房又认贷”，二套房首付比例提至60%。

具体而言，居民家庭名下在本市已拥有1套住房，以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的首付款比例不低于60%，购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。暂停发放贷款期限25年（不含25年）以上的个人住房贷款。（含公积金贷款）。另外，企业购买的商品住房再次上市交易，需满3年及以上，若交易对象为个人，按照本市限购政策执行。

“今年的春天比往年来得早了些，房地产的热度也来得早了些，而且呈逐步上升的趋势，引导了又一轮的看涨行情。”资深地产业专家段舒怀称，一旦房价涨幅过快过猛，后遗症将会非常严重，不可不慎重。

停发25年以上房贷

据悉，在此次新政发布后，北京将暂停发放贷款期限25年(不含25年)以上的个人住房贷款(含住房公积金贷款)。

除了上述政策外，对于首套房购买标准，3月17日的新政也重新强调：居民家庭名下在北京无住房且无商业性住房贷款记录、公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的执行现行首套房政策，即首付款比例不低于35%，购买非普通自住房的首付款比例不低于40%(自住型商品房、两限房等政策性住房除外)。

对于此次北京楼市新政，中原地产首席分析师张大伟指出：“对改善型需求的影响最大，同比是过去可以被认定为首套的卖一买一群体，因为被认定为二套，不仅仅是首付的提高，利率的上涨也会明显抑制需求。”

今年春节以来，北京房价在经历了几个月的沉寂以后，突然又爆发了，尤其是二手房市场突然出现恐慌性上涨。而同期，沪深楼市则波澜不惊。

事实上，虽然此前北京执行着严厉的调控政策，但仍然难以遏制房价的上涨。中国房地产业协会发布的房价行情显示，北京房价连续17个月环比上涨，自2015年10月份以来，北京平均房价已经由37221元/平米，涨至60738元/平米（2017年2月），涨幅高达38.72%。

段舒怀认为，以北、上、广、深为代表的一线城市，仍然是供应量不足导致，包括土地供应和商品房供应都远远低于市场需求。一方面国土部门没有加大土地供应量，仍然维持控制城市人口和规模政策，长远来看，供应紧缺导致的房价上涨是必然的，另一方面，廉租房和安置房房源供应也远远低于预期，也增加了购房者的心理压力，促使价格攀升。

克而瑞北京高级分析师崔秀程也表示，近日，北京市政府常务会议审议通过《北京市2017年国有建设用地供应计划》，其中，住宅用地计划供应610公顷，同比减少近五成。而以房控地一直是政府层面的方针政策，因此土地供应的逐年递减情况还将持续下去，住宅就不可能增多，住宅供应的速度一直跟不上人口的增速，市场上供不应求的局面长期得不到改善，会刺激房价上涨。

而从二手房中介的统计数据也可以看出，供需关系正在使得二手房市场成为卖方市场。链家数据显示，2月新增房源量为41181套，环比上月上涨96.67%；2月新增客源量为134717人，环比上月上涨60.88%；2月带看量为697875人，环比上月上涨60%。新增客房比达到3.3，这意味着市场上每增加1套房子的同时，会有3.3位新买房客户出现。

一线城市房贷政策收紧

实际上，在此新政推出之前，房贷政策已经有收紧信号。3月16日，有消息称，2月以来部分银行北京分行暂停放款。  一家商业银行负责人告诉记者，目前央行确实对各家银行有控制房贷放款额度的窗口指导。其中，房贷发放的同比、环比增速均不能超过上月增速，且需逐月下降。“有部分大行主要因为之前放款量过大，目前额度紧张，所以不得不收缩个贷，不过多数银行目前仍在正常放款。”该负责人称。

不过段舒怀认为，目前政府的调控政策，还需要关注价格上升是否完全带动成交量的放大。从现有数据来看影响尚不明显，因此，这一波上涨行情是否能持续发酵，还需要看市场的反馈，不过上升的趋势是非常明确的。如果交易量放大，政府有关部门就需要从土地资源上和供应上来进行引导，单纯的限购难以改变目前的市场趋势。

有机构数据显示，3月北京将有23个住宅入市，因受到土地供应影响，未来月均约20个项目入市量也将成为极限。目前，有项目贴着价格“底线”低调入市，有项目选择“雪藏”，商住楼因为不确定的政策风险，加紧出货，而二手房市场出现回暖迹象。“一旦房价涨幅过快过猛，后遗症将会非常严重，不可不慎重。所以，我们还是希望房市和春天的温度一样，多给我们一些温暖而不是担忧。”段舒怀说。

受到北京看涨行情影响，一家距离北京300公里的新盘连夜涨价近2000元/平。段舒怀告诉记者，此轮涨价主要由一线城市带动，二三四线城市也快速跟进，形成了新一波上升趋势，同以往的情况类似，购房人买涨不买跌，上升大势带动房价上涨。但具体到不同城市，区别还是非常明显。

“二三线城市房价的快速上升受各地政府层层加码的限购政策影响，使市场判断房价持续上升成为共识，即使有相对充足的房源，开发商也不会松动价格，甚至会抬高价格，制造新一轮上升行情。”段舒怀表示，二三线城市的城市化进程仍在持续加快，城市规模越大，地段和区位对房产价格的影响越大，也促成现在阶段相对未来较为成熟的环境与配套的房源价格有所上升，另外不能忽略的是实体经济仍然没有明显好转，大量民间资本缺乏投资渠道，自然会选择相对稳健增长的房产市场，同样促进了房价的上涨。