阳学文：怎样搞好文旅地产开发？

当前，中国产业发展之大势是供给侧改革，产能过剩、去库存、结构性供给不足和金融风险等是很多实体产业都面临的问题，房地产业首当其冲，传统地产的去库存压力一直很大。

在供给侧改革的大环境下，对文旅地产创新模式进行深入研究尤为必要。

文旅地产表面上看非常红火，但其实际项目实施过程中存在诸多问题， 最首要的问题就是理念问题，文旅的核心是文化旅游是核心，地产是发展的载体。 一方面高品质、精品旅游产品供不应求；另一方面，因为旅游投资热度过于集中在酒店、旅游地产、低品质景区，普遍存在缺少情怀、特色，市场吸引力不足，造成了很多资源的闲置。

其次，理念不清主要表现在三方面：一是表现为供需不均，结构性过剩与结构性短缺并存，高水平、高质量供不应求，而低水平、低质量供过于求；二是表现为资本不畅，如何实现资本与项目的有效对接成为此中关键；三是表现为运营不强，诸如配套不够、盈利不足、管理不专等问题日益凸显。

我们将文旅地产分了三类，一类是目的地型度假综合体，依托核心资源，大山大水或者文化主体把市场吸引来，核心资源的吸引力是重点；第二类是城郊休闲游憩地产，主要依托当地的市场，在选址上要选择在大都市周边，重视市场的重游率与粘性；第三类是城市商旅文综合体，目前来说发展相对标准化，模式成熟，而拿地是重点。

从市场的需求侧来看，中国人从城居生活的1.0时代，真正进入到了旅居生活的3.0时代，大量休闲度假需求应运而生。伴随着城市化迅猛发展，都市人的休闲度假需求，急需有品质有情怀有特色的休闲度假产品释放巨大的市场需求，因而大众观光旅游产品的发展已经由资源导向型逐步发展为现在的生活方式导向型。

两大产业供给侧改革和市场需求释放的驱动力，文旅市场迎来了一个蓬勃发展的时期。文旅地产从字面上是“文化+旅游+地产”，其本质是资本要寻找突破天花板，寻找新的盈利模式与空间，同时为市场提供了释放需求的空间。

第一，规模上，更加百花齐放。 既有如海花岛大投资、大开发的项目，也有阿那亚、幸福公社这类小情怀、新运营的项目也越来越多。整体呈现出多层次、多规模的趋势。

第二，选址上，更加注重环境。 一方面注重生态、文化环境选择，将海洋、山地、湖泊、温泉、湿地、雨林作为热点投资区域；另一方面注重区位环境选择，像幸福公社选址在成都周边，以及皇家驿站很多的选址都是典型的例子。

第三，开发上，更加白热化。 主要体现在区域竞争白热化，产品竞争白热化、投资竞争白热化等。

第四，投资上，更加灵活多样。 投资主体更加多元，传统地产中的前100强中的70强都已经进入到文旅产业。还有很多的传统制造业、煤老板等跨界资本已经进入到文旅产业，寻求转型升级路径。

第五，融资上，方式更加多元。 资本通过诸如借贷、信托、证券化等传统融资模式以及产权+股权、众筹等创新融资模式进入文旅领域。

第六，布局上，更加内外兼备。 国际化扩张实质加快与国内持续扩张同时存在，以资本输出为主的海外布局步伐加快，大型地产企业、文旅企业结合较为成熟的开发模式，加速全国网络化的布局。

第七，经营上，更加注重资本化。 从单纯的房地产产品销售逐步转向实现资产的长期价值，并通过导入经营与管理资源来实现资产的持续使用与增值。

第八，模式上，更加创新深化。 无论是在开发模式，投资模式、合作模式，运营模式上都有所突破和创新。创新模式与传统模式并存，呈现出多元化发展态势。

第九，方向上，更加注重生活化。 度假、健康、养老、农业、亲子都将成为下一轮文旅地产投资的重要选择方向。

1.以生态导向型的低度开发

以生态资源为开发导向的低度开发的旅游地产项目的产品设计必须遵循生态化的原则，并且力图在环境保护和游客消费之间达到生态与人类活动平衡，一方面尽量使人类旅游活动对环境的破坏减小到最小，另一方面使游客获得更多的娱乐体验。在这一原则之下，旅游产品的设计就必须立足于以下要点：

第一，体现地域性。 地域性是对旅游区当地的历史、文化的延续传承，地域性的文化传承是形成该地域内独特性旅游产品的首要内在因素，所以地域性的独特性因素也往往是该地域内旅游产品设计的灵魂。例如：西北窑洞、福建土楼。