买房是件大事儿，买二手房更要多注意

题图来源：《北京遇上西雅图之不二情书》

购买二手房应该注意哪些问题？整个流程是怎样的？

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二手房交易流程比较复杂，总的来说，买二手房流程可以分为六步：

（第一步）准备买房（资金计划、初定区域）

（第二步）看房选房（看什么？怎么选）

（第三步）签约订房（核实产权、怎么签合同）

（第四步）支付房款（资金监管、办理贷款）

（第五步）缴税过户

（第六步）物业交割（除水电燃气外，还有哪些需要交割）

每个环节都有不少值得注意的点，下面将每个步骤展开阐述，以方便大家详细了解各个环节及注意事项。

一、准备买房

1. 做好资金计划

（1）确定大概可以贷款的最高额度：

商业贷款：首套普通住宅=评估价× 65%，非普通住宅=评估值×60%；二套普通住宅=评估值×50%，非普通住宅=评估值×30%。（根据北京 930 新政）

公积金贷款最高额度：首套 120 万，二套 80 万，最高贷款评估值的 80%。

（2）买一套二手房，除了房款(首付)外，还要考虑税费、物业管理费、中介费、装修费用等。

（3）清点家庭可用资金，包括存款、理财资金等，看首付够不够。

这个可以帮你确定你可以购买价值多少的房子。要保证这些钱都是在你计划购房的时间里可以取用的。

在帝都，要买一套 300 万的普通住宅，评估值约 270 万，那么采用商业贷款，可以贷款的最高额度是 175.5 万元。

在帝都，300 万的房子，即使满五唯一，也需要交 10 多万的税费、物业管理费、中介费，如果房子不满五年，可能会更高。

仔细一计算，要想买这套 300 万的房子，首付=300+10-175.5=134.5 万

2. 初步划定买房区域

根据自己手里的资金，问自己这几个问题：在城区买还是在郊区买？离工作地点多远合适？要买多大的房子？以此来初步划定选房区域。

选房时需要着重考虑的四个方面因素：

如果手上首付款比较少，那么可能要往五六环多找找；如果考虑离工作地点的距离，地铁沿线 30 分钟以内，都能满足需求。

如果家里有老人和小孩，考虑的点会更多，老人的话，要考虑离医院的距离，去医院是否方便，最好是三甲医院等等，如果有小孩，那就要去研周围究学校等问题。

3. 看买房资质

帝都的房子不是想买就能买的，准备材料到住建委审核，一般 10 到 15 个工作日出结果，有效期是 30 个自然日。

京籍单身：1 套

京籍家庭：2 套

非京籍：个税或社保满 5 年，1 套

港澳台侨：1 套

外国人：1 套

（均为 70 年产权的住宅 / 公寓）

二、看房选房

1. 怎么选房？

根据资金和初步选房区域的划定，我们就可以来选房了。找房源基本分为两种：

一种是通过中介门店找房，选择你意向区域的门店，告诉他们你的购房预算，让经纪人帮你查价格，看户型，现场实地考察等。

另一种是在网上选房，选房的时候注意检查房源图片有无漏洞、价格是否有较大的偏差。不要轻信网上报价，一些房产网站用低价假房源吸引客户，买之前找附近中介公司询价。

在选房过程中，最重要的是要识别假房源，避免做无用功，既浪费感情，又浪费时间。以下是我总结的 4 招识破网上假房源的方法：

2. 怎么看房？

看房是指实地考察房屋的情况，包括房屋的楼层、户型、朝向、采光、面积、层高、装修等房屋本身的情况，也包括房屋周边和小区的情况，比如：位置、生活配套、小区绿化、周边交通、物业管理等需要满足衣食住行四大方面的便利。

衣——可囊括服装店、裁缝铺、洗衣房等。

食——超市、菜场、小商店、饭馆、小吃店等。

住——不仅要看自己的房子，也要看周边的楼是什么房，更要看有没有化工厂、电站、加油站、汽车、机动车维修点等。

行——不仅要看房子附近有没有大量来往车辆、有几个车站等，还要看高架旁的下车道是不是在你的房子附近，出门是不是单行道等。

三、签约定房

1. 签约前必须核实房屋产权

（1）不同房屋产权 交易条件不一样

A.商品房：房产证下发之后才能上市交易。

B.公房：部分公房需要单位开户放弃回购证明的单据，才能进行交易。

C.一类经济适用房：契税票填发日期或者房产证登记日期不满五年是不能上市交易的；满五年的需要户籍地的住房保障办公室开具放弃有限回购证明才能上市交易。

D.二类经济适用房：包括回迁性质、康居和安居性质的房屋，按经济适用房管理的其他类型房屋，下发房产证即可上市交易；

（2）有没有经过房屋核验？

没有核验过的房屋有查封、抵押的风险，不能上市交易。

（3）产权人身份证与房产证一致吗？

如果不一致，能否提供公证委托书与产权人的身份证原件。

（4）房产证有共有人吗？

如夫妻共有的、继承人共有的，共有人必须都能到场签字，不能出席，必须提供公证委托书。

（5）原房主已婚吗？

已婚的话，需要提供配偶本人签字的同意出售证明。

（6）房子有租客吗？

如果出租，必须提供承租人本人签字的同意出售证明以及放弃购买证明。因为合同法规定，承租人有优先购买权。

2. 所有重要事项必须写进合同

（1）定金数、首付、尾款等金额多少

（2）税费承担者（北京都是买家承担税费，哭~~）

（3）采用什么付款方式

（4）首付的支付时间、条件

（5）过户的时间和条件

（6）户口什么时间内、条件迁走

（7）有没有学校名额、是否占用

（8）房屋内的设备如何处理，哪些是赠送给买家的，哪些是房主需要搬走等…

注意：

签署合同需要房屋全部共有权人都到场。

如果不能到场要提供经过公证的《授权委托书》

如果卖方已婚，签约时要提供《配偶同意出售证明》（哪怕媳妇一起到场，也得签，怕以后有纠纷）

四、支付房款

不管首付款、尾款还是物业保证金，一定不要直接把钱给卖家，一定要做资金监管。资金监管相当于房产界的支付宝，房子过户到手，资金才会解冻给卖家。

如果是全款买房，这个环节则比较简单。贷款的话，又分商业贷款、公积金贷款和组合贷，一般来说商业贷款最快，组合贷款最慢。

贷款的话需要弄清楚贷款的条件，个人征信有没有污点、收入证明够不够、房屋年龄有没有太老等。

五、缴税过户

1. 缴税

缴税需要买卖双方拿着材料去地税局办理，有的区县需要提前预约，有的不需要。

缴税之前有必要了解一下不同的房屋性质的缴税项目，二手商品房住宅需要缴纳契税、增值税、个人所得税，二手房商住房需要缴纳契税、增值税、个人所得税、印花税和土地增值税、已购公房和二类经济适用房需要缴纳契税、增值税、个人所得税和土地出让金，一类经济适用房需要缴纳契税、增值税、个人所得税和综合地价款。

2. 过户

房屋缴税后就可以办理过户，过户是去各区住建委或不动产登记中心办理。跟缴税一样，各区办理规定不一，有的需要预约，有的不需要。

六、物业交割

物业交割是全款买房的最后一步了，交割完毕，房屋的产权和房屋本身就都归你了，物业交割包括以下几项：

（1）水、电、燃气查验及费用结清

如果是卡式，将卡插入表中读出剩余数字即可结清相关费用。

如是读表，将表数抄写记录，向业主索要最后一次缴费凭证。

（2）供暖协议变更及供暖费结清：

到房屋所在供暖公司或是房主原产权单位查证，并向业主索要最后一次缴费凭证。

（3）物业协议变更及物业费结清：

买卖双方到房屋所在物业公司落实停车费、卫生费、有线电视费等相关物业费用的结清。

（4）有线电视过户及有线电视费、电话费结清。

（5）户口迁出情况：

一般要求客户在办理物业交割之前办理完毕户口迁出手续，如有特殊情况，卖方暂时不能将户口迁出的，也要让卖方做出书面承诺。如果允许，可以留部分押金以制约。

（6）屋内设施交割：

将房屋内留存设施清点交割，双方签字认可。钥匙、门卡等物品的交接。

温馨提示：2016 年 10 月 1 日起北京暂住证不再办理，正式实施居住证。要想买房，需要持有居住证或者有效期内的暂住证才能买房。

二手房交易流程一般有六大步骤，交易流程比较复杂。当然如果通过中介买房则会比较省心，中介公司在帮助购房者寻找房源、签约定房、贷款、缴税过户、交接入住等方面都已经有一套专业的流程化管理，购房者会省去很多麻烦事儿。

本回答由链家网房产百科独家整理。

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