大决战：成都二手房的暴击

一）楔子

平时工作十分繁忙，新开了公众号，陆陆续续把自己水库论坛的存量文章挖坟传上来，虽然存量文章还很多，但是难免会有错别字，相对于那种一个团队创业的公众号，维护这个号已然消耗了大量精力，因此，接下来的更新频率肯定会慢些，此外，现在的政策环境，万一被喝咖啡了就真的没什么意思了。

现在的是允许暗涨不能明说，你天天说涨，对不起，不符合大政方针，但是媒体个人不说不代表交易价格不涨，刚需一回头，不是说房价平稳，交易冷清么，价格怎么又翻倍了？

对于广大知乎码农小白领，他们是万万接受不了房价飞涨的现实的，承认现实对于他们是一件要命的事，2017年的3月起，成都房价将会是多头对空头的单方面屠杀。

当下，皇城帝都的房价已经癫狂，对于这啪啪的打脸到底该如何是好，我在想这个3月的春天，对于帝都和成都都是个不小的劫数。是飞升上神，还是下凡历劫，这十字路口，值得密切关注。

当然，对于成都，下凡历劫也是为了重新位列仙班的，那个各方面对房价上涨十分不友好的制度观念循环已经破除，无论短期内如何，中长期看，成都房价只有一个字：涨。

二）决战在二手

房产投资有一个术语，水库论坛上叫做“处房情节”，简而言之就是有相当大比例的人群只买一手房，这辈子不想和中介有什么联系，买房子只能是坐在售楼处喝咖啡等待售楼小姐接待。或者说判断一个城市房产交易是否成熟，房价是否昂贵，就要看这个城市人的处房情节的比例，或者说是一二手房交易量的比例，北京上海深圳早就进入存量房时代，二手房交易规模是一手房的数倍，老破旧的房屋价格也十分昂贵，换房和买新房的成本巨大，这里的人居住环境和水准甚至不如中西部城市。

成都、西安、武汉、重庆、长沙之类的城市由于土地出让量巨大，容积率又高于北京上海，长期巨大的新房供应量导致这些城市基本是一个一手房主导的市场，对于这些城市的人民，2015年前小年轻结婚婚房是二手房简直是不可思议的事，为什么买二手？除了学区和真的太穷外，没有任何理由去买二手房，在这些城市二手房东加上精装修和税费，基本都是亏本卖房，一把辛酸泪，买房投资赚钱只停留在商铺上，住宅赚钱？WHAT？你逗我？

因此，在一个新房主导的市场，房价无法起飞，二手房东挥泪抛售，房产中介代理新楼盘是主业，二手房交易是副业，这种城市是典型的不利于房价上涨的制度与观念循环。

因此，判断一座城市到底有没有前途，一定要看二手房的交易量，因为，房产投资决战在二手。

三）掩耳盗铃的知乎

今天看到了知乎上的一个火热的帖子《成都房价从16年9月开始上涨到现在都17年2月开年了，为什么会越涨越高？》

https://www.zhihu.com/question/55815327?utm_medium=social&utm_source=wechat_session&winzoom=1

收到赞同最多的高分回答居然是：“我不关心，不接手，涨幅太大了！！！”

我不清楚知乎上的码农小白领们的脑子长在哪里，对于成都从去年到今年二手房交易的突飞猛进视而不见，对于自身巨大的利益和资产上巨大的损失轻描淡写，这到底需要你几辈子的工资来补偿！

就在昨天，3月11日，该帖子下面有一个匿名用户的反驳震耳欲聋，居然赞同票数之低让人侧目，陈述市场的事实，在知乎上成为了不正确的事。

附该匿名用户的精准作答，对于其客观陈述的事实，向其致敬：

作者：匿名用户

链接：https://www.zhihu.com/question/55815327/answer/147111271

来源：知乎

著作权归作者所有。商业转载请联系作者获得授权，非商业转载请注明出处。

“我要置顶挂你了，你在误人子弟，现在二手房在跳涨，整个成都市除了高新和天府新区，去化水平都逼近警戒线了，快接近6个月了，所以你知道二手房东为啥又把价格挂成180了吗？因为看的人多……我很激动……因为你在误人子弟

再次更新，赶紧买吧……没有新政的话……5月份二手房价格会逼近2万了……现在除了天府新区和高新区，去化水平都低的吓人了……

更新链家数据：1月成都全市成交二手房12986套；2月成交结果尚未出炉但共计新增房源20845套，环比上月上涨71.13%；新增客源82719人，环比上月上涨33.23%；带看客户共计309563人，环比上月上涨94.06%。会不会带来更严的新政？

再次更新判断，6月份主城区新房全面抵达15000，部分优质区域破2万

原答案：想了很久，还是来回答一个吧。第一，主城区的土地供应量2016年还是较之前有所下滑，具体下滑多少，我手头没有具体数据，仅说自身感受，之前在青羊、锦江、武侯、高新的部分环境舒适的片区，新建楼盘还是有的挑，而且无论户型还是朝向都选择性余地比较大，在2017年2月的现在，难度很大。第二，2016年全年销售量是超过2016年的开工量的。第三，三环内的新增土地供应会越来越少（当然你说成华区还有很多我也没有意见，不过反正我不买成华），同时土地价格越来越贵（因为旧改成本越来越高）。至于大家最关心的价格嘛，可以参考链家数据。

我对成都房价判断重新做了调整，今年之内，主城区及天府新区核心区的房价就会稳定到2万（老公房除外），部分优质区域要到3万。”

四）可怕的真相

那么，真想到底是？

成都的二手房市场和近郊新房市场已经进入了火山爆发的阶段，除了最近已经癫狂的帝都北京，成都秒杀一切其他一二线城市，其带看量，成交量，客源量，客户量都在爆发，链家数据显示成都是中国现在二手房交易第二城，拉下第三名数个身位！这就是显示。

链家成都数据：

从链家上可观察到的趋势是市区品质二手房大盘小区的低价房源上架即被扫光，导致整个小区二手房的最低价格不断刷新，一旦一个二手盘1万5千元的2套房子被卖掉，整个小区的二手房就稳稳地站在了1万6，这种趋势在华润二十四城，时代晶科名苑，时代豪庭，保利中心，首航欣程，凯德风尚，中海城南1号，泰悦湾，鎏金岁月，塔子山一号，四海逸家，卓锦城，果壳里的城不断上演，大部分小区低价房从去年11月最低1.3左右直接到现在1.8左右，普遍以一个月1000元的速度冲击向上！

新盘的疯涨被限制住后，各大楼盘使出浑身解数进行精装修和捆绑车位，而成都的二手房东信心指数也爆棚，一旦一套低于小区均价的房子上架，客户带看都是一批次好几个买家，二手房东频频跳价，以至于现在水库库友在成都看了100套二手房，居然找不到能买到的合适标的！

五）帝都已癫狂、成都已发狂、长沙按不住、西安春来到

帝都已癫狂

正如欧大所说：帝都北京的2017年已经坐在了火药桶上，附上链接：http://mp.weixin.qq.com/s/BB4gYTw0ip6Lc7FRMFcGcw

2015的深圳，2016的上海，这次三大一线城市风水轮流转，终于轮到了2017年的北京！

帝都链家数据：

附链接：2017年2月，北京楼市已癫狂。。。

https://baijiahao.baidu.com/po/feed/share?wfr=spider&for=pc&context=%7B%22sourceFrom%22%3A%22bjh%22%2C%22nid%22%3A%22news_3302378473246016520%22%7D

成都已发狂

成都的疯狂现在正在从主城和高新天府新区向龙泉，郫县，西河，大丰，温江急剧扩散，与此同时，品质二手房源已经没有卖盘，成交均价和二手房的交易频率获得了真正的数量和质量的双重提升，2017年将是成都二手房市场成熟的元年，也是破除长期新房市场主导，处房情节遍地死循环的元年，打破了一环，就会打破整个循环。现在的成都买房者们已经不是在售楼部摇号感受抢房的气氛，而是在链家中介店里面和其他二手房买主进行竞争，这种一次带5家客户看二手房的场景在三圣乡，茶店子，内金沙，二十四城，倪家桥，桐梓林各处涌动，绿皮中介连休息的时间都没有。

下图为犀浦万科理想城售楼处，继万科城1.2-1.4后，理想城也正是准备1.15开卖。

附链接：进击的郊县

http://mp.weixin.qq.com/s/Z2iG5h6OKP0RvT2hitXXCg

长沙按不住

上个月去了趟长沙，梅西湖畔清水毛坯房全部站上15000元，精装全线上20000，不仅如此还爆出了北辰三角洲开盘抢房的闹剧，长沙本地城市吹手肖东敏更是号称《长沙房价即将全城大涨》，虽然其文章多有夸大其词，但是长沙即将补涨是板上钉钉的事实，会沿着梅溪湖，滨江新城，洋湖，江东高铁新站，北辰三角洲方向不断蔓延补涨。

下图：3月8日长沙北辰三角洲开盘景象

狂热与裹挟：北辰三角洲抢房故事

链接：http://mp.weixin.qq.com/s/b3Xk1oULoESDjzUlygSicg

西安春来到

前天晚上本人在水库一品堂群里刚刚进行完西安房产投资讲座，昨天，也是3月11日，西安各大楼盘抢房盛景就刷遍了朋友圈，在全国限购的调控下，还不要求社保的城市中，我依旧维持我西安讲座上的判断：成都非高新天府新区，长沙，西安（重庆我不做评论）是接下来较好的投资标的。

下图：3月11西安各大楼盘开盘景象

当然，我国中西部大城多年的新房市场为主，供应量巨大，处房情节严重，体制内分房屡禁不止都使得这些地方即使全城向好，仍然有深坑和地雷，能否赶上车，能否辨别出那里是坑，那里是果实，还需要更深层次的眼界和见识。

风来了，猪都会飞。

中西部大城二手房的决战已经打响。