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调研组特别报告：这个产业园区如何破局招商、运营？

招商引资内参 · 公众号 · · 2024-03-26 21:51

正文

【 招商引资内参导言 】

文化产业是促进国民经济转型升级和提质增效的新动能、新引擎。江苏泰州文化创意产业园区通过多年来不断改革创新，接连破局招商、运营等发展难题。其蝶变之路有何可学习借鉴之处？招商引资内参（微信号 zsyznc ）选取江苏泰州市社科联调研组（朱莹、吕斌、李占国）刊登在《调查与研究》上面的报告供参考。

【招商引资内参正文】

中国式现代化的本质要求之一，就是实现高质量发展，而园区是经济高质量发展的主战场。在各类园区中，文化创意类新兴产业园区由于其定位于文化类现代服务业，对资金支持、创意人才、配套环境的要求尤其高，大部分中小城市难以满足，文创园区和文创产业的高质量发展面临诸多困难。

近年来，泰州市文化创意产业园依托文创大厦这个载体，通过深化改革，破解发展难题，有效激发了活力。仅仅 3 年时间，文创大厦入驻企业数就从 100 余家增加到 442 家。 3 年前，大厦年纳税额不足 200 万元，今年有望突破亿元大关。随着中电建、良药电商等知名企业相继落户，加上成功举办疫情后泰州首场大型户外音乐节——超导音乐嘉年华，文创大厦的实力和影响力迅速提升，一方文化产业、现代服务业发展高地正在泰州东部新城加快形成。

01 这是一座什么楼？

文创大厦位于泰州市海陵区凤凰东路文化创意产业园内，建筑总面积 7.8 万平方米，地上建筑 25 层，总高度 99.8 米，是园区发展文化创意产业的主要载体。

2017 年投入使用之初，文创大厦也面临着诸多困境。

招引企业难。运营三年，只有 100 多家企业注册，实际入驻不到 20 家，不少企业都是不缴税、不缴租、不缴费、非正常营业状态的“僵尸”企业。

大楼运营难。年税收额只有 120 多万元，收缴租金不足 100 万元，但欠缴水电费与房租多达 170 多万元。

人气集聚难。办公人员不足 200 人，一度陷入“人气不足—商业配套难—招商引资难—入驻率低—人气不足”的循环。

2020 年 8 月园区改革后，实行现代企业模式的集团化管理。园区运营主体东城集团专门成立文化产业公司负责文创园运营发展。经过 3 年时间，文创大厦已发展成产业之楼、税源之楼和希望之楼。

（ 1 ）企业集聚的产业之楼

文创园定位于发展现代服务业和总部经济，重点招引文化产业、电子商务、检验检测、配套服务业和总部经济企业，一批新兴企业加速集聚。福宇园林、慧钢网、华迪计算机集团、东升新能源、美抖文化、泰科检测、领航机电、良药集团等企业纷纷落户文创大厦。园区影视产业、文体产业快速发展，已初步形成了中国智力运动泰州品牌。

目前，文创大厦注册企业总数达到 442 家，实现了文化创意、信息类企业集聚发展，企业数相比 2020 年增长了 3 倍多。园区现已成功获评“ 2022 年江苏省第一批高质量发展服务业集聚区域”“江苏省文化产业示范园区”等省级荣誉称号。

（ 2 ）高质量发展的税源之楼

按照市场化运营模式，泰州东城集团全面分析楼宇运营存在问题，启动以平方米产出为核心，结合“按产业定价、按楼层定价”的市场化运营策略，经营质态显著提升，文创大厦成长为高质量发展的税源之楼。 2021 年文创大厦完成税收 1260 万元， 2022 年完成税收超过 3530 万元，大厦出租率也由之前的 30% 提高到目前的 85% 。

（ 3 ）青春蓬发的希望之楼

“人”，尤其是“青年人”是泰州未来发展的希望所在。短短三年时间，文创大厦集聚办公人员已经达到 1100 人左右，且主要以 40 岁以下中青年人为主，再加上周边服务于园区的餐饮、酒店等其他商业服务，文创园集聚人数接近 2000 人，已成长为充满活力的文创社区。遇到电子竞技体育赛事或音乐节等文体活动，周边更是人气“爆棚”，今年 5 月在文创园举办的超导音乐节就吸引全国各地乐迷近 3 万人，文创大厦及文创园正成为吸引年轻人的一个强“磁场”。

02 这座楼是怎么“火”起来的？

2020 年 8 月，泰州市海陵区实施开发园区体制机制改革，推行园区党工委（管委会）统一领导的“京泰路街道 + 集团公司”管理模式，园区管委会、京泰路街道、东城集团各司其职，联动协作，以改革为园区发展添活力增动力聚合力。改革后的文创园高点定位，聚焦重点产业，以产出效益为中心，采取多种措施，文创大厦实现了蝶变升级。

（ 1 ）始终聚焦文创特色产业，全力“培”出来的

文化创意产业园成立伊始就定位于发展文化创意产业。而文化创意产业属于战略性新兴产业，产业风险大，培育周期长。文创园深入剖析自身区位、资源等方面的优劣势，不断深化对文化创意产业发展规律的认识、把握，最终定位于文化创意产业中的影视制作、广告传媒、电子竞技、电商直播等细分产业。

在资源嫁接方面，积极与国内影视行业龙头牵线合作，目前与长春电影集团合作中的影视作品有 3 部；在政策制定方面，对文创产业“另眼相看”，重点扶持，在房租、税收标准等方面远低于其他产业。同时，紧紧围绕年轻人的需求，着力提升载体服务配套设施，建成咖啡厅、共享会议室、智慧公寓、品牌便利店、健身房、餐厅等服务空间，吸引文创企业入驻。

目前，文创大厦已培育出了量润影视、大鹏影视、千鹤影视等业内小有名气的影视企业，出品了《我的影子在奔跑》《国徽》《建筑师》《故宫》等多部优秀影视作品。

（ 2 ）坚持聚焦赛事活动，精心“炒”出来的

近年来，以电子竞技为代表的智力竞赛活动备受青年人喜爱，举办相关赛事已成为提升城市影响力与传播力的重要途径。同时，电子竞技等智力赛事活动硬件场馆投入少而业内关注度高，具有“四两拨千斤”的效果。

文创大厦依托江苏省内最大的电竞场馆，打造集电子竞技比赛、赛事直播、智力运动与电子竞技运动相关行业特色培训与实践中心、全民健身智力运动为一体的中国智力运动（泰州）产业基地。

目前，此地已成功举办海峡两岸电竞青年交流赛、华奥星空杯电子大赛、王者荣耀腾讯官方海选赛等数十场活动，组建泰州第一支电子竞技战队参加瑞典瓦罗兰特电竞大赛等赛事并获得亚军的成绩，智力运动电竞馆获评华东十佳电竞场馆。

（ 3 ）精准聚焦发展痛点，倾力“扶”起来的

针对文化产业发展的痛点，园区精准持续发力。

产业集群打造是文创园面临的最重要的难点和痛点。文创大厦侧重于文化产业集群、文化产业生态的打造，注重招引文化产业上下游相关企业，实现“上下游就在上下楼”。近年来，园区基于现有大量影视制作公司的优势资源，积极招引电商直播类企业入驻，取得明显成效。如新入驻的超导传媒以电商直播运营为主，具有大量的短视频制作、大型活动录制需求，江苏一殊、大鹏影视等视频制作公司具有强大的制作能力，于是很快形成了便捷紧密的上下游合作关系。

文化创意产业发展，资金不足是另一个痛点。文化类企业大多无可抵押的资产，传统金融服务难以满足，制约企业做大做强，制约优质项目招引。园区针对这一痛点，采用市场化运作的产业基金解决关键阶段的融资需求。目前发起、参与的基金达到 50 支，基金规模 40 亿元， 2022 年投出去的资金超过 7 亿元，有力地支持了优质项目招引和企业发展。

深度聚焦“平米论英雄”，大胆“改”出来的

文化创意产业是新兴产业，大多为中小微企业。园区在发展之初，以企业数量集聚为主，达到一定规模后，文创园对企业进行引导、规范、筛选，注重推动企业高质量发展。文创园在“亩均论英雄”改革的基础上，创造性地探索以平方米产出为核心的效能改革。

一是核算运营成本，测算租金底价。在保值增值总目标下，基于其准公共属性，剔除文创大厦固定资产折旧、财务费用等固定成本，测算维持正常运营的最低租金。

二是采取市场定价机制，制定“按产业定价、按楼层定价”的市场差别化定价策略。 3 至 8 层定一个最低价格，集中招引及扶持文化创意类小微企业； 9 至 12 层较低定价，集中招引律师、税务、审计、会计、工业设计等生产性服务业企业； 13 至 19 层为提高定价，招引综合实力较强的中大型企业； 20 至 25 层再逐层提高定价，招引综合实力更强的总部企业或区域级总部企业。

三是采取差别化税收标准，签订税收对赌协议。文化创意类重点扶持企业为每平方米每年纳税 1000 元，非文化类企业为 3000 元。非正常经营的企业，达不到税收标准直接退出；经营正常的企业，给予一年缓冲期，两年合并考核，仍达不到标准就要退出。

03 大楼“蝶变”给我们带来哪些启示

2020 年底，泰州文创园提出 “十四五”实现纳税超亿元目标。 2023 年 1 至 7 月份实现纳税额 4365 万元，超过去年全年。算上东城集团纳税，文创大厦 1 至 7 月份已实现纳税额 6800 万元，今年有望提前实现“十四五”纳税超亿元的目标。泰州文创园的快速发展，对文化创意产业及相关园区的发展具有诸多启示。

1. 发展文化创意产业是城市迭代升级的“必过坎”。传统工业城市转型升级是多地共同面临的难题。 以泰州为例，城市三产结构偏工业，工业结构偏重工业，制造业产业链、价值链偏中低端，服务业偏传统，人口结构偏老龄化，对青年人和人才吸引力偏低，城市转型困难重重。

泰州海陵工业园区针对本区的发展实际及未来目标定位，锚定文化创意产业，迈出了转型发展的第一步。面临改革前仅 100 余家企业入驻的窘境，园区没有动摇初心，而是坚定信心，将发展文化创意产业作为城市迭代升级的“必过坎”，通过改革的办法解决发展中的问题，久久为功，把园区推上了发展“快车道”，有力带动了城市转型。

从深圳、上海、杭州等城市的实践看，文创产业与制造业链接融合，文化创意和设计服务与现代制造业相互渗透赋能，通过工业设计、品牌营销、工业会展、工业旅游的协力共进，可以提升传统制造业价值链、拓展产业链、催生新产品和新业态，推进制造业实现新旧动能转换和高质量发展。

此外，文创产业与旅游产业相结合可以提升城市旅游产品的知名度、美誉度；文创产业与乡村振兴相结合可以助力乡村特色产业发展；文创产业与城市宣传相结合可以助推城市快速破圈，打造爆款网红城市。

文创园的发展历程也表明，虽然文创产业本身的直接经济效益有限，但间接效应明显，具有很强的正向产业外溢效益，对增强城市文化竞争力、提升产业发展水平具有不可低估的作用，必须坚定不移发展。

调研组特别报告：这个产业园区如何破局招商、运营？

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