我们常说，上海发展一路向南。
但回顾历史，这是一条很长链路：
短短数载，徐家汇板块从默默无闻“副中心”，成名副其实“中央活动区”。
但鲜少有人知道，最初的徐家汇，只不过是一条“臭水浜”。
那么它如何一步步走到今天？它未来的发展如何？从买房置业角度来看，它是否具有泡沫？
今天这篇文章，或许能给现在买在潜力板块的你，一些启示。
上海西南“商圈之王”最大变迁史
徐家汇如何称王？
清嘉庆年间编撰的《上海县志》中，在上海全境图上就已标注了“徐家汇”。
百年前，紧邻徐家汇的肇嘉浜曾是一条沪上街知巷闻的“臭水浜”。
后太平天国时期，四处难民涌入，汇聚于此，形成集市，建成各色店铺，这是如今华山路商业街的雏形。
到解放前夕，徐家汇已成为一个汇聚万人，拥有众多中小型工商业的街区，成为上海市区西南部的交通要道和商业区。
如今徐家汇的第六百货也建于这个时期，以及同期建成的徐汇剧场（现美罗城）、衡山电影院等。
1986年10月，根据国务院批复的《上海市城市总体规划方案》，
自此乘着改革开放的春风，开启高速发展时代，
逐步成为徐汇地标名片和中心区域。
2000年左右，如今耳熟能详的
汇联百货、东方商厦、太平洋百货、汇金百货、美罗城、港汇恒隆广场
等相继建成，构成如今徐家汇商圈主体。
从空中看去，
徐家汇商业中心是由五条主干道汇聚而成，华山路、衡山路、肇嘉浜路、漕溪北路及虹桥路。
五条主干联结于此，5座主力商场分处五方。
这个格局很容易让人想到上海另一个城市副中心——都是由五条干道联结的五角场。
同五角场一样的是，徐家汇也面临着商业业态老化，建筑形态陈旧的难题；
但不同的是，两个超级商业中心走了不同的改造路线：一天一地（物理意义上的），这个我们后面再说。
先来看一下徐家汇的具体配套情况。
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七轨交汇
狭义上的徐家汇通常指五条干道交汇处的商业中心，
西南紧邻内环高架线，接田林与万体馆；北至淮海中路，临新华路；东边则挨着衡山路、建国西路、斜土路。
内环线高架匝道口有宛平南路、漕宝路、吴中路等多个路口。
区域内5条道路主干道，
1、9、11号线
3轨交在板块中心徐家汇站交汇。
3、4、7、10号线
则位于板块边缘，涉及交通大学、肇嘉浜路、宜山路、上海体育馆多个站点。
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不夸张地讲，徐家汇编织
的地上地下
交
通网，想去哪都毫不费力。
称霸上海教育中心
徐家汇如何保持一席地位？
汇师之名，起源于徐汇师范，和徐汇中学有点历史渊源，坊间传闻汇师里有很多公家子弟就读。
迄今为止汇师已经有150多年办学历史，中途经历过两次转制。
要注意的是，
汇师对口的初中是徐汇中学和第四中学，其中第四中学不算特别优秀。
小升初是两所初中电脑派位，因此相对来说还是有风险的。
除了汇师，徐家汇板块还有一所
交大附小
，
也是徐汇较优质的公办小学。
作为一所百年名校，前身是交大的教职工子弟学校，由交大直接管理，20008年更名为上海交通大学附属小学，由徐汇区教育局属地管理。
论办学水准和家长口碑的话，交大附小在徐汇区属于二梯队的水平。
更重要的是，
其初中对口
是徐汇中学和南模初，都是一梯队公办初中，
因此这一升学路径也是比较推荐家长关注的。
初中方面的
徐汇中学、南洋模范初级中学和第四中学
各有特色。
其中
徐汇中学和南模初都是徐汇公办初中的佼佼者，
历年中考成绩斐然。
南模初如今属于南模教育集团，也有着嫡系的一定优势。
交大附小+徐汇中学/南模初较稳妥；汇师小学+徐汇/第四中学相对热门。
另外，虹桥路小学+徐汇中学/南模初算是剑走偏锋的选择，适合外区转入或不在意小学教育水平的家庭。
浦西教育强区的佼佼者，氛围良好，但也需尽早准备规划。
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房型老去...
历史地段无平替！
徐家汇开发得早，所以很多房型也有些年限了，几乎都是05年前建成。
比如
东方曼哈顿、莱诗邸、永新
这些标杆社区，挂牌均价高达16万，其余的房屋均价都在10-12万之间。
很多人说徐家汇房价有泡沫，那是他们小看了历史沉淀的力量。
本地居民的梦中情地，
历史沿革的地位，
交通学区商业配套无可挑剔；
看中徐汇的购房者，在上海乃至整个江浙沪，都很难找到一个平替。
提到学区，在汇师对口小区中，既有1000-2000万的品质改善商品房，东方曼哈顿；
也有性价比较高的凯旋花苑、玉兰花苑等，价格在1000万出头兼顾自住与学区的住房；
而在交大附小对口小区中，中凯城市之光是2012年的次新小区，也是板块内比较稀缺的豪宅小区。
产品属性还是比较有竞争力的，当然相对来说价格也比较高，基本都在2000万以上。
虹桥乐庭和汇贤雅居是兼顾自住和学区的性价比之选，挂户口的话则可以选择凯旋小区和南丹小区，还是有不少一房可以选择。
光启小学和虹桥路小学也在徐家汇板块内，就不太适合目标小学学区的购房群体了。
不过，虽说地位不可撼动，但随着产品力逐渐老去，徐家汇的未来或许也会面临一些挑战。
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（仅限前10组）
作为上海最早的副中心，发展到现在也是有一些年头了。
早先年开得红红火火的一些业态，
虽说是顶级商圈资源，但
其实已经不太适应如今的情况。
一个典型的代表就是数码产品类。
还记得世纪初的时候，全国各地遍地开花都是电脑城、数码城，如今却基本销声匿迹了。
美罗城最早就是卖电脑等数码产品的，如今经过改造，已形成全新业态。
