此次广东拟发行307.1859亿元土储专项债，覆盖广东19个地级市上报的86个回收闲置土地和纳入土储的项目。广东率先披露存量土地回购专项债的相关募投信息，充分体现广东走在改革前列的特征。其对于全国其他省市加快专项债回购存量土地提供了非常好的范本。观察此次广东专项债工作，其具有几个重要特点。

一是工作效率高。春节后首个工作周开始，广东省内各城市密集发布专项债收回收购存量闲置土地公告。此类工作的重心在于系统梳理符合要求的地块。而当前各地块对应的专项债募投计划已经发布，充分说明广东在存量土地盘活方面，积极对标国家和部委相关政策，高效率推进相关事宜。

二是覆盖城市多。从统计来看，此次除深圳和东莞没有发布募投计划外，其他广东所有地级市都已经发布相关债券募投计划。这也说明广东各地都在存量土地盘活方面持续发力，具有全面性和广覆盖性，也有助于各地有力促进存量土地的盘活。

三是从此次专项债的相关公示材料看，主要包括法律意见书、募投报告、项目信息表和专项评价报告等内容。此类材料较好地对存量土地的相关内容进行合规披露，更好地促进机构投资者关注各地今年存量土地盘活工作，也有力地促进各类财政金融资源的聚焦。

四是收地和储地两项工作一起推进。此次回收闲置土地和纳入土储的项目，其本身是作为统一有机体进行的。其中2025年的发债募集资金，主要用于购地款支付。而到2026年则会进一步发行土储资金。这两部分资金的占比预计分别为80%和20%。换句话说，各地今年的工作重点在于积极回收土地，而明年的重点是将此类土地纳入土地储备并进行二次供应。

五是适当保持偿债的主动权。此次专项债计划分为第八期和第九期。其差异点在于，第八期债券期限设定为“5+2”，也就意味着2030年3月份地方政府有权选择提前偿还债务（地方政府是指土储中心、整备中心或规划中心等）。这也说明立足于土地市场的复苏态势和地方政府财政能力的提高，在债券偿还方面确保了主动性和灵活性。

存量土地回购专项债，本质是一类特殊的债券，其自然就需要解决债券管理工作中最核心的问题，即偿债的资金来源。此次从募投计划等材料可以看出，对于首批回购存量土地专项债而言，其具有非常稳健的偿债机制。

一是通过地块收储价格的合理定价，有效降低了收储成本。对此类地块进行系统梳理，可以看出，其地块价格相比初始出让价打了折扣。各地块平均来看，大概是6-9折水平，这有效减少了地块收购的成本。同时，此类被收购的地块普遍属于优质地块，客观上后续土地出让的工作会比较顺利，土地出让金收入状况可观。每份募投书中都强调了本息覆盖倍数，从测算来看，地块出让后，扣除出让过程中的成本，土地出让净收入明显超过收储价格，从经济上是可行的。

二是强调了对土地项目的持续监测和关注。这可以防范收储地块项目相关风险的出现。从相关风险的提前预判来看，主要包括潜在的合规性风险、资金筹集与偿还风险、土地市场风险、项目实施风险、管理与运营风险等。比如说针对土地出让收入不足、土地价格不增长等可能情况，各地已经明确建立偿债准备金制度，用准备金弥补缺口。此类风险的提前预警，有助于债券信息的公开透明，更有利于债券的管理和投资人权益的保障。

三是强调对土地项目规划的调整。从此次收储的地块来看，其类型很多，既包括住宅用地，也包括商业办公用地，部分城市亦有工业用地。其中以商业办公用地为例，部分募投计划信息显示，后续将通过调整土地属性即转变为住宅项目等操作，以增强地块的市场价值和社会效应。我们认为，各地立足于最近几年房屋销售市场的变化，尤其是结合核心地段产品需求的变化，将优化土地规划内容，进而增强后续土地交易的吸引力。

广东率先推出首批回购存量土地专项债，是对“严控增量、优化存量和提高质量”工作的落实，同时也是对去年自然资源部发布的《关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知》的更好落实。我们认为，此类政策对目前各地存量土地的回购等有较好的启发。

一是有效防范化解了相关风险问题。从各类待收购的闲置土地来说，其背后反映的是房企资金方面的较大压力。很多地块无力开发，与房企资金状况恶化有关系。而这又会衍生出很多复杂的纠纷问题。当前通过存量土地专项债的发行，将更好地化解此类存量土地项目，也将有效地将有关风险问题进行剔除。而且从比较务实的角度看，房企的感受会最强烈，因其实实在在地促进了存量土地的出清和消化，有助于更好改善现金流状况。