过去三十年，城市的发展使得上海楼市快速扩张，

房价在短时间内实现数倍增长，吸引了大量的购房者和投资客。

随着时间的推移， 房价高涨和市场的过度投机 成为上海楼市的主要问题。

自2021年以来，上海楼市开始出现明显的调整。

从老破小到老破大，从郊区次新，再到市区次新。

病来如山倒。

目前已经即将击穿2015年和20 20年的两波上涨行情，可以想象跌幅之大。

不过，这种 下跌并不意味着市场已经完全冷却。

相反，市场的调整和转型是房地产市场发展的必然规律。

在这个过程中，一些缺乏竞争力的产品将会被淘汰，

而一些高品质、高性价比的房产将会受到市场的热捧。

所以即便在低迷的房地产市场行情中，有些小区仍能 逆势上涨。

本期，我拿着研究院的统计数据，和大家一起看看，

这五年的时间，究竟哪些小区在上涨？

这里之所以 选择2020年初-2024年末的时间周期 ， 是想验证从 上一轮房地产牛市开始至这一轮房地产熊市结束的房价涨幅情况。

涨幅榜前十

2020年顶着前所未有的YQ事件，上海二手房市场“逆风翻盘”，

二手房成交金额超过一万亿，同比增长30%。

很多人，在那一波拉升中，入手了房子。

跨越五年的时间维度，房地产牛市熊市交替，二手房挂牌价成交价起起伏伏。

但 2020年买入这些小区的那批人，已然成了赢家。

第十名：塘桥家化滨江苑

家化滨江苑，当年也是塘桥顶级瞰江豪宅。

距离黄浦江只有50米，小区后门就是滨江大道，整体户型南北朝向，全景落地窗，北望外滩，南瞰世博，远眺南浦大桥，夜赏陆家嘴CBD。

小区又位于浦东内环的洼地塘桥。 教育资源抗打，生活又十分便利，还坐拥稀缺江景和顶级医疗资源的塘桥， 是不少中产家长期待的地方。

187平同户型的三室，2020年单价7万多，2024年卖10万出头，现在小区挂牌均价12.3万/平， 涨幅28% 。

第九名：斜土路日晖二村

很多人都对老破小有误解，觉得老破小不值得买，即将被淘汰的产品。

但实际上， 部分市中心核心地段老破小小区过去五年不仅跑赢大盘，甚至涨幅不输给旁边的次新房小区。

比如日晖二村，1954年建成的老房子。

当年主要是配给华东纺织管理局和华东工业部下属的纺织、五金和化工企业的工人。

据传老艺术家杨锡业曾经也住过这里。

杨锡业：86版西游记弥勒佛扮演者

从绿网的成交价格来看。

2020年年初时日晖二村成交单价在51976元/平。

2024年最近的成交单价是85726元/平， 涨幅65% 。

我们来看一个徐家汇的标杆次新房，中凯城市之光。

小区目前在绿网挂牌均价14.6万/平，在2020年前后的成交价在11万/平左右， 涨幅不到30% 。

如此看，日晖二村确实牛。

第八名：古美同济融创玫瑰公馆

2018年浦西中环线的新盘，当初开盘均价6.9万/平，与周边二手房价差不大，所以当时抢筹热度很高。

2020年初97平的三室成交价7.9万/平，2024年就涨到了12万/平， 涨幅51% 。

现在小区二手房价格逼近13万/平，当初买进的房东真的赚麻了。

为啥能涨得那么快，跟它的地段、交通、学区等诸多因素是成正比的。

同济融创玫瑰公馆是标准的地铁小区，距12号线虹梅路站3号口只有200米。

周边有闵行区平南小学、协和双语国际学校、上海市实验学校西校等学校，还有永乐、国美电器漕宝购物中心等大型商场。

另外，还包括古美医院、复旦大学附属儿科医院。

地理位置优越，周边配套设施齐全，楼龄新 ，这是它能穿越牛熊的原因。

第七名：赵巷凯迪澳澜湾

没想到吧， 二手别墅也有上涨的。

赵巷作为上海政府规划的三大国际社区之一（碧云 西郊 赵巷），东邻虹桥核心商务区，西邻淀山湖风景区，南邻佘山旅游度假区，北邻漕河泾软件园开发区。

属于大虹桥与佘山共同辐射区。

环拥宋庆龄学校、协和双语国际学校、美国学校、英国学校、新加坡国际学校等国际高端学校。

交通有G50高速，成活配套有山姆、奥特莱斯、合生新天地。

2020年初挂牌价3.8万/平，2024年末挂牌价6.7万/平， 涨幅75% 。

第六名：镇宁路545弄

优质好地段，价格合适从来不愁卖。

镇宁路545弄，典型的老破小小区，2020年年初挂牌价6.6万/平，2024年末挂牌价11.7万/平， 涨幅76.5% 。

2020年二百多万买进的人，即便在熊市也躺着赚钱。

第五名：衡山路高邮路5弄

衡山路的小区地段价值最高、房龄折旧充分，资产泡沫相对最小。

高邮路5弄2020年初挂牌价10万出头，2024年末挂牌价已经达到惊人的18.5万/平，涨幅 83.2% 。

如果想买徐汇，不建议去华泾、长桥等比较偏的地方。

徐汇区越偏的地段，房价泡沫就越大。

第四名：斜土路日晖五村

日晖新村是徐汇第一批的工人新村，比曹阳新村晚2年。

之前斜土路街道以日晖五村为试点，计划原拆原还。

不过因为赔偿等各种原因，拆迁计划失败告终。

可怎么也想不到，斜土路的老破小，越老越吃香。

20年初的时候成交单价6万出头，现在挂牌价都 12万多了 。

地段好，总价低的小户型的老破小，真的太香了。

第三名：夏阳柏源晶舍

柏源晶舍，是绿地集团在青浦新城打造的TOD住宅，2018年时开盘认筹率不足50%。

2020年初挂牌价2.5万/平，2024年年末也涨到了5万出头， 几乎翻倍 。

带地铁的优质次新房，还是能够穿越周期的。

第二名：斜土路江南新村

江南新村是江南造船厂的职工宿舍，现在有六七十年的房龄了，

靠近4号线/12号线大木桥路站，是真正的徐汇滨江板块。

现在买这里的老破小，图的就是拆迁。

既然日晖新村的拆迁预期没了，那就期待下江南新村吧。

江南新村与东安新村仅相隔一个内环高架，具有合并开发的潜力。

地段好、小户型、待拆迁，buff叠满，房价自然降不下来。

2020年初挂牌价6万出头，2024年末挂牌价已经逼近12万/平， 五年时间几乎翻倍 。

第一名：龙华云锦东方锦园

要说熊市领涨的板块，徐汇滨江必定榜上有名。

新钱老钱都喜欢追捧一线江景豪宅。

徐汇最贵的二手房云锦东方锦园，涨得也最厉害，

2020年初挂牌均价12万，2024年末涨到了26万/平， 涨幅116% 。

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以上 这些小区，在 近五年时间里，

挂牌价上涨最多的翻了倍，最少的也涨超60%， 这是真的涨价。

它们也存在一些共性：

要么有地段交通的加持，

要么有学区和拆迁预期，

要么是品质次新房，

房东对自己的房子也是十分自信。