文章来源：FT中文网
随着不少内地人士在香港置业，以及金融危机以来长期的低利率环境，香港的楼价节节升高，在过去几年被推到历史高位。早在2012年初已经恢复到亚洲金融危机之前的高位，之后更是无惧香港政府层出不穷打压房价的“辣招”政策，屡创新高。截止2018年一月中旬，楼价已经从2012年的水平之上，又增长了65%。
内地人士在香港置业，有些是看好香港楼市的前景，有些是因为从内地或者海外移民至香港工作生活，也有一些是看中香港对私人产业的保护以及相对完善的法律制度。但不少内地人士在香港的产业，都委托中介人代为租赁，极少参与小区物业的管理，这给不少物业管理公司创造了灰色地带。
和内地不同的是，香港所有的物业管理公司，大多都会采用抽取佣金的方式。例如拥有不少内地业主主打“豪宅”市场的西九龙某楼盘，一开始的佣金高达10%。也就是说，物业公司每帮屋苑花掉一百元的费用，都要额外抽取10元的佣金。对于一个每年物业经常性支出超过4000万的屋苑来说，仅仅是抽取这一部分的佣金，就可以坐收400万的收入。这对于任何一家物业公司来说，都是一块不小的肥肉。
这种抽佣机制，直接造成了Moral Hazard，即道德风险的问题。物业公司理论上是为业主们服务，应该合理的运用物业管理费，提供合理的服务。但实际上，为了抽取更加多的佣金，不少物业公司都会变相“鼓励”一些不必要的豪华支出。
《全港业主反贪腐反围标大联盟》的发言人庄荣辉，就曾经向媒体举例介绍说，”同一间公司管理两个屋苑，座数相同，户数相若，一个安插4个行政人员，另一个34个！“。如果一个行政人员的每年工资在20万左右，这多出来的30个不必要的人员，已经可以令物业公司每年多赚60万的佣金（以10%的佣金计算）。
庄荣辉指出，这种以支出比例抽佣金的形式，问题很多。他对媒体表示，他最爱讲鱼蛋的故事。有屋苑搞中秋嘉年华，某业主供应一毫子一粒的鱼蛋，管理公司不要，找了一家一块七毛钱一粒！用这个方式多收管理费。
至于更加昂贵的维修工程，那就更容易出现问题。即便是公开招标的方式，也有不少陷阱。例如香港越来越多的“围标“现象，即某一个承办商将价钱定的很高，再找一些“朋友”同时投标，将价钱定的同样很高，给业主们一个错觉，以为贵的价格是市场价，最终被逼接受不合理的价格。
不少屋苑的维修合同，都以数亿计算。仅此一项，就可以为物业公司创造几千万的佣金，使得不少物业公司乐于在”围标“事件上坐视不管。香港政府近年来加大了对围标现象的防范和打击，但往往因为较难取证，最终可以定罪的只是沧海一粟，使得”围标“现象屡禁不绝。
为了避免自己的“大使”（广东话，即浪费）引起业主的怀疑，物业公司使出不少手段。其中常见的手段，就是动用物业管理费的维修储备金。这样既能不停地花钱出去，又无需加管理费。等到了真正需要大维修的时候，业主们才发现原本应用于维修工程的储备金已经所剩无几。为了保持屋苑的质量和楼价，只能和物业公司妥协，支付额外的管理费。
近年来，物业公司违反道德风险的例子，越来越多的被媒体披露。不少屋苑为了阻止物业公司变相增加不必要的花费，纷纷成立了业主立案法团，选出业主代表作为管理委员会的委员，更好的监管物业公司的服务。不少屋苑在成立了业主立案法团之后，都有效地将支出控制在较为合理的水平。
然而管理委员会，尤其是主席一职，有很大的权力，可以在无需事先告知业主的情况下，批准数亿计的合同，或者是增加物业管理费。这样大的权力，却因为缺乏有效的监督，衍生出不少更复杂的新问题。
其中管理委员会的成员，无需申报利益，亦无需披露自己是否有利益冲突。不少屋苑的管理委员会，最终变成保险经纪代理人，或者地产中介的俱乐部。一方借用管理委员会委员的名号发展客源，另一方的物业公司则通过拉拢，甚至提供一些灰色地带的利益，例如免费停车位，“说服”管理委员会批准一些昂贵的不必要的支出。例如在西九龙一间拥有不少内地业主的屋苑，就曾曝出业主管理委员会的副主席，司库以及接近一半的委员，都在同一家保险公司担任保险经纪人。
