香港物业管理：法律背后的灰色

随着不少内地人士在香港置业，以及金融危机以来长期的低利率环境，香港的楼价节节升高，在过去几年被推到历史高位。早在2012年初已经恢复到亚洲金融危机之前的高位，之后更是无惧香港政府层出不穷打压房价的“辣招”政策，屡创新高。截止2018年一月中旬，楼价已经从2012年的水平之上，又增长了65%。

内地人士在香港置业，有些是看好香港楼市的前景，有些是因为从内地或者海外移民至香港工作生活，也有一些是看中香港对私人产业的保护以及相对完善的法律制度。但不少内地人士在香港的产业，都委托中介人代为租赁，极少参与小区物业的管理，这给不少物业管理公司创造了灰色地带。

和内地不同的是，香港所有的物业管理公司，大多都会采用抽取佣金的方式。例如拥有不少内地业主主打“豪宅”市场的西九龙某楼盘，一开始的佣金高达10%。也就是说，物业公司每帮屋苑花掉一百元的费用，都要额外抽取10元的佣金。对于一个每年物业经常性支出超过4000万的屋苑来说，仅仅是抽取这一部分的佣金，就可以坐收400万的收入。这对于任何一家物业公司来说，都是一块不小的肥肉。

这种抽佣机制，直接造成了Moral Hazard，即道德风险的问题。物业公司理论上是为业主们服务，应该合理的运用物业管理费，提供合理的服务。但实际上，为了抽取更加多的佣金，不少物业公司都会变相“鼓励”一些不必要的豪华支出。

《全港业主反贪腐反围标大联盟》的发言人庄荣辉，就曾经向媒体举例介绍说，”同一间公司管理两个屋苑，座数相同，户数相若，一个安插4个行政人员，另一个34个！“。如果一个行政人员的每年工资在20万左右，这多出来的30个不必要的人员，已经可以令物业公司每年多赚60万的佣金（以10%的佣金计算）。

庄荣辉指出，这种以支出比例抽佣金的形式，问题很多。他对媒体表示，他最爱讲鱼蛋的故事。有屋苑搞中秋嘉年华，某业主供应一毫子一粒的鱼蛋，管理公司不要，找了一家一块七毛钱一粒！用这个方式多收管理费。

至于更加昂贵的维修工程，那就更容易出现问题。即便是公开招标的方式，也有不少陷阱。例如香港越来越多的“围标“现象，即某一个承办商将价钱定的很高，再找一些“朋友”同时投标，将价钱定的同样很高，给业主们一个错觉，以为贵的价格是市场价，最终被逼接受不合理的价格。

不少屋苑的维修合同，都以数亿计算。仅此一项，就可以为物业公司创造几千万的佣金，使得不少物业公司乐于在”围标“事件上坐视不管。香港政府近年来加大了对围标现象的防范和打击，但往往因为较难取证，最终可以定罪的只是沧海一粟，使得”围标“现象屡禁不绝。

为了避免自己的“大使”（广东话，即浪费）引起业主的怀疑，物业公司使出不少手段。其中常见的手段，就是动用物业管理费的维修储备金。这样既能不停地花钱出去，又无需加管理费。等到了真正需要大维修的时候，业主们才发现原本应用于维修工程的储备金已经所剩无几。为了保持屋苑的质量和楼价，只能和物业公司妥协，支付额外的管理费。

近年来，物业公司违反道德风险的例子，越来越多的被媒体披露。不少屋苑为了阻止物业公司变相增加不必要的花费，纷纷成立了业主立案法团，选出业主代表作为管理委员会的委员，更好的监管物业公司的服务。不少屋苑在成立了业主立案法团之后，都有效地将支出控制在较为合理的水平。

然而管理委员会，尤其是主席一职，有很大的权力，可以在无需事先告知业主的情况下，批准数亿计的合同，或者是增加物业管理费。这样大的权力，却因为缺乏有效的监督，衍生出不少更复杂的新问题。

其中管理委员会的成员，无需申报利益，亦无需披露自己是否有利益冲突。不少屋苑的管理委员会，最终变成保险经纪代理人，或者地产中介的俱乐部。一方借用管理委员会委员的名号发展客源，另一方的物业公司则通过拉拢，甚至提供一些灰色地带的利益，例如免费停车位，“说服”管理委员会批准一些昂贵的不必要的支出。例如在西九龙一间拥有不少内地业主的屋苑，就曾曝出业主管理委员会的副主席，司库以及接近一半的委员，都在同一家保险公司担任保险经纪人。

媒体也曾经报道位于观塘的康丽园管理委员会主席，在收到房协来信，指出其收到的标书整体估价比房协聘请的专业人士估价高出四成的情况下，仍坚持签约，并且在签约后五天之内辞职，引致不少业主怀疑其背后是否有利益收受。

在一些“豪宅”屋苑，或者是内地业主比例较高的屋苑，这类现象更为严重。不少业主忙于自己的职业，或者是常年居住在内地，对屋苑管理的参与度接近零，使得管理委员会和物业公司可以操作的灰色空间越来越大。一些在内地的业主，往往设置了自动转账来交物业管理费，不能有效地团结起来监督屋苑的管理情况，被数次加价之后才后知后觉。

要有效防止这类现象，最重要的是提高业主的参与度。只有大部分业主都积极主动参与屋苑的管理，才能有效收窄此类法律背后的灰色地带。值得庆幸的是，近年来社交媒体的盛行，使得不少业主可以更容易聚集在一起分享信息。例如奥运一间主打豪宅的屋苑，管理委员会在没有咨询业主的情况下，就批准增加12%物业管理费的决定，增幅远超合理的通胀水平。最终由两名小业主通过组建WhatsApp群组联络业主，拿到超过5%的业主授权，最终成功推翻此项不合理的决定。

甚至随着WeChat在香港越来越普及，不少内地业主也通过网络参与自己位于香港的产业的管理。例如曾经出现过业主管理委员会意欲动用可以多达八百万的物业管理费，对反对增加物业管理费，质疑管理委员会的决定是否有利益收受的小业主，提出“诬告”的诉讼，意欲将有异见的业主拖入诉讼官司，以此施压，消灭反对的声音。所幸这家屋苑虽然有不少常年居住于内地和海外的内地业主，却通过WeChat连接起来，最终拿到足够多的内地业主授权，使得物业管理费最终没有沦为管理委员会的私人银行。

香港的法律和对私人产业的保障，是香港宝贵的资产。然而，在物业管理方面，法律的背后也还存在不少灰色的地带。除了依赖媒体的监督，社交网络的发达也大大地提高了透明度。即便是身在内地的业主，也可以透过社交网络，及时的了解自己在香港的产业管理的事宜，从而更好的保护自己的利益。这对社会公义和进步而言，可谓是一大推动。