开盘提要：
1
、绿城润百合位于杭州东新板块，容积率
1.8
，做了高层
+
叠墅。首开预计
190
套精装高层一把梭，均价约
49000
元
/
㎡。这个价格，比东新板块的伟星星晖嘉和府、西房宸樾恒久府贵了约
2000
元
/
㎡。
2
、绿城润百合学区划片落于观成武林小学、初中。对有“书包”需求的家庭，为了观成武林多花
2000
元
/
㎡是值得的。去年杭州中考，观成武林中学“异军突起”， 以前三率
37.18%
、重高率
53.85%
、优高率
84.62%
的成绩全市断层第一。这所学校已经成为拱墅区的新晋名校。
3
、从绿城润百合置业顾问处了解到：首开“建议
2
个车位”，两车位成本约
90
万元，这样一算，起步户型总价超过
900
万元。研究员建议，不要 “盲眼摇”
+
无脑冲，周边或有更好的选择。润百合的外立面、园林、户型、装标中规中矩，自住合适，但也没有眼前一亮的心动。
4
、东新板块在接下来的半年里供应充足，共有
5
个项目轧闹猛：除了润百合、
星晖嘉和府、宸樾恒久府之外，
与润百合一路之隔的中天海威项目，容积率仅为
1.7
，均价
49970
元
/
㎡。甚至还可以考虑招商上塘低密项目，容积率仅
1.2
，一线上塘河景、地铁上盖、四层叠墅，限价为
56820
元
/
㎡，和润百合的六层叠墅相差不多。
5
、还值得关注的是
绿城三塘新品，板块首个不限价产品，据称要卖到
5.5
万元
/
㎡，产品力拉满，除了四面铝板、地下会所、恒温泳池外，装标也会提升。
6
、目前的倒挂不明显。虽有观成武林的加持，但板块成交价不会超过文晖的嘉里馥源庭、和品，后者成交价
6.3-7.2
万元
/
㎡
，交付后的天花板，要看标滨江棠前文栖、绿城不限价项目的二手价格能冲多高。
7
、相比高层产品，主城区稀缺三叠墅，绿城造，总价
1500-2000
万元，值得入手。
绿城润百合位于东新路、漾河弄交界，规划了
6
幢高层、
4
幢六层叠墅。
高层产品面积段仅两个，分别是
172
㎡四房和
200
㎡五房，其中
172
方有两种户型，此次共推
190
套。剩余四幢叠墅面积约
260
方，共
54
套。
首开预计
190
套精装高层一把梭，均价约
48900
元
/
㎡。在叠墅价格的对冲下，精装高层比限价
49970
元
/
㎡要低一点，仍比东新板块的伟星星晖嘉和府、西房宸樾恒久府贵了约
2000
元
/
㎡。
据置业顾问讲，润百合高层、叠墅产品均“建议两个车位”，总价
90
万左右。
目前看来，宸樾恒久府卖得不好，已经掉队。
星晖嘉和府蓄客良好，即将领证一把梭，与之相比，润百合的节奏要慢一点，而且单价贵、总价高，照理会吃点亏，但绿城这边没有后顾之忧，因为有大招——观成武林的加持。
在售楼处现场公示中，绿城润百合学区划片落于观成武林小学和九年制观成实验学校，但期房不承诺学区，不到官宣就不能说
100%
。
那么，为观成武林多花
2000
元
/
㎡是否值得？有书包需求的家庭，应该会投赞成票。
去年杭州中考，观成武林中学“异军突起”，以前三率
37.18%
、重高率
53.85%
、优高率
84.62%
的成绩全市断层第一。今年虽有小滑坡，但成绩仍在第一梯队。这所学校已成为拱墅区的新锐，赢得不少家长的青睐。
另外，“
9.26
”重磅会议上提出“要促进房地产止跌回稳”，昨天政治局会议上直截了当提出“稳住楼市”，对于房地产基本上是打明牌了，杭州取消限价、降低房贷利率等一系列暖市政策，让润百合加了一层光环——主城区为数不多仍享有“限价红利”的楼盘。
11
月末，南边的绿城不限价项目楼面价拍到了
36568
元
/
㎡，新晋板块“地王”，精装高层定价预计
5.5
万元
/
㎡，对于润百合来讲，相当于上了一道“保险”。
更好的产品（容积率
1.8
）、更好的品牌（绿城），书包或落在观成武林（以官宣为准），相比西房、伟星产品更大可能是胜蓝实验小学或在建的
24
班制小学，虽然限价相差
2000
元
/m²
，不少地缘客群的倾向性是有的。
要不要“无脑冲”，研究员觉得慎重一点，尤其是觉得倒挂丰厚的偏投资者。
目前润百合的一房一价还未出，加上两个车位90万，在不考虑家装包的前提下，
总价要超过
9
0
0万
元。假如你是自有资金充足自住型，对东新、三塘、文晖这一片的发展有信心，那不用纠结，直接上车就是，由于板块竞品分流，首开应该不用拼社保。
但如果你是改善，手头资金两三百万，三五年内也用不到观成武林的“书包”，那要好好考虑，尤其以下这三个变数：
其一，周边城市界面比较老旧，西南侧是回迁房，北边是东新河与万家星城，房龄已有
10
年。东新路东边的想象空间也还没起来，现在多是汽车
4S
店，给人的感觉与“豪宅”尚有差距。
其二，观成武林会否掉出第一梯队？中考成绩有“大年小年”，有落差很正常，就好比今年跟去年的表现有下滑，这个就不展开讲了。
其三，
倒挂不明显。有观成武林的加持，或与滨江棠前文栖、绿城不限价项目一起成为板块标杆，二手价格能冲多高就看这三子的上冲势头了。但东新、三塘成交价很难超过文晖的嘉里馥源庭、和品，后者成交价
6.3-7.2
万元
/
㎡
，今后会不会倒转乾坤，要看润百合的叠墅以及绿城不限价项目的表现了。
这批叠墅总价在
1500
万元以上，是主城稀缺沿河低密，倒挂不菲，真正可以“闭眼摇”的。
润百合入户大厅实拍 住浙网摄
主城区的限价房卖一套少一套，真心不多了，有观成武林加持的润百合相当适合自住，在绿城新项目均价不明朗的情况下，
东新四子的推荐顺序——绿城润百合>中天海威项目>星晖嘉和府>宸樾恒久府。
