张永伟
中国房地产TOP10研究组核心成员
国务院发展研究中心企业研究所副所长
目前，房地产已成为一个无边界行业，过去讲房地产企业多元化的经营还是把房地产作为单独行业来看，现在房地产行业已打破行业界限，甚至成为一个集成的、动态调整的无边界行业，这是当前房地产行业发生的一个重大的变化趋势。这个趋势反应在企业商业模式上就是所谓的“产城融合”模式，即企业既要盖房子建城，还要介入产业打造。在推动产城结合、一体化发展的过程中有很多成功模式，但创新背后的同时也有一些令人担忧的地方:
缺乏内生机制、难以持续发展的产城运动
有些产城运动缺乏可持续性发展规划，欠缺产业创新和发展产业的内生能力，虽然造城成就辉煌，但容易导致有城没有产业的后果。那么这种担心表现在六个方面：
◆ 实质性低端项目难以支撑大面积发展需要
一些以规模扩张为导向的实质性低端的产业化项目名义上高端、实质上低端，很难持续的支撑一个新城大面积发展的需要。所以最终结果就是这个城就变成一个空心化的载体，而不是一个产业价值的创造载体。
◆ 新建地区缺乏内生创新功能和内在经济关系
在一些新建地区，经济主体之间相对孤立，缺乏内在经济关系，进而缺乏创新的驱动力，繁荣背后已经产生经济隐忧。
◆ 盲目或冲动性地制造大项目陷阱
更为严重的是一些地区会冲动、盲目的制造大产业项目，确实也有风险。项目太大且有冲动性产生的后果就是绑架太多的地方资源，就像一棵大树早的时候是催生起来的，最终不但自己成长不起来，还让吸干了周边的小树资源。
◆ 对新产业缺乏判断力和整合能力
一些产城运动主导者自认为对产业具有极强的判断力,甚至觉得可以具备极强的整合能力，但实际上缺乏对产业的真正判断和整合能力，就是说的非常漂亮的那些图景，真正落地的往往不多。
◆ 缺乏对城市创新的理解与持续投入
做产业跟做地产不一样，需要确实把两种不同的经营逻辑放在一起，就需要做地产的这些设计者、运营者一定要按照创新基本规律来办事，要有耐久性，增加对创新的理解，增加对创新的持续性的投入。
◆ 形成复杂甚至混乱的利益关系
产城融合需要将房子、土地、产业融为一体，就必然会形成更加复杂的政府和企业、企业和企业之间利益关系，这种利益关系一旦梳理不清就会制造成一种混乱的利益网格，在这样一种利益关系当中，容易导致很多企业、参与者产生行为扭曲。
产城融合一体化发展拥有美好前景，是一种发展趋势，但容易产生让人担忧的地方。那么，把这个事情做好就需要转型，需要从建城招商向打造生态转变，即从建房、建城、招商转向打造一体化的创新生态系统，最终实现产城一体化的高价值创造的目标。
但和过去培养一个地产品牌生态不一样，打造创新生态更需要创新，而创新需要一个环境，这个环境当中包含政府、企业、市场、人才、信息、资本、产业、生活等8个要素，其中：
◆ 政府
政府在创新生态系统当中扮演一个什么样的角色？是不是能够服务于创新需求？如果仍然是政府主导的新城运动，往往创新可能就面临抑制，创新生态就起不来。最后这个城市又变成了一个用项目堆积的价值载体，缺乏持续性。
◆ 企业
哪些企业承担早期创新的主体？哪些企业是承担产业化的主体？哪些企业是承担为创新提供服务的平台？这种支撑就构成了不同的市场主体。这些市场主体应该是一个基本的产业生态，否则市场主体数目太少，创新生态就起不来。
◆ 人才
在新的区域创造良好的环境吸引各类人才流入、防止人才流出，实现人才之间关于创新、创业信息的及时有效沟通，并进一步能不能得到不同阶段的资本支持、金融支持，这些项目和已有产业之间能不能有一个接口，让它衔接起来等等，这些都构成了创新生态。
创新生态与商业利益的冲突
追求商业利益的快速回报和追求创新生态的长期建设容易产生利益冲突，能不能把这两种冲突协调起来解决好，决定了创新价值载体能不能最终的打造起来。
碎片化的、分裂式的拼装行为形成不了一个产城融合的最终价值载体，需要从创新、系统的角度去培育。因此，要摒弃“捞一把就走”的思想，用创新生态系统的理念指导产城开发，并尽快形成创新生态的设计和建设能力，这样才可能会让简单经济体变成一个具有更高附加值的价值创造载体。
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