几乎所有新盘的楼栋规划、户型图纸，开发商都不公开具体尺寸。信息越模糊，对开发商越有利。特别是槽点比较多的项目，更不愿把不利因素公之于众。现在的广州市场，如果还有开发商愿意公开带尺寸的规划设计和户型图，真算得上良心开发商了。当然在别的城市，带尺寸户型图是基操。但似乎在我们广州，现在却成了一件遮遮掩掩见不得光的事。想想我大广州的买房者，连这点知情权都未能满足，着实可怜。作为一个市场共识，这些年开发的住宅，容积率越来越高，楼距越来越密。房间越来越“香港化”，很多迷你型，所谓“+1”、“+2”的户型大行其道，飘窗当床，非常普遍。很多楼盘异地样板间，甚至实体样板房的床，实际并不标准，而是定制化缩小了的道具。开发商通过压缩、变形、美化等手段，给你营造了一种看起来“奢阔”的感觉。比如很多次卧，实际摆放标准床后，剩余的过道非常局促，只能塞进两只脚。个头稍微胖一点，行走其中可能觉得碍手碍脚，相当压抑。所以，我也多次提醒大家，买房看房时，最好是备个卷尺，或测距仪。千万不要一头扎进高大上的售楼部，沉浸于貌美肤白大长腿的小姐姐和靓仔中，迈不开双腿，半天出不来。但若真想买房的，此地还是不宜久留。最好去实地认真多转几圈，看看你意向中的楼栋视野采光，以及周边环境是啥子情况。
楼栋规划、户型尺寸，这些重要的信息，买房者当然有知情权。我们也呼吁规划、住建部门及时公布，一个是在官方网站永久性公布，另一个是要求开发商必须在售楼部公示，列入售楼部公开清单。12月11日，市规自局官网对珠江村旧改项目（珠江春）融资住宅首期1号楼的建设工程许可及规划调整批后公示。公示的规划设计图，最大的亮点就是标注了楼栋与楼栋之间，以及楼栋与周边其他建筑物、公共设施的距离。作为市规自局官网的常客，阅图无数，官方公布标注具体间距的图纸，我还是第一次看到。之前，官方公布建设规划工程规划许可证，以文字形式，既不附图，文字描述也非常简单，对买房者有用的信息寥寥。而最新公开的珠江村旧改首期规划设计图，有用的关键信息就多了——6栋43层，高134.55米；7栋47层，高146.6米；8栋45层，高146.9米。三栋的首层局部架空高度，均为12.3米。也就是入户大堂挑高达到12.3米，而多数楼盘架空层一般六七米，珠江春入户大堂将更显大气。另外一个细节，7栋和8栋的建筑高度差不多的，但相差2层6米左右，是不是可以理解为8栋180平户型的层高多一点？6栋与7栋最近间距为21.6米，7栋与8栋两翼间距13.98米。还有一个重要数据：珠江涌河道宽20米，两侧步道绿地各10米，楼栋距离步道16-22米左右。则意味着首期楼栋到河涌对岸二期楼栋，也有80-100米的距离。叠加河景及河岸空间、绿植花卉营造，即便中低楼层，视野景观也是不错的。目前市场上多数楼盘的左右间距，大概在15-20米区间。可以参照的是城光的E、F区，基本介于13-20米之间。富颐华庭的左右楼距在16-20米左右。珠江春好在地块分散，楼栋不多，又是点式布局，同栋楼不同户型尽量错开朝向，楼栋、户型遮挡率相对低一些，小区空间尺度开阔，居住舒适度会好很多。实际上，左右楼距的影响不容小视——直接影响两侧户型以及后排楼栋的视野采光。就单栋来讲，如果相邻两栋楼距窄，两侧户型面积又偏小，前排户型过大，那么两侧户型的阳台视野就很难打开，容易被前排户型遮挡一部分。如果两侧户型小面积+短阳台，遮挡会更严重，常常表现为“一线天”。就楼栋外部来讲，左右楼距窄，则容易形成大块“建筑屏风”，影响后排楼栋视野。比如富颐华庭那种并列式排布，虽然前后楼距有70米左右，算是目前新盘中楼距开阔的了。但由于楼栋并列布局，左右楼距偏窄，加上两栋楼连体作为一组，由此形成的建筑屏风面，比独栋点式排列更宽。这种楼栋布局，后排特别是中高楼层的视野，实际是满屏的楼景。富姨这种连体并列布局，虽前方视野悉数被挡，但由于前后楼距较为开阔，近距离看小区花园，并不压抑。相对而言，还有一种楼栋叠层设计，遮挡和隐私问题可能更糟糕。比如未来方洲首期，楼栋布局为“n”型半围合设计，两侧各3栋楼则是典型的叠合布局。未来方洲目前尚未公布楼栋规划设计和户型尺寸。不过我们通过地图测距，也能知道个大概。
首期是一个紧贴黄埔东路的狭长地块。长约200米，宽约160米。
考虑南北两侧临近马路要做退距和绿化处理，用来建楼的空间大概120米，再摆放3栋住宅叠合，剩余的上下楼距，就显得很窄了，大概在13-15米吧。比如2栋的B1户型，3栋B1、C1户型，8栋B1户型，7栋B1、C1户型。地块横向约200米，后排5栋超高住宅点式布局，形成4个左右间距。5栋楼体大概占了约160米，剩余40多米分配4个间距，那么每个左右楼距两侧最小处，只有可怜的10-12米左右了。
后排142平户型的阳台视野，主要受前排128平的间距影响。也就是说，后排户型的阳台视野范围最窄只有20米左右。依据近大远小的透视学原理，20米的视野敞口，所能看到的远景范围也是非常有限的。不仅视野打不开，采光也一般。特别是3栋、7栋的C1房间，恐怕全天晒不到多少阳光。所以，有粉丝咨询我未来方洲哪个户型好，综合噪音、视野、采光三个指标，我倾向于推荐128平，而不是142平。142平虽然南北对流，但奈何窝在两侧，被128平遮挡，加之又是短阳台，视野面更为狭促。单独拎出某个户型，看着很好，但往往只见树木不见森林，而忽略了更重要的不利因素。买房不要只盯着单张户型图纸。一定要注意某个户型，与所在楼栋其他户型，以及周边楼栋的关系！实际上，楼栋、户型布局，涉及视野、采光、通风以及私密性，远比具体的户型重要。特别是买期房，恶意不公布楼盘规划和户型尺寸成为常态背景下，这一点再怎么强调都不过分。
PS：黄埔买房如在选房和价格以及规划上把握不准的，欢迎添加观察君微信咨询。
