如果要用 一个词来形容上海楼市这一年。

那一定是 “跌麻了” 。

有多少房东是第一次见识到砍到头皮发麻是什么感觉。

你要是和买家说得提价，买家立马拍拍屁股走人。

虽然挤泡沫的过程很痛苦，但是暴跌后的上海楼市正在建立新的秩序。

上海楼市正在从全面下跌，进入到多数下跌、少数回暖微涨的新阶段。

别觉得涨价就是“天方夜谭”。

既不吹嘘、也不盲目悲观，就和大家聊聊上海楼市 当下的变化 。

10月份以来上海楼市的成交一直处于上涨趋势，12月的成交更是达到了3万套的水平。

在成交有明显起色的情况下，势必有局部的小区或者房源成为抢手货。

形成小范围的价格优势。

先给大家列举一些 价格出现回暖迹象 的小区。

1、黄浦滨江——上海滩花园

上海滩花园近期的价格大户型在 15万+ ，小户型接近14万。

小区的成交价峰值的时候，大小户型基本都要18万/平左右。

下跌之后，最便宜12万左右就能买到，多数在13万/平的价格。

如今已从低谷爬出来了， 尤其大户型的价格表现会更好一点。

相比于新房17万+的价格仍有合理的价格梯度。

2、普陀武宁——新湖明珠城

新湖明珠城120平的2房户型重新出现了 9.5万/平 的成交价。

这个户型高楼层的今年最低的时候已经到了8.8万/平。

现在8.8万的价格仍然可以“捡漏”，不过可能买到的是更差的户型或者楼层。

就在不知不自觉之中，新湖的价格有了 7个点左右的上升。

3、徐汇滨江——海珀旭辉

海珀旭辉可以说这一年价格跳水非常凶。

简直就是搞自由落体。

2024年年初我们写过上海豪宅开始暴跌，当时海珀旭晖260平的户型是从21万单价跌到了16万。

到2024年年中，海珀旭辉最低价一套288户型只要12.8万/平就成交了。

算得上徐汇滨江第一个接近腰斩的楼盘吧。

感觉房东是已经被市场行情吓懵了，只要能卖掉价格再低也可以。

时至今日，类似户型的价格 已经回到了 15.6万/平 。

对比新房是85折左右的价格。

4、闵行金虹桥——古北中央公园

古北中央公园168户型的价格对比8月份也有了小幅度提升。

从12.4万的单价提到了 13.3万 。

涨幅也有7%。

虽然说涨了，不过总体看，成交价还是在小区低位。

想要极低价捡漏应该没那么容易了。

5、浦东世博——上南花城

上南花城也是世博板块里面为数不多的次新房。

151平的大户型5月份的成交价7.8万/平。

近期的价格来到了 8.3万/平 ，相比之下也有 5%的上浮。

这个户型在砸盘最激烈的时候，单价只要7.3万/平。

算得上是大幅度反弹了。

6、浦东杨思——合生时代锦苑

像合生时代锦苑这个小区，就是典型的短期内涨价成交。

上一套刚刚 9.6万 成交，下一套 每平米就多了4000块。

现在新杨思这边又拍了个新地王，周边的小区应该会更有底气。

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在上面的案例中，我们看到这些价格反弹的小区散落在上海各个区各个板块。

他们之间是否有什么 必然联系 吗。

我们总结下来有这几个 特点 ：

1、外环内领先

上面的区域、板块主要集中在外环内，甚至中环内。

这和当下多空分歧明显的市场是契合的。

对于市区优质地段的品质小区，达成一致的“共识成本”会小很多。

外环内好房子少，供应少，自然比外环外回暖迹象更清晰。

2、热门中产板块

不少前期热门的中产板块在逐渐回归一二手正挂之后，出现了性价比。

像1000-1500万这个价位段，本来选择很少。

现在降价后大家机会多了，有条件的自然会出手。

3、出现超级笋盘的板块

就像前面提到的海珀旭辉，12万买徐汇滨江大平层。

对比周边二手价格和新房价格，再去看看其他板块。

绝对算是低估了。

跨过了最艰难的时刻，必然快速反弹。

不能说这叫大涨，更准确的来说应该是在价格调整中重新找回理性的位置。

纯粹的估值回归。

4、稀缺产品

倒不是说这个房子有多牛逼，而是 局部性的稀缺。

这个呢有两种情况。

一种是类似上南花城。

在一个老破小板块里面，只有少数的次新房产品。

如果一定要在世博买2000年后的商品房就绕不开。

虽然上南花城的上限不能说很高，但是他会是板块里率先相应市场变化的。

价格要是有松动，那肯定上南走在前面。

另一种是小区内的稀缺户型。

比如上海滩花园156户型，就是户型方正，功能区合理，在小区的量也不大。

价格比小户型反而表现更好。

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在涨价的背后，其实不是说哪里的房东又要连夜跳价百万了。

只是 在合理范围内，有性价比的依然比较抢手 。

前段时间上海的社零数据出炉，继续是表现出消费不给力。

消费降级是肉眼可见的在发生。

让我联想到，实际上 “买房子也是在 消费降级 ”。

原来一个月挣5万的时候，买个1万的包犒劳一下自己显得理所当然。

现在收入少了，2000块的通勤包也不是不可以。

同样，原来要贷款70%买2000万的房子。

现在想想买个1000万只贷款40%压力刚刚好。

原来觉得800万买个郊区新房，现在觉得600万市区小点的二手同样过的很开心。

原来哪里发个大规划的公告，大家就蜂拥而至的买房。

现在再讲什么大规划，大家毫无波澜。

毕竟光靠规划支撑不了那么多溢价。

买房降级的背景下，大家更关心安全性、合理性、必要性。

然后附带一些资产保值增值的想法，核心就是不要亏钱或者微亏都能接受。

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市场有起色，很多人会关心是不是到时机买房了。

毕竟楼市最根本的还是在于周期的把握。

踩准时点就赢了一半。

当下的楼市正是在磨底，牛熊博弈的关键时刻。

虽然不能断言牛市就来了。

但是我们能够 把握的买房机会 是：

在预算范围内去买最好的。

现在想要超低价捡漏已经很难了。

优质的房源需要小幅溢价，如果加钱了，那就要买“最好的”。

怎么理解这个最好的呢。