7
月
18
日，楼市有两条大新闻值得关注：
1
、一大早，多家媒体就报道了一则新闻——南京新公布了
5
幅土地的出让公告，
其中现房销售的条款消失了。
扬子晚报的报道说：最高限价依然有所保留，然而达到最高限价的80%、90%这两个标准下的拿地“门槛”被取消了。在之前的宅地出让条件中，竞价达最高限价的80%时，申领预售的施工进度有相应的门槛；竞价达最高限价的90%时，则需要开发商现房销售。如今，这两个条件都被取消了。
2
、同样在
7
月
17
日，广东江门市出台了《商品房现售管理办法（公开征求意见稿）》，被媒体解读为江门将实施“现房销售”，取消“期房销售”。
7
月
18
日，江门市住建局工作人员向新京报记者证实，
该局从未取消商品房预售制
，此办法只是一次修订，现售管理已经实行多年。
两条新闻，都涉及一组重要概念：现房销售、期房销售。一个是取消了之前“现房销售”的要求，一个是辟谣说没有准备取消“预售制”。
所谓“现房销售”，就是房子建成、通过验收之后才能销售；所谓“期房销售”，就是房子还没有建成，达到一定条件即可销售。至于条件是什么，每个城市不同，高层和多层也不同。
但有一点是肯定的：“现房销售”会让开发商资金回笼期大大延长，至少会比“期房销售”延长接近
1
年，甚至可能达到
2
年。
假设开发商开发一个楼盘，总融资是
10
亿元（假设采用信托方式，年利率
10%
），早一年获得销售权，那么开发商至少可以节省
1
亿元的利息支出。
2016
年
8
月，南京楼市最火爆的时候，曾出台了《关于调整南京市土地公开出让竞价方式、商品房贷款首付比例的意见》，其中明确规定：
1
、当网上竞价达到最高限价
80%
时，申领预售许可证应达到以下施工进度：七层及以下的，应当完成基础工程并施工至主体结构封顶；八层及以上的，应当完成基础工程并施工至主体结构三分之二以上。
2
、当网上竞价达到最高限价
90%
时，该地块所建商品住房必须现房销售。（见下图）
毫无疑问，南京当时这样规定，是试图增加开发商的成本，避免在土地拍卖中出现新的“地王”、刺激市场。
后来，南京又出台了严厉的限价措施，新房价格跟二手房倒挂，所以每次新盘发售都必须抽签来确定购房者。
在新房限价的情况下，一方面楼盘的“变现能力”被严格控制；但另一方面，“现房销售”又让开发商财务成本大幅提升。这“一控一升”，让财力薄弱的开发商经营风险大增，弄不好就亏损。
其结果是：中小开发商被挤出市场，因为玩不起了。而大开发商，也不能总是“不赚钱赚吆喝”。所以，南京土地拍卖市场开始降温。
据媒体公开报道，
2017
年
12
月的南京首次土地拍卖中，
6
块土地（包括住宅地块
4
幅、商住用地
1
幅、商服混合用地
1
幅）都没有达到政府设定的最高限价。
12
月末，又有两幅限制条件比较严的土地，在拍卖中“无人问津”。
进入
2018
年，南京土地市场仍然寒意袭人，这是今年
3
月一次土地拍卖之后媒体使用的标题：
7
月
16
日，“南京日报”报道说：开发商拿地日趋理性，南京已连续
8
个月未上演达最高限价改竞保障房面积的场景。（见下图）
这篇报道见报一天之后，南京土地拍卖就做出此次新的调整。
有媒体随即使用了这样的标题：“开发商的胜利？南京土拍趋冷倒逼现房销售政策取消”。
是不是“开发商的胜利”，这很难讲。但取消“现房销售”对于融资日益困难的开发商来说，绝对是重大利好。
你想想看，某大房企甚至要求从拿地到开盘最好控制在
100
天内（多层小区）。这是“期房销售”可以做到的极限。如果采用“现房销售”，开发商回款期至少要从
100
天拉长到
200
天以上，甚至超过一年。这意味着开发商的资金效率将降低
1
到
2
倍。
总之，别小看了“现房销售”这道“紧箍咒”，
它其实就是楼市重要的杠杆之一，
足以要了“齐天大圣”性命的。
此外，南京此次土拍中还做了第二点改动：地价达到最高限价后，将由“竞建保障房面积”调整为“竞建自持商品住房面积”。
这个变化影响也非常大：竞保障房面积，意味着房子将归政府所有；竞自持面积，房子是归开发商自己所有的。
所以，南京取消“现房销售”和改为“竞建自持商品住房面积”，是开发商在一级市场（土地市场）的双料大利好，
可以拓展其利润空间，降低开发成本，最终将激发其拿地热情。
那么南京房价会大涨吗？这个也很难，因为政府仍然会执行限价政策。可以预见，未来南京土地拍卖中，主要竞争方式将是“竞自持面积”。这对于急需补库存的南京楼市来说，有利于其健康发展。
南京楼市政策微调，肯定会影响到其他城市。还是那句话：楼市不能凉下来。当然，价格也需要保持稳定，大涨大跌都不允许。
致读者：
由于工作过于繁忙，从即日起对于微信公众号里留言咨询楼市的问题，每天只选择有代表性的回答20个左右。更详细的咨询活动，都转入“刘晓博说楼市”的知识星球内进行。希望读者理解。
欢迎加入刘晓博的知识星球，参与互动！
如果你在买房中遇到难题，可以加入刘晓博在第三方APP“知识星球”上开设的栏目“刘晓博说楼市”，通过
支付年费
（每年1599元）
的方式，获得更详细的咨询服务。
