上海今年如此复杂频繁的调控，到底为什么

楼市到现在差不多也快接近尾声了，如果说 今年的楼市 还有什么值得再回味，应该是这几个字：

新政 高频期

确实， 今年 几乎 所有城市都知道要 在政策调控上 拿出最大诚意，于是 我们看到 大量政策红利 也在集中性快速落地

上海这个城市尤为如此，也都做到了这些

但不一样的是

就是你仔细去看每次上海针对楼市调控决策的研判，其实有着非常强烈的 “个性色彩”

算上2023年中旬上海发布代表性的楼市新政大概有8次

而在这里，你会发现其他政策很难见到的关于明确 人群划分

非沪籍单身人士

在8次新政中出现了5次，占比超过一半

再好比即使是针对整座城市做调控，也都带有清晰的 区域指向

这也是为什么提到上海楼市调控，我们总习惯于用到精细化这个词

但是“精细化”只是在字面么

以及

当购房者也已经开始对每次新政后短期内的成交回暖有了疲软， 不再停留在点状 关注 一二手成交量的时候

上海这么麻烦的调控模式， 到底是为了什么

一定不是简单为了数字

为了更好看清楚整个格局，我们真正需要的，其实是一个能够站在城市维度审视的 全局视野

尤其是在这个接近楼市尾声的时刻

鼓励外地单身买，是为了去化外环外的一二手房

来自今年1月30日上海官宣外环外开放单身限购

这句话就值得我们拆两遍

首先，是一直被限制的外地单身购房，终于撕开了口子

回顾上海最早启动户籍单身限购是在2013年，严格到无论多少社保，只要是非沪籍单身人士，就不可以

上海 一直都 是全国最严限制外地人买入的城市

所以这次时隔10年之后放开单身购房， 也意味着这是 上海对过去压抑已久 非 沪籍购买力的一次集中释放

并且想要释放到哪里也写在题眼了： 外环外

为什么是这里

不仅是因为青浦的徐泾、闵行的七宝以及唐镇这样楼市新贵板块都属于外环外

更因为背后代表庞大的楼市份额

跟大家分享一个数据，那就是二手市场中，外环外占据了全市约50%的成交，新房还有更夸张，上海近70%的新房供应，以及近70%的新房成交也都在这里

所以本质上 买入外环外也就 解决 了上 海1/2的二手市场、2/3的新房市场

而之所以要引入外地人

如果各位有去过嘉定、青浦、松江、奉贤这些外环外区域就知道，根据上海年鉴，这里超过一半的常住人口就是外地人，也更加年轻化

换言之，放开外地人也就释放了外环外约50%的购买力

而反馈到市场也确实如此

首先新政后2-3月的整体成交很强烈，大部分外环外区域 基本都来到 近1年高位

1月30日开放外环外单身限购后：

以上为二手房成交数据

其中宝山外环外成交占比全区58.81%，闵行占比71.49%，都是全年最高值

除此之外

这也是第一次在官方数据中看到新政后关于非沪籍人群在外环外购房的统计

来源：上海市人民政府

并且可以看到，即使是后来527新政将非沪籍单身人士的购买条件，从原来外环外“新房+二手”变为增加外环内“二手房”之后

外地人购房最大需求依然集中在外环外

购房者中超20%为非沪籍人群，这个人群中60%以上购买的是外环外的新房

我们不排除这其中的高收入人群，但非沪籍单身人士大概率是刚需，所以引入外地人到外环外去买房

其实也是为了最大程度 激活上海刚需

当然对准的不止外地单身

放开外地家庭购房 ，对标的是全市二手房

如果你是居住在上海的外地家庭，重点关注一个因素就好

社保年限

和限制外地单身一样，针对外地家庭也是在2016年 为了防止房价过快暴涨， 将外地户口限购条件增加为5年社保

而时隔8年的今年，对 社保就出台了 3次调整

新城以及南北转型等重点区域以及 临港新片区，参考具体政策

5年社保变3年再变1年

仅一年时间完成调控，你都可以感受到上海在这件事上的急迫， 如今外地人想要来上海买房， 仅需1年社保或个税 （外环外住房）

那么问题来了

外地单身是用黑字写上了外环外一二手房，那对于外地家庭又是刺激哪里

全市的二手房

本质意义上就是一手豪宅目前因为积分制度依然保持着较高的购房门槛 ， 特别是今年上海很多核心区域高积分楼盘出现

所以哪怕是针对 外地改善和外地豪宅客户，目前在上海开的核心口子还是更多接盘二手改善

于是在 929新政 社保年限来到最低1年社保以后，首先 全市二手成交真的爆了

而且是连爆三周

根据链家每周转定单，新政首周成交环比涨幅33%，第二周对比新政首周上浮114%，第三周对比前周上浮103%

但更重要的是 除外环外， 我们发现 这波刺激还明显集中在 中环附近

新政后的10月，内中环+中外环的成交环比涨幅48.56%，同比涨幅67.83%，比内环内成交更旺盛

尤其是中环内板块

新静安大宁板块的慧芝湖花园900万上下的两房，平均每套每两周十几组带看， 10月过半就成交近10套，相当于新政前一个月的量

此外普陀长风、闵行的梅陇、浦东北蔡 环比涨幅也都在50%以上

其实到这已经很能感受到上海针对外地人调控之精准

但更妙的是， 对二手流动性的刺激

还在 通过政策间联动， 让市区二手房也流通起来

很多政策需要连在一起看

而这也是我眼里今年上海所有新政 最点睛之笔的地方 ，来自527新政中的这几条

大家可以对照着看

部分上海529新政

当初很多人的注意点都是对非沪籍单身放宽了限购区域

从原来外环外的“新房+二手”，变成现在外环内的二手房也可以买了

单看好像没什么稀奇，但如果结合另外两个辅助政策

第一，鼓励企业可以买上海2000年以前，建面≤70平的二手房，不限套数

另外，房东卖掉外环内2000年以前的老房子并且置换可以得到以旧换新的补贴

以上为二手房成交数据，截止11月中下旬

另外，高端购买力在当下也应该是目标之一

刚需客是人，有钱人也是人

前者可以为市场带来更多流动，后者虽然数量不多，却占据着整个楼市最高端的购买力，所以如果想开放限购， 就是让城市的富豪们可以更多的买房

只不过区别在于是以何种方式

大概有两种，一种是减免交易税费，另一种是加杠杆

比如去年的认房不认贷就属于后者

前面我们提到中产置换的逻辑是先卖房再买房，对于他们来说购买力高度依赖卖房

所以 认房不认贷的 本质，就是通过给中产更大的杠杆，让中产可以更好更方便的换房

但在所有新政里，占 比最多的还是减免税费

尤其是当我们把这三条串联起来

翻译过来就是

第一，占 二手 大头的增值税 年限满五改满二

最先反应过来的就是 前滩

作为上海最火热的板块之一，前滩楼市两个最大的争议，一个是改善的地段但都是非改善的产品， 一直以来 小户型占主导

再则它们大多是过去两年新交付，曾经受满五限制，增值税非常高

这也是为什么增值税免征年限改满二后，前滩立马支棱起来

以上为二手房成交数据，截止11月中下旬

新政后10月总成交30套，相当于过去7、8、9三个月的成交总和

其中超20套的房源面积都在70平以下

而能够符合满二也就是大概在3-5年前买房的人，很明显这波政策 就是利好2021年曾经高杠杆买房的房东

可见只要刺激到位了，好的板块就会被认可，价格到位了，市场就有改善置换的需求

第二，历经3次新政，普宅标准终于被取消

普宅标准取消最大的改变来自144平的以上户型限制没有了，再结合叠加增值税满二的改变，于是这次刺激的主角又有了变化

尤其是刚过144平的满二房源所在板块

徐泾、陆家嘴、古北、联洋等等

当然也包括老静安、黄浦新天地、黄浦滨江这些老钱板块

前几天中介小哥就跟我说，普宅标准取消才两三个小时，立马就有五六个客户主动向他咨询

其中静安枫景苑一套挂牌约2000万 面积也在144平以上 的房子，按照当初买入价格200多万计算， 普宅取消和没取消之间，可能就是瞬间减少近百万的税

所以这件事背后还有着更深层面的市场因素

如果开放外地单身限购对标的是刚需可以承接市区老破小的去化难，那么现在对144平以上高总价或者改善产品的利好

代表着高端购买力 也应该 被重视被减轻

当然，看到卖房的门槛在降低，同样可以看到这么多新政后，还有哪些品类的房子依然在保持高门槛

市中心 一手豪宅，依然是上海当下最优质的资产

这个结论似乎没有被明确指出，但所有 新政其实 都是有倾向的

一个一个来看