社评 | 市场永远在，经营理念和价值观要跟上

中国房地产报 · 公众号 · 房地产 · 2019-09-21 10:32

正文

从一些数据看，房地产局面有点不妙，例如9月16日国家统计局的数据显示，今年前8个月，全国房地产开发投资增速10.5%，已连续4个月下行；商品房销售面积同比下跌0.6%，已连续7个月负增长；土地购置面积同比下跌25.6%。

无须悲观。哲学告诉我们，任何事物都有一分为二的两面性。从商品房销售额上看，前8个月全国卖了95373亿元，增长6.7%，增速加快0.5个百分点。从8月份单个月来看，全国商品房销售面积为13066万平方米，同比环比均有所增长。

这些数据说明，即使在今年前8个月，全国出台的各类房地产调控政策根据统计超过360次，是历史同期的新高，但房地产销售额表现还是可圈可点。综合各方面的表现看，前50强房企完成今年的销售目标压力并不算大，从前8个月数据看，头部房企的销售增速出现放缓，但同比和环比增长的绝对值依然较大。我们也看到，一些房企已经自我结束了无限放大杠杆的发展期，更多依赖内生性去安排下一步的发展，如加快推盘和注重回款，快速变现。

对于前8个月土地购置面积同比下跌25.6%这个现象，从金融端看，其实可以理解，但对于那些不担心融资问题的房企，我们建议，科学看待土地市场，把握拿地窗口期，在拿地方式上，并购、招拍挂、旧改和城市更新以及产业政策一二级联动，都可以考虑使用，只要审慎出价，控制好溢价率和成本，就不用担心后市。

过往，人们更多聚焦于杠杆用得过猛的房企，但杠杆用得过小、尤其在土地这个可持续发展资源上进取不足，所产生的负效应也不小。今年3、4月份是楼市的“小阳春”，很多头部房企积极出货，取得了出色的业绩。但绿城则遭遇不一样的境况，其2019年一季度因为没货可卖，干着急痛苦，当时，绿城集团总裁张亚东面对记者无不遗憾地说，“没有货就没有营销，没有回款，也就没有投资”，张亚东要求绿城下一步要加强投资线工作，做好招拍挂、合作、兼并购的土地端工作。

这个事例提供了新的启示价值。表面看，这是一个拿地问题，但深层次思考，这是一个经营理念的问题。很多房企取得了非凡的成就，但在经营理念和商业模式上分不清，往往被混为一谈。实际上，经营理念与公司秉持的价值观有关，商业模式则与管理有关。前者强调公司产品满足市场需求，当然包括产品的领先；后者则突出公司效率优先。

一般而言，企业最核心的是有产品满足消费者，对于房地产这个行业，产品首先来源于土地，如果没有或者缺乏足够的土地，产品和业绩目标就难以实现，从这一点上说，经营就是产品，就是市场。而商业模式、管理、财务、业绩这些概念与指标，是资源配置与使用效率、融资成本与风险，以及利润与利润的质量，要厘清并排列好它们之间的关系。

当然，经营理念还有更广、更高的维度和新的定义。上个月，美国近200家大公司的CEO重新思考了股东对于公司的价值。他们一致认为，股东价值不再是一些美国顶级公司的关注点，包括亚马逊CEO杰夫·贝索斯、苹果公司CEO蒂姆·库克等181位美国大公司的CEO联合发表声明，对“公司的宗旨”做出了新的定义，“为客户创造价值、投资于员工、股东第三”成为新的共识。

这是美国商业史上首次摒弃股东第一、追求利润最大化的经营理念，并承认“企业可以为普通美国人提供更多帮助”。这种新的商业经营理念和价值观，很值得中国经济支柱产业的房地产行业关注和思考，毋庸置疑地说，国家和社会这40余年以来给了我们一张经营许可证，在未来，更需要社会接受我们这个行业的所作所为，这就需要我们重新认识、审视大和小层次的经营理念和价值观。毕竟，市场和世道无论怎么变化莫测，以产品持续满足市场需求、创造独特的客户和员工价值，是企业基业常青的基石。

（此文刊于中国房地产报9月23日01版责任编辑何可信邓雨楠）

流程编辑：曹冉京

审读：戴士潮

未经授权不得转载以及任何形式使用

如需转载，请后台回复“转载”了解规则