来源：财经韬略（ID： tttmoney8）、每日经济新闻（ID： nbdnews）
“两会”刚刚结束，新一轮楼市调控就接踵而至。继青岛、南京之后，北京今天挥刀自宫，推出了最有杀伤力的“处女贷”，其楼市调控力度终于可以跟深圳、上海一争高下了。
据报道，今天（3月17日）下午刚刚公布的北京楼市调控政策，其主要内容如下：
居民家庭名下在本市已拥有1套住房，以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的首付款比例不低于60%，购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。
暂停发放贷款期限25年以上的个人住房贷款。
企业购买的住房需满3年以上才能交易，交易对象为个人的必须执行限购政策。
新的调控措施包含了四重含义：第一，二套房的首付大幅提高，力度空前；第二，认房又认贷，或者说推出了“处女贷政策”，只要有贷款购房记录（全国范围内），就失去了低首付购房资格；第三，不发放25年以上贷款，提高了按揭门槛（相应的收入门槛提高了）；第四，限制了通过企业买住宅。
北京楼市之所以在春节之后再次火爆，房价出现失控趋势，主要原因是两个：
第一，北京没有像深圳、上海那样，在去年就“认房又认贷”，也就是推出“处女贷”政策；
第二，北京的人口可能还在高速增长。
按照北京市统计局公布的数字，2016年北京常住人口只增长了2.4万人，远远低于2015年的18.9万人、2014年的36.8万人和2013年的45.5万人。
但遗憾的是，我们通过最近几年北京居民用水、用电的研究发现，过去4年里，2016年北京居民用水、用电增长幅度最大，增幅分别达到了14.9%（居民用水）、和11.8%（居民用电），都远远超过了前三年。
在调控措施上，北京的力度此前也远远落后于深圳和上海，深圳是在2016年9月就让“处女贷”重出江湖；上海是在2016年11月宣布的。
“处女贷”（认房又认贷，突出第一次贷款的重要性）之所以管用，是因为可以抑制住“离婚购房者”，以及通过迁移户口或者补缴社保的跨地域购房。
我们可以比较一下目前三大一线城市限购的细节：
1、户籍家庭只可以购买两套住宅，非户籍常住家庭（5年社保）只可以购买一套住宅。目前三个城市一样。
2、单身户籍人口，只能购买一套住宅。三个城市一样。
3、购房人家庭名下在本市拥有1套住房的，再次购买住宅：
深圳：贷款首付款比例不低于70%；
北京：购买普通自住房的首付款比例不低于60%，购买非普通自住房的首付款比例不低于80%；
上海：购买普通自住房的，首付款比例不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。
4、处女贷，购房人家庭名下在本市无房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的购房：
深圳：贷款首付款比例不低于50%；
北京：购买普通自住房的首付款比例不低于60%，购买非普通自住房的首付款比例不低于80%；
上海：购买普通自住房的，首付款比例不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。
5、首套房（无贷款记录）首付：
深圳：30%；
上海：35%；
北京：35%
可见，北上深三大一线城市的限购政策到目前为止，基本上差不多了。其中深圳在首套房（无贷款记录）上力度稍弱，在处女贷上力度也稍弱。但在二套房上的力度，深圳超过上海，跟北京差不多。
目前在全国的热点城市里，深圳楼市最为稳定，近期略有放量迹象，但成交价依然疲弱。深圳是2015年下半年以来楼市上涨行情的带头大哥，最先上涨、最先大力调控，也最先见效。
深圳的经验告诉我们，政府只要出真招，管住房价不是问题。
附：北京此次调控房地产政策详细内容
一、切实增加商品住房有效供应
（一）加快、加大商品住房土地供应。三季度末完成全年土地供应计划，是去年全年实际供应量的2.5倍。同时，加大土地储备力度，适当增加计划外年度土地供应量。
近期北京市公布了今年的土地供应计划，一些媒体和中介对供应计划有曲解和误读，称今年260公顷的商品住宅计划供应量比去年减少七成。这种拿今年的计划供应量和去年的计划相比是很不科学的，今年商品住房用地实际供应量将大大超过去年的实际供应量。
三季度末将完成全年商品住宅用地供应计划260公顷，是去年全年实际供应量的2.5倍。
（二）加强调度，督促“1300万平方米已拿地未开工、950万平方米已开工未入市”的在途商品住房项目加快开发进度，尽快形成商品住房供应。
这两个阶段的房源，初步统计有20万套左右，是北京去年新建商品住房成交量的两倍多。
二、完善商品住房销售和差别化信贷政策
从其他一些重点城市来看，去年底实行“认房又认贷”，提高个人房贷门槛，目前取得了良好的二手房市场调控效果。此次北京借鉴这些城市的做法，强化差别化信贷政策，不但也实施了“认房又认贷”，而且还通过“一提一降”，适度降低金融杠杆效应，即进一步提高了二套房贷最低首付款比例，普通自住房提高至60%，非普通自住房提高至80%；同时降低住房贷款期限，将原来最高可达30年的贷款期限降至25年。
此外，还明确规定企业购买的住房需满3年以上才能交易，交易对象为个人的必须执行限购政策。这一措施旨在打击企图以企业名义购房钻限购政策空子、投机炒房等。
三、确保新建商品住房成交均价环比不增长
（一）在预售审批、现房销售备案环节，严控商品住房申报价格。
（二）大力整顿、规范房地产市场秩序。严肃查处房地产开发企业捂盘惜售以及中介机构哄抬房价、发布不实房源信息等违法违规行为，并给予公开曝光。
上图来源：华尔街见闻
为了感受新政对北京购房者的影响，每日经济新闻（微信号：nbdnews）记者通过某房产网站找了一套学区房进行分析。
这套位于阜成门地铁附近的二手房总价610万，面积为59平米，每平方米均价10.3万元。假定买家在北京已有一套房，按照此前的政策，购房首付比例最低为5成，他需要准备至少305万元的资金。而在新政之下，最低首付为366万元（6成），多了61万元。
如果买家是个三口之家，夫妻二人是白领，年收入均为20万左右。为了多攒这61万，他们又得不吃不喝干上1年半了（只考虑工资收入的话）。
另一方面，付过首付之后，按揭的金额减少了，但由于新政停发了25年以上的贷款，影响又如何呢？以这位买家为例，原来用30年还305万贷款，月供为16187元；如今用25年还244万元，月供为14122元（注：假定两种偿还方式都为等额本息）。
换句话说，新政会增加购房者在首付上的压力，而按揭的压力相对减小。对总是付得起首付（甚至全款买房）的“有钱人”来说，这似乎不算什么；但对普通工薪阶层影响可能就大一些了。
尤其是对于那些打算卖掉现有房产，置换一套更大的房子的人来说，首付从此前的35%提高到60%，影响尤为明显。
中原地产首席分析师张大伟分析认为，认房又认贷后，未来改善需求大部分最多只能贷款186万。
首先政策打击了改善需求，提高了改善需求门槛，特别是按照目前北京市场的二手房交易中，非普通住宅影响非常大。
“看似只增加到了60%，之前被认定为首套的首付是35%，其实北京是执行普通住宅标准非常严格的城市，五环内最高限价是468万，五环外更低，以现在北京2017年平均商品房住宅成交套均600万计算，除了自住房，大部分新建住宅都是非普通住宅。二手房其中大部分指导价比较低。但除了公房外，如果要多贷款也大部分会变成非普通住宅。也就是说，绝大部分卖一买一的需求，之前算是首套，现在最多只能贷款186万（记者注：186≈468×40%，只能贷款40%，因为是先卖后买的改善型住房，首付提高到了60%），或者选择首付80%，而且需要承担非普通住宅的大量税费。”
此外，新政对二手房的影响较大。最近几个月，北京楼市出现了二手房价格上涨速度明显超过新房的现象，新建住宅限价严格，约束了价格上涨，所以后市的市场影响，首当其冲是二手房市场。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示：
1.北京政策趋于严厉，说明对于近期房价管控会继续强化。
2. 一些北京周边的购房者近期去北京换房的压力会增加。尤其是类似北三县等城市，可能存在在北京缴纳五年社保已经符合条件的情况，这个时候去北京购房，那么需要按照6成甚至8成的比例，这个时候可能会加快部分北三县房屋的买卖，只有这样才可以快速筹集全款，当然对于此类购房群体来说，近期购房压力确实会有所增大。
3. 对于北京市场来说，近期房屋买卖会趋于平稳，毕竟潜在的购房需求减少了。市场交易降温，那么价格方面持续上涨的态势也会得到遏制，所以近期北京新房的交易价格或得到一个稳定水平的维持，对于符合购房条件的群体来说，尤其是没有购房记录的群体来说，是一个利好，至少购房中可选的房源会更多。
