房子是用来住的，不是用来炒的！这句话最近火了。在这轮房价上涨中，炒房扮演了推波助澜的作用，上演了一场炒房者的狂欢盛宴。
首先区分一下什么是炒房？如果买房的目的不是为了自住和解决家庭的刚需，而是在某个时间点把房子卖掉获得房价暴涨的增值收益，就可以理解为炒房。有一个标准就是，投机性买房。
今年以来，中国一些地区房价上涨过快，蕴藏大量的泡沫，投机炒房大行其道。不仅有个体在疯狂炒房，也有开发商在参与这场炒房游戏，因为买地也能用杠杆，使得一些愿意冒险的开发商高价竞拍、推高了地价，从而推高了房价。
这样的后果是不仅导致金融风险上升，有损老百姓的幸福感，长此以往，也不利于实体经济的发展。中央已经发话了，明年将进一步采取综合措施，因城施策，让投机的炒房者知难而退，最终确保房地产市场平稳健康发展。
炒房有什么危害呢？
炒房容易使价格短期内暴涨，使房价偏离正常的市场价格，造成“再不买房就买不起房”的假象，引发恐慌性购房，很多人倾家荡产来买房，卖了三四线的房子去买一二线城市的房子，形成“房价—地价”轮番上涨的局面。热门城市的房价暴涨了，而三四线城市逐渐库存积压，沦为了鬼城。
一些炒房者短期内获得高额收益还将造成不良的示范效应。房产升值的预期效应，会诱导越来越多的银行贷款、社会资本、个人投资对炒房欲罢不能，让很多人误以为不需要努力工作、发展实业，光靠炒房就能一夜暴富了，从而引导更多资本“脱实入虚”，很多企业主感叹辛苦一年对实体经济形成“挤出效应”。
如果房价严重背离了其自身价值和当地居民的收入水平，就会使房地产泡沫不断积累，不仅抬高了居民的生活成本，而且容易引发系统性金融风险，进而对经济发展产生较大危害。
为什么房价越高，炒房人越不惧风险敢炒房？
有一个人口理论在主导炒房者的心理预期：热点城市生产率高、财富多，大量外来转移人口将持续迁入。但这个预期一定能实现吗？一方面，房价过高会提升实体企业的成本，降低当地对企业的吸引力；另一方面，国家推动新型城镇化建设追求的是各地区均衡发展，而不是只让少数热点城市承担新增城镇人口。
如何让房子“炒不起来”，这是未来房市政策的重要方向。
现在，在中央的一系列重拳调控之下，北京房价开始降温了，环京区域的燕郊、廊坊等地楼市也开始降温。一个明显的信号是，在北京，多家中介机构卸下招牌，贴出“转让、出租”的告示，一些中介门店甚至把卖房的牌子挪移至地铁口和人流更多的十字路口，以招揽顾客。人为的炒作让房价飞起来了，但中心还是中心，睡城依旧是睡城。
一二线热点城市房价一度迅猛上涨，与巨额资金涌入楼市，与货币、信贷政策的宽松有直接关系。有报道称，随着房价暴涨，北京、上海、深圳的刚需人群几乎已经付不起首付，也不可能贷到款了。因为供房月供算下来比收入还高，这不是一般老百姓能承受的，毕竟除了买房，我们还要生活养家糊口。楼市暴涨之下，或许背后买房的主力不是刚需人群，而是中国的炒房人在推高房价。
当炒房大行其道，市场就容易失灵，政府提出抑制楼市泡沫正当其时。
未来中国如何管住炒房这只推高房价的“黑手”呢？
有分析称，要管住“炒”，一是可以通过银行信贷政策加大“炒的负担”（提高贷款利率）、降低“炒的能力”（提高首付比例甚至不提供住房抵押贷款）。二是通过税收政策给炒房者“去动力”，比如炒的套数越多、交易越频繁，交易环节各税种的税率越高等。例如，正在酝酿中的房产税。
遏制炒房，不是中国一个国家在战斗，很多国家和地区，都不能容忍炒房行为大行其道。国际上，也一般都会对炒房行为征收比较高的交易税和资本利得税，识别的方式主要是看该住房是否为家庭的主要住房，以及住房持有期的长短。非主要住房、持有期在3—5年以内的，一般会面临比较重的税。近两年，加拿大、澳大利亚和中国香港地区都出台了一些政策措施，严格限制当地房地产炒作的行为。
就明年来看，中国的房地产调控政策将呈现三大特点
一是加大一线城市的住宅土地供应，压制地王频出创历史新高；二是银行也该出手了，提高投机性购房的成本，打击高杠杆购房；三是大力搞活租赁市场，廉住房、公租房要全面建立起来，给漂泊异乡的奋斗青年提供一个稳定的住处。总之，“住房回归居住属性”才能有助于让炒房者知难而退。
在这里，温州炒房的噩梦给大家敲响了警钟。
有人还在坚信“京沪深永远涨”，因为一线城市资源无可匹敌。而温州在这场长达十几年的泡沫浮沉中，出现了太多我们现在正经历的现象。
2011年之前，温州房价一直领涨全国，成为全国房价上涨最快的城市之一，被认为是中国楼市“风向标”。
当年，温州楼市大热时，房价犹如一匹脱缰的野马，一路暴涨。这时只要开发商敢漫天开价，市场上就会有人疯狂买入。于是出现了一个怪现象：妻子一年轻松买卖几套房子，却比丈夫辛苦做企业赚的钱多。狂的楼市，进一步加速温州传统企业“脱实向虚”。
时间到了2011年至去年上半年，温州房价大幅跳水，最高跌幅达到50%，房价几乎腰斩。市场一片哀嚎，那些失去理性的炒房者血本无归。后来，温州房价上演了连续40个月的下跌。有的人3100万入手的房子，跌得只剩值1200万，即使抛售甩卖，也无人敢接盘。这是中国楼市暴跌的一个缩影。
泡沫之下，楼市的暴跌或许说来就来。在当前经济放缓增长的情况下，为何楼市能够逆势上涨？为何依然有那么多人跟风炒房？尽管有去年股市股灾的“前车之鉴”，但疯狂的购房者似乎已经忘记了昨日的伤痛。
中央都喊话了，要遏制炒房，抑制楼市泡沫。炒房者，请三思！
这个数据显示，中国楼市迎来历史大顶！
来源：杨红旭楼市研究（ID：yhxlsyj）
作者：杨红旭
记得2013年底，2014年上半年时，就有很多业内人士预言，中国新房销售面积已于2013年见顶。当时老杨的观点是，还未见顶。
如今，经历了2016年少数城市暴热，多数城市温和复苏之后，根据历史数据推演，以及逻辑判断，老杨郑重提出：2016年全国新房销售面积终于见顶了！历史大顶！
作为一个谨慎的研究者，我也没信心断言、百分百会见顶，但我认为有八成概率将会见顶，所以，如果做个简单明快的判断，就叫：见顶！
先看数据。
下图是全国新建商品房销售面积年度变化。
2001年以来，只有08年和14年出现年度下跌，其他年份都是正增长。其中2011年之前属于高增长，除了08年，都是两位数增长。2011年开始，增幅减小。
但今年重现20%以上高增长，2016年1-11月份，商品房销售面积135829万平方米，同比增长24.3%，成交量已经超过2013年（130551万平方米），再创历史新高！
注意，还有一个12月没算进去呢。2015年全国商品房销售面积为128495万平方米，按2016年全年20%的增速，则2016年全年销量为15.4亿平米，比2013年全年高于14%左右。
再聊逻辑。
如果看到今年创历史新高，就预测这是历史大顶，这样的逻辑挺混帐，对吧。
我的逻辑是：其一，从指标关系上思考，2011年房企购地面积大概率见到历史大顶，2013年房企新开工面积大概率见到历史大顶，三年左右之后，新房销售面积大概率见到历史大顶，符合指标内在联系。而2017年，我预测新房销量大概率低于2016，因此推导出2016年新房销售面积大概率见到历史大顶。
其二，从城镇化、人口红利、GDP增速，这三个决定楼市总需求的宏观指标来看，基本支撑新房建筑量与销售量在近几年的区间内，见顶。
其三，越来越多的城市，二手房成交量已经、正在、将要超过新房成交量。
关于新房成交量的问题，其实去年我就在预测，今年很可能见到历史大顶，这一观点，在很多内部闭门会议中曾提出过。
下面是一年之前，我们收集的机构预测，可以回顾、比较一下关于全国商品房销售面积的均价的预测。
当时，关于2016年全国商品房成交面积的预测，一年前最乐观的是中科院，增长9.6%；最悲观的是中金公司，下跌5%。我们研究院预测是增长5%。而今年前11个月的实际值是，增长24%，预计全年是20%左右。可见，实际上2016年全国市场的强势程度，远超所有机构的预测！
关于2016年全国商品房成交均价的预测，一年前最乐观的是我们易居研究院，增长7%；最悲观的是中信证券，0%增长。而今年前11个月的实际值是，增长10%，预计全年也是10%左右。
“房子不是用来炒的”！有些城市吓哭了
再看统计局本周公布的70城房价指数。结果，一股凉风吹来。却又在意料之中。
在强大的政策管控力面前，再牛叉的城市房价，也得低头！这15个城市（苏州不在70城房价指数之列），脸上贴着标签：坏孩子。
如下图：10月份，深圳与成都房价环比下跌，而11月份，深圳继续下跌，上海、合肥、厦门、杭州跟着下跌，成都、北京持平。而11月下半月，下跌城市继续增加。
预计明年一季度，15城全黑灯。如果不是超刚需，老杨建议可以暂等待。如果你自信心爆棚，认为自己的城市牛叉轰天，自己选择的板块规划利好比天大，那就玩去吧。山岗风凉，多备厚衣。
另外，易居研究院对一二三线70个大中城市住宅销售价格数据进行简单算术平均，计算得知，11月份，一二三线城市新建商品住宅价格指数环比增幅分别为0.1%、0.4%和0.8%，而10月份分别为0.5%、1.3%和0.9%。三类城市增幅均有收窄，其中二线城市最明显。
按此趋势，预计12月份一线城市的房价环比就会由涨转跌，二线城市滞后两三个月也会趋跌。但二线城市分化严重，那些房价没有大涨的城市，政策没有收紧，未来半年左右，房价还会维持上涨态势。三线城市估计还能在上涨区间维持半年左右，毕竟国家仍在支持三四线城市去库存。
一线城市的强二线城市，也即过去一年房价大涨的20个左右的城市，是政策调控打压的重点城市，基本上不太可能反弹了，很快就会进入下跌通道。明年上半年全国楼市总体状况，主要由三四线城市来决定！
尤其是上周举行的中央经济工作会议，严厉批评了房地产泡沫，这无疑让那些存在泡沫的城市政府，心中好烦恼。
中央经济工作会议12月14日至16日举行，其中涉及房地产的内容颇多，有些提法相当鲜活，首次露面的观点不少。对此，老杨略作点评。
一、涉房内容的字符多达428个，比去年322个字符，还要要多出100多。这是史无前例之多。说明中央对于房地产市场重视程度。
二、从会议公告的行文来看，在部署2017年工作时，列了四条内容，其中将房地产单独列为一条：促进房地产市场平稳健康发展。同时，又在第一条（深入推进“三去一降一补”）中，包含了房地产去库存。由此可见高层的重视程度。
三、在深入推进“三去一降一补”一段中提出：“去库存方面，要坚持分类调控，因城因地施策，重点解决三四线城市房地产库存过多问题。要把去库存和促进人口城镇化结合起来，提高三四线城市和特大城市间基础设施的互联互通，提高三四线城市教育、医疗等公共服务水平，增强对农业转移人口的吸引力。”
杨评：这段话，其实并无太多新意。仍是重述去年中央经济工作会中关于去库存的方针。只是，强调了因城施策，去库存由全国范围，转变为重点聚焦于三四线。
四、“促进房地产市场平稳健康发展。要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。
要在宏观上管住货币，微观信贷政策要支持合理自住购房，严格限制信贷流向投资投机性购房。要落实人地挂钩政策，根据人口流动情况分配建设用地指标。要落实地方政府主体责任，房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应，提高住宅用地比例，盘活城市闲置和低效用地。
特大城市要加快疏解部分城市功能，带动周边中小城市发展。要加快住房租赁市场立法，加快机构化、规模化租赁企业发展。加强住房市场监管和整顿，规范开发、销售、中介等行为。”
杨评：1、这段内容比较长，其长度类似去年中央经济工作会议中对于去库存的阐述（见后）。这说明中央对于房地产的侧重点：由去年底的去库存，转变为今年底的抑制房地产泡沫。这个转身，幅度有点大，不知是否扭了腰。
2、要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位。这个提法很新鲜，是整篇公报中，最口语化的一句。其实，老杨也反对像炒股票一样炒房子，在过去一年少数城市的房价高涨中，有些购房交易，在交房前就已再次易手，这就叫“炒房”。而那些买后几年才转售，不管是否出租，都不能叫“炒”。
3、综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。
关于长效机制，之前已分析过，点看：房地产长效机制意味着政策巨变？无知者最爱骚愁！这里不再赘述。注意，长效机制的目的是：一方面抑制泡沫，另一方面防止大起大落（此处措辞不严谨，应改为防范房价大跌。因为前面所谓的泡沫，就是大起。）。
不让房价大涨，也不让大跌，也即熨平市场周期，这是一个美好理想，这是一个发达国家也难完美实现的目标。不过，老杨认为可以在税收制度进行完善，应提高投资投机需求，尤其是炒房行为的税负水平。不宜禁止投资投机炒房，只要抬高税负就行了，这才叫“市场经济”！
4、要在宏观上管住货币，微观信贷政策要支持合理自住购房，严格限制信贷流向投资投机性购房。
注意：这里首次提到管住货币，看来官方开始考虑为了抑制房价泡沫而要收紧“总阀门”了！房贷差异化，这也没有新意，只是在执行环节上趋紧了。
5、要落实人地挂钩政策，根据人口流动情况分配建设用地指标。要落实地方政府主体责任，房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应，提高住宅用地比例，盘活城市闲置和低效用地。特大城市要加快疏解部分城市功能，带动周边中小城市发展。
增加供地，是关键措施。除了新增用地外，盘活存量用地非常重要，大量的工业区开发区，占用的土地太多，浪费太多，我国大都市的宅地占比，远低于纽约、东京、伦敦等国际大都市。土地管制太厉害了，必须尽快放开，转变用地性质，同时又要有序推进，防范官员和国企领导权力寻租。
6、要加快住房租赁市场立法，加快机构化、规模化租赁企业发展。加强住房市场监管和整顿，规范开发、销售、中介等行为。”
虽然这条没什么新意，但大力发展住房租赁市场，完善制度，加强立法，是重要之事。
综合：凤凰财经（finance_ifeng）、人民日报、杨红旭楼市研究（ID：yhxlsyj）
来源：中国经营报
