从土地供应收紧到土地交易中的住宅部分限定由开发商持有租赁运营，北京已经彻底进入存量房市场，今年以来，二手房成交面积是新房成交面积的2.7倍。
有统计数据显示，一线城市商品住宅去化周期低于12个月的现象已经持续了22个月。其中，北京商品住宅去化周期约12个月，为近四年最低点。
有熟悉市场人士称，今年，北京楼市中很少出现过去一开盘就推出800套，甚至1000套以上的大盘，多数是一次推出200—300套，甚至仅有几十套的房源来开盘。
同时，记者注意到，在供应紧张的新房市场中，供应量更稀少的别墅业态异军突起，成交额占商品住宅总成交额，一改过去5年一成左右的局面，直接跃至超过三成。即使930新政后，北京楼市成交量应声而落，但仅有一种产品业态量价依然坚挺，就是别墅。
别墅成交额占比大涨
纵观今年的北京楼市，呈现供给端供应降低，需求端需求旺盛的现象。
2016年1月-10月，北京市住宅市场新增供应2.3万套，同比下降38%；供应面积353万平方米，下降31%；成交41691套，下降6%；成交面积625.46万平方米，上涨13%；成交均价36477元∕平方米，上涨26%；成交金额2281.51亿元，上涨43%；目前存量53427套，同比下降30%。
值得关注的是，在北京16区中，多个区域销售额第一名的楼盘都是别墅项目，比如密云区的龙湖长城源著，顺义区的誉天下等。
此外，比照2009年至今，北京别墅成交额占当年商品住宅成交额的比例今年陡升。2009年至2014年的5年间，这一占比基本维持在13%的水平，2015年升至18%，今年才用了10个月时间，这一比例已升至31%。
另据亚豪君岳会统计数据显示，截至11月20日，北京别墅市场共实现成交6923套，成交面积211万平方米，成交均价约3.7万元∕平方米，同比分别增加145%、138%和7.9%。
而在北京16区中，成交金额排在首位的是顺义区，成交金额205亿元，均价为35779元∕平方米；第二位朝阳区，则更具代表性，为真正的高净值人群聚集地，其成交金额为149亿元，成交均价67965元∕平方米，可见朝阳对高净值人群的吸引力。
记者注意到，朝阳区的孙河别墅区板块在去年多个项目入市后，今年除了景粼原著外，再无新项目入市。而该板块内目前新增供应仅142套，分别属于景粼原著和少量首开琅樾房源，其他项目均处于供应真空状态。
据记者了解，景粼原著所在地块于2015年9月被保利、首开、平安、龙湖联合体摘得，而这是自双珑原著之后，龙湖在孙河的第二个项目。由于该地块公建部分为异地配建，进一步提升了地块低密度的纯粹性，因此成为今年板块内备受瞩目的项目。同时，该土地又保留了具有高吸引力的商业部分，与望京商圈、顺义老牌涉外商圈构成了一个更优质的商业板块。
按照龙湖集团副总裁、北京龙湖总经理宋海林的说法，景粼原著不是距离城市遥远的第二居所，而是城市核心位置的低密度居所。首先，今年9月19日，首发集团发布了京密高架路的最新环评报告，主路设计速度为80公里/小时，预计2020年竣工，届时将极大提升孙河板块的通达性，甚至拥有比望京更畅通无拥堵的路网。另一方面，孙河板块东北侧毗邻的顺义老牌涉外商圈，拥有根植北京十余年的优质涉外学校、高尔夫、马术俱乐部、餐饮购物资源，加之西南侧毗邻的望京商圈，使之在生活配套上占据了优势。显然，这些都成为了孙河板块成交价格高于北京别墅平均成交价格的重要因素。
高净值人群围猎豪墅
鉴于别墅市场的供应不足，亚豪机构市场总监郭毅认为，同为高端类产品，受到地价高涨的影响，迈入高总价行列的项目不断增多，因此其中的公寓平层类产品供应相对丰富，但是受到“限墅令”以及产品规划管控的影响，具有更高品质的别墅供应却越发稀少，与快速增加的高端居住需求形成鲜明反差。10月份，北京仅有位于孙河的某别墅项目取得预售许可,郭毅认为：短期内，北京别墅市场的供应将出现真空状态。
但今年截至目前，别墅市场供需比则为1:1.6，供需的严重缺口，加之房产越发金融化的市场环境，使得高净值人群在资产配置时购买别墅的意愿更为强烈。
某研究机构的一份分析报告指出，中国利率中枢继续下行，从国内外案例也可以看出来金融机构加杠杆对于居民财富配置有主导地位，对于居民来讲，当前按揭利率水平与其他渠道融资成本、其他投资渠道收益率比较是非常具有吸引力的。此外，当前人口结构和生产率下行不利于股市，而一线城市楼市长期有支撑，且二手房市场成熟，房产变现流动性强。
据莱坊中国国际资本市场部及国际投资部主管王璐表示，对高净值人群来讲，在全球经济增速放缓的情况下，他们更需要理性地进行全球资产配置来降低风险。
王璐进一步称，短期来看，在全球范围内，高端房地产相对来说会有今年会有一些阻力，一方面中国政府加大了海外投资资金的流出控制，包括个人及公司名义的海外投资都需要审批，受到政府和银行的监管；另一方面，澳洲、伦敦等地都调整了印花税，加上英国脱欧之后的后续进程推进以及脱欧后的结果与之前预期相反，所以投资人显得更为谨慎和小心，这些外在因素都影响着全球的高端房地产市场。
鉴于此，中国高净值人群更加关注国内的豪宅市场。而纵观近年来豪宅市场量价成交的走向，国内高端房地产投资主要还是以一线城市为主，从保值投资角度来说，目前一线城市也最为坚挺。二在别墅供应稀缺的北京，稀缺性和升值空间稳定的别墅是更吸引高净值人群的资产。
