四个取消：释放市场活力
取消-限购、
限售、限价、普通住宅和非普通住宅的标准
四个降低：减轻购房负担
降低-公积金贷款的利率、
住房贷款的首付比例、存量贷款的利率、卖旧买新换购住房的税费
两个增加：扩大供给与支持
新增实施100万套城中村改造和危旧房改造
年底前将白名单项目的信贷规模增加到4万亿元
10月17日上午提出，10月21日，中国人民银
行就公布了最新的
LPR报价：
1年期LPR为3.10%
，5年期以上LPR为3.60%
，均下调了25个基点。
至此，长沙买房，商贷利率，理论上首套可以做到
2.9%
（LPR-70BP）
、二套3.1%
（LPR-50BP）
。
无论是首付比例，还是房贷利率，都已是历史新低。
↓长沙最新购房政策：
今年以来，长沙限购、限价已逐步取消、落户放松、首套二套首付比例均已下降至15%，公积金个人住房利率5月份下调0.25个百分点。
对比发布会内容，政策方面，
长沙其实还有三个调整的空间——
限售、普通住宅与非普通住宅的标准、卖旧买新换购住房的税费。
以及一个疑问：
公积金住房贷款利率还有下调的可能吗？
毕竟二套商贷的利率比公积金还低！
先说限售。
为什么大家都迫切的想要放开“限售”？
利好很明显：
1、
对于急于出手的业主来说，可以快速抛售，回笼资金；
2、
“卖旧买新”的改善客群不容忽视；
3、
提高房子的“流通”属性，房子只有流动起来，才有价值，提高了市场的活跃度；
4、
利于省外“新鲜血液”的流入，提高楼市预期。
限售的放开，必然导致二手房挂牌激增、竞争更加激烈，延续以价换量态势；
同时又对新房市场形成冲击，影响新房成交量，这也是当前蕞主要的顾虑。
毕竟2024年，长沙二手房的挂牌量与成交量，都非常客观，在一定程度上，确实对新房市场形成了冲击。
现在所谓的“救楼市”，救的是“新房”而非二手房。
现在包括广州、深圳两座一线城市，成都、厦门、杭州、西安、武汉、郑州，合肥等众多二线城市，都已经全部取消限售。
氛围已经如此，问政湖南的回复，也从6月份的
“将收集、整理类似相关建议后适时上报上级主管部门决策参考”
到
“将认真组织研究与会商”。
△图源问政湖南
限售，长沙后续大概率还是会出台松动政策。
不过，怎么松动是个问题。
是“网签4年可上市交易”一下子调整为拿证即可交易？还是改为“网签2年”？
虽然长沙目前施行的是“交房即交证”，大部分新房的交房与买房“时间差”，基本也在2年内。
但网签2年，可是要扎扎实实等足2年时间；而拿证即可交易却不一定。
一方面，市场上本身就有一部分准现房与现房楼盘在售；
另一方面，目前楼市底部徘徊，卖着卖着就成为“准现房或现房”的楼盘逐渐增多。
此外，有些开发商施工进度比较快，交房时间也会大大缩短。
相比之下，拿证即可交易更为宽松。
亦或者是像重庆、成都一样，
只有新买的房子“拿证即可交易”，给新房市场留一点缓冲期？
△重庆放开限售政策
再看，普宅和非普宅的划分标准。
全国多个城市已经取消，比如北京、天津、武汉、山西、上海等。
在这些城市，普宅与非普宅最大的区别——
在于降低了交易环节的税费，包括增值税、契税等。
比如普宅交易不需要缴纳增值税
（满2年
）
，而非普宅则需要缴纳5%的增值税。其他税种也有区分。
降低了住房交易成本，促进“卖旧买新”客户去改善，本质还是刺激、盘活新房市场。
那么取消这个划分标准，对长沙的楼市有影响吗？
先看长沙普宅的标准，需要同时满足以下3个条件：
①住宅小区建筑容积率在1.0以上
②单套建筑面积在144㎡或套内面积在120㎡以下
③实际成价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。
144㎡，就是长沙当下普宅与非普宅的分界线；
非普宅对应的就是
144㎡及以上的大户型或者豪宅。
再看长沙的二手房交易税费明细：
发现了没？
长沙二手房交易缴纳的各项税费，并不区分普宅与非普宅，与面积大小无直接关系。
关于这一点，我也打了长沙税务热线进行了12366核实。
契税上则是以90㎡为界限，和普宅与非普宅没有半毛钱关系。
这也就无所谓取消不取消了。
那么，长沙二手房交易税费会降低吗？
调整聚焦在两方面，一是增值税及附加，是否会取消满2年的区别
（这个感觉可能性不大）
；
二是个人所得税上，满五唯一免征，是否缩减至2年。
网传已经在研究了。所以想卖房的朋友，可以等一等。
最后，来说一说公积金利率调整的问题。
LPR的调整，直接影响住房商贷利率。
有的城市商贷利率
（首房首贷）
，加点甚至是-85BP/-90BP/-100BP。
算下来，比2.85%的公积金住房贷款利率
（首房首贷）
还低。
从之前的情况来看，房贷利率，公积金一直是低于商贷的，因为TA本身就
属于政策性支持的贷款。
可以说，公积金房贷利率，就是商贷利率的底线。
接下来，可能有两个操作：
一是，基点或回调，已经有城市如此操作。
比如广州，之前主流银行的利率是LPR-85BP，
现在嘛，某国有银行最新执行的是LPR-75BP。
而长沙的加点是-70BP，会不会回调？
在公积金首房首贷的利率依旧是2.85%的前提下，或有可能，但不会大调。
二是，公积金利率下调。
试想一下，当商贷利率比公积金还低的时候，你还愿意交公积金吗？
目前的政策，都在降低购房成本与还款门槛，这也是大势所趋。
未来公积金住房贷款的利率，在我看来，还是有可能会下调的，蹲一个消息。
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