琶洲最近好不热闹：先有保利高调为琶洲南三兄弟造势，后有独角兽抖音入主琶洲。
琶洲，作为珠金琶的三足鼎立的其中一足，可以说在未来广州楼市的10年起到承上启下的作用。
可以预见——十年之后，珠城也不年轻了，琶洲将接力珠城成为更多高端购买力的选择区域。
在楼市仍处于混沌状态的当下，忍不住想问问，琶洲的价值锚究竟在哪里。
市场往上，所有瑕疵是可以被抹平的；就是说怎么买你都是赚的，只是赚多赚少问题。
而市场下行，不要说怎么选择了，更多的是市场的购买力都在观望，阶段性形成真空期，尤其是豪宅市场。
也就是说，闭眼买入的时代已经不适合当下市场，才会静下心来理性看待房子这项资产。
在很长的一段时间里，琶洲一直是个存量市场，新增的供应都是这几年冒出来的。
在一个存量的市场里，大家比的是什么？比楼龄，比产品，比价格。
而在一个增量的市场里，很多定性因素就发生了变化，不确定增加了很多——不那么好比较了。
琶洲之前的二手存量楼盘并不多：西区的星品和会展，还有中二区的天悦、雅郡、水蓝郡和江山国际等。
至于楼龄久远的丽景、高教、世港、畔江几乎可以忽略不计。
这其中，以楼龄次新、产品定位高端的天悦作为琶洲的顶流。
现在琶洲不是一个存量市场，不断涌现的新盘打破了原来的楼市格局。
其中，也有一些单价不低、总价不低的，比如2年前的琶洲樾和琶洲TOD。
这些新盘或者即将入市的准二手次新盘会或多或少分流想要买入保利天悦的购买力。
老豪宅不会永远是豪宅，豪宅是可以被重新定义的，新房子就是为了刷新豪宅的定义而诞生的。
现在的新房，除了卖完的琶洲樾和还没卖完的华樾在琶洲岛上，其他很多都是位于琶洲南版块。
琶洲南版块的价值还有待观望，毕竟这是一个新片区，需要时间去兑现其价值。
所以结论是，无论是当下还是未来的几年，我认为琶洲的价值锚依然还是保利天悦。
但是很多人即使在选择新楼盘的过程中，也难免会把新楼盘的价格和天悦做对比，来判断值不值得买入新盘。
放大来看，整个广州楼市的价值锚版块，还是以珠城为中心来考量。
换句话说，如果珠城没有进入止跌状态，其他版块阴跌是必然的。
新房市场价格整体在上涨，那是因为推出来的地块更优质更核心，产品力更好。
很明显，无形之手不希望这个市场价格下降，但是长期看还得二手市场止跌，市场才能真正从熊市转为牛市。
因为市场变化需要有三个阶段——政策带来改变，数据变化让我们看到改变发生，然后才是势能的形成。
经济稳定，人们的预期就会乐观；预期乐观，就乐于去加杠杆负债。
付利息的压力会影响现金流，这种高杠杆会影响人的状态，经济也会变得不稳定。
也正因为如此，这个理论认为我们永远无法摆脱经济衰退。
当人们坚信一切会越来越好的时候，这种状态本身也是人性周期循环的顶点。
现在我们再复盘这一轮楼市刺破泡沫的过程，其实就是一场主动去杠杆的过程。
起点就是从三道红线出台，从企业去杠杆传导到居民部门的去杠杆。
在过去，房地产是夜壶，而现在已然成为拉动经济的救命稻草了。
上一次中国经历通缩是2015年，我们此时此刻跟15年的宏观背景高度契合：楼市下跌，通胀数据负值，出口受阻。
只有房地产这种纯内需、体量大、且能带动上下游行业能够弥补GDP缺口了。
而且，我们必须在美联储停止降息前，完成对楼市预期的彻底扭转。
否则，一旦美元加息，汇率压力会再次成为制约我们开展大刺激的镣铐，到时候会更加被动。
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