最近的楼市，有几点我想谈谈

正文

对深圳各区不够了解？

后台回复区域关键词，如【罗湖】

获取深圳各区域最新情况

深圳房价极有可能再次进入普涨通道！

因为信号实在太明显，先有818示范区的大礼包，随后双十一祭出杀招，豪宅线直接取消，再然后又是LPR调整，百万贷款少了31元。

尤其是豪宅税的取消，可以说是本年度最接地气的政策了。

和堆叠的其他政策利好和规划利好不同，豪宅线的直接取消，是最落地最实际的，二手房买家能一下能省10-100多万不等。

然而，政策落地只有片刻的欢呼，因为最精明的深圳业主，他们已经“闻声涨价”。

一省一涨之下，购房者一点利好都没感受到，本该卖家出的税费直接转嫁到买家身上不说，就连取消豪宅线也能成为涨价的正当理由，深圳业主绝对是全国嗅觉最灵敏和商业化运作最厉害的一支“队伍”了。

不过二手房市场本就是一个市场化运作的市场，讲究的是“一个愿打一个愿挨”，业主涨价基于他强大的自信心，而且涨价通常是由点带面，最后成片一起涨，最可怕的是，涨了基本就不会跌下去了。

在这样的市场行情下，我已经嗅到了深圳房价将再次进入普涨的时机了，不过，基于当前的楼市面，几点我想谈谈。

首先，要搞清楚一点，房地产市场是有周期的，不可能恒涨，也不可能恒跌。

在深圳过去10年的房地产市场里，就有3个小周期，每个周期持续的时间基本为3年，2006年初-2009年2月，2009年3月-2012年2月，2012年3月-2015年2月，2015年3月-2016年7月。

深圳从2005年开启的一波上涨行情，到2016年7月开始，11年大周期上涨已经接近尾声，从2016年7月至2019年8月，深圳长达3年的横盘期。

和分久必合合久必分一样，横久不是跌就是涨，而深圳用事实说明，它开启的是缓涨通道。

从818中央给了社会主义先行示范区这个超级大礼包以来，深圳的部分区域二手房已经开始涨价。

整个9月，全市二手房住宅均价为53804元/㎡，环比上升1.1%；各区来看，七个区均价都呈现不同程度的上升。

但实际上，2019年年初开始深圳就已经走出了气贯长虹的“普涨”，依靠优质学区房的板块涨幅最高接近30%，部分优质地段的盘涨幅也去到10%以上，缓涨势头已现。

而在豪宅税取消之后，又是一阵沸腾，反价消息满天飞，不少业主真的坐地涨价了。

据网友温先生自述，其名下一套位于罗湖区百仕达花园的房子挂牌出售中，在取消豪宅税后，楼下邻居挂了半年没卖出去的房子，已经卖出去了，而他则考虑多加15万再重新挂牌。

这些不是个例，龙华某中介表示，目前龙华片区大约有10%-20%左右的业主已经上调了价格，上调幅度在税费的一半左右。

而前海片区Q房网的经纪人表示，过去挂牌600万的房子，调价空间在5%-8%左右，但在政策出台后，多数卖家表示“一分都不能少”，议价空间明显收窄。

这就是现在真实的深圳楼市，房价在横盘近3年之后，开启了新一轮缓涨通道。

现在又到了不买房，一年又白忙的阶段了。

不过，虽然深圳房价已经再次进入缓涨通道，也还不是全范围内的普涨，而是由优质板块开始涨起来的。

宝中、南山科技园、西丽、中心区、福田的福保、中心区、龙华的红山，率先开启了缓涨通道，能涨起来的无非靠的是地段、学校、规划。

比如名校学区房，比如南山中心区、再比如有前海扩容影响的宝中。

深圳一路往西的格局基本已定，打算投资的基本往西走，而往东走的，大多数受限于资金及工作地点在东边的刚需。

判断一个版块的价值本身就是一个非常复杂的过程，多数人看待城市版块，只看当下。

比如版块现有的配套、价格梯队、交通距离、中期规划等角度来判断，这本身没有问题，尤其对于刚需而言。

但对于投资而言，这些太过于片面和局限，对于投资，都想寻找到未来能暴击的板块，实现房产投资增值最大化，这时候就不能基于当下的现状判断，而是基于过去、现在、未来的大框架去判断。

片区的不同发展阶段对房价的影响都是完全不同的，越成熟的片区，利好兑现就越少，大部分价值已经体现。而发展中的片区，利好是不断兑现，价值是不断体现，而发展起步的片区，利好尚在规划，而价值可能远期才能实现。

比如福田中心区，土地开发基本完毕，新增土地供应主要靠旧改，而旧改难、进展慢，片区内所有的配套也已经非常完善，可改进变化的空间不大，这个片区，会涨，但肯定不可能暴涨。

而福田的福保片区，则是属于发展中的片区，随着河套规划的刺激，福田外国语的落户，房价在迅速上涨，从原本的福田洼地开始追平福田的均价，入手这种片区溢价会更高。

而发展起步较慢的比如大空港辐射的福永、规划落地中的光明科学城、龙华的观澜、大浪片区等等，这些规划属于中远期规划，并不是在这一两年内就落地的规划，可能5年才能完成改造的片区。

这些片区离核心区的房价有一些差距，随着规划逐渐落地、交通短板逐渐补齐，会属于快速升值的片区，涨幅也相比成熟区更加可观。

所以当前入手，务必理清自己的需求，现在启动缓涨的片区，有价值，但房价已经高企，上车门槛高，但抗跌能力强，自住和投资没问题，但溢价空间不大。

而选择长持投资，看中投资溢价的，可以选择那些刚发展起步的片区，寻求下一轮暴击的机会。

昨天，深圳再次拍出6宗住宅地块，坪山3块，上塘1块，大鹏1块，光明1块。这是今年第二次集中拍出住宅用地了，此次土拍也吸引了不少人关注，一个是限售价，第二个是媒体都在臆测在该节点卖地的动机。

豪宅线取消，房贷利率下调，集中拍地，一系列楼市组合拳，打得很多人都有点懵逼，房产自媒体也好一般人也好，都开始在背后臆测动机。

得出的统一结论都是：ZF想用楼市刺激经济的用心昭然若揭。

我只能说实在是太片面了，不是任何时候经济不好，就是房地产的问题，深圳历史上也经历过经济行情下行的时候，但也都挺过来了，经济发展也是有周期的，有低点有高点，总不可能一直昂扬向上。

不过在此经济行情下，对于想进场的购房者，我依旧有几点建议：珍惜子弹、首选住宅、一步到位、保障3年现金流以及珍惜工作，好好努力。

不管经济怎么变，房产还是最稳健的投资方式，因为深圳缓涨是基本确定的，深圳楼市基本面其实很清晰，供需紧张的大势、不断涌入的一批批年轻人以及强大企业生产力和吸引力，都是深圳房价托底的基础。

周末当码农的表哥给我发了消息，说陪同事去买房了，275万买了福永一套20年楼龄且不通地铁的小两房，他说真没觉得这房子哪里好，但就算这房子不好，他也买不起。

平时不太关心楼市的他，也知道最近深圳在涨价了，刚需上车的门槛也越来越高了，他叹了口气，现在没有150万都不敢出来看房，但尽管如此，他依然非常坚定买房的信心，努力把，争取早日在深圳上车，比起老家，这里是有梦还可以实现的地方。

▼

深圳置业      湾区房投      海外房投

【往期推荐】

▼