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【 乐家网（canadamls）
Rachel Xu/ Lillian Ho撰写
】
说到北美投资，地产是很多投资人的首选。但是，当房东可并不是一件容易的事，我们应该如何筛选租客，又该如何处理租客入住后的种种问题呢？接着上一期的内容，我们再次邀请Lillian老师来解答一下房东们的问题吧！需要说明的是，以下的回答是基于加拿大BC省的租赁法规和Lillian的个人经验分享，仅供大家参考。
房东：有个租客要搬到BC省住，不能来看房，想用视频的方式看房后决定，您对这个问题怎么看？
Lillian：出于疫情期间安全和节省时间的考虑，我并不拒绝先用视频看房（Virtual Tour) 的要求。但是租客只通过视频看房, 就决定要租，我通常不会租给这样的租客。如果租客看了视频，对房子满意，我会建议租客亲自来看一下或者让他的家人或朋友来实地看房，因为视频看房和现场看房会有很大差别。比如最近有一位租客网友和我联系，抱怨说搬入后对房子很不满意，想要提前解约，问我可不可以。他说租之前没有来看房，房子和照片上的差别很大。
自己不能来看房的租客，我还建议在和他沟通的时候，问一下租客对出租房的要求，看看你的出租房是否符合他的需求。还要把自己房子的缺点诚实地告诉租客。比如：对噪音特别敏感的租客，如果你的楼上租客有孩子，就要和租客说明。或者出租房临街，有交通的噪音，可能就不适合这位租客。
房东：如果和租客“提前”解除租约，需要给租客补偿吗？
Lillian：具体问题具体分析。举个实例，某租客刚刚搬进出租房两个月就想搬出，原因是楼上租客太吵。这种情况下大部分有经验的房东都会同意租客搬出，提前解除租约。因为这个情况影响了租客的生活起居，他住在里面也不开心。像这种情况，因为是租客提出来要搬出，所以大家和平解约。双方都不需要赔偿。如果确实是你房子的问题，我也不建议你扣租客的押金。没有人愿意总是搬家，租客应该是迫不得已才提出来的。
当然，如果租客有违约行为，我们要求他搬出时，也不需要赔偿他。如果租客有违约行为，我通常会先口头警告，然后发正式警告；如果无效，就和租客建议”协议解除租约“，让租客搬走。如果租客不愿意搬走，又不改的，可以走法律程序。
这里我想给房东朋友们一个提醒：作为房东，一定要知法，守法和执法。对于当地的租赁法规了解透彻，才能够知道如何正确地处理租客问题。比如常见的违约行为有：擅自分租/转租，擅自养宠物，影响别人的生活，危害邻居/房东的健康或安全，对房子有严重的破坏等等。
房东：坐标温哥华，我的房屋想要重建，我应该提前几个月通知租客呢？如果租客不配合搬出，我应该怎么办?
Lillian：BC省租赁法规规定，出租房需要拆建或做大的装修时，需要给租客4个月的通知，并赔偿1个月的租金。如果已经有了政府的建筑许可证，并给了租客合法的通知，租客不可以拒绝搬出。
房东：
一年合同未到期，租客提前4个月要求搬出，房东该如何办?
Lillian：首先房东要明确法律对此的规定：当租客提出要搬出时，房东要尽可能的减少损失。所以房东要尽快地做广告，找新的租客。从法律的角度讲，在找新租客过程中的花销和租金损失，应该由租客承担。但是执行起来比较难。走法律程序是一个漫长，劳心劳力且不确定结果的过程。
如果我遇到这种情况，我会这样与租客沟通：我会告诉租客，我立刻开始登广告，找新的租客。他提前搬出是违约行为，按法律规定，空档期的损失由他承担。为了减少我们双方的损失，请他配合我找下一个租客。比如在看房时，请他尽量配合时间的安排；也请他保持房子的良好状态。同时在他搬出前，要稍微早一些对房子进行清洁工作，确保交接顺利进行。
跟租客沟通的重点是：1.告知租客的义务和租赁法规的规定。2. 希望租客好好配合。最终目的是减少损失。因为如果租客不配合看房，或者矛盾激化，破坏房子，你的损失更大。
为了避免这种情况的发生和减少损失，房东还有一个办法就是：在和租客签约时把违约情况下的罚金写在租约的附加条件上。比如说如果租客违约，押金将不退还，或者租客需要赔偿1个月的租金。以此提醒租客，违约是有代价的。
房东: 去听证会的时候，如果屋主不会英文，是否可以找个翻译或代言人？
Lillian：可以的。
谢谢大家的阅览，敬请关注Lillian老师下次的实战答疑哦！
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Lillian Ho
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资深房地产投资人。加拿大著名房地产投资俱乐部资深会员. 获房地产投资顾问证书。多年前开始开设温哥华唯一的房东系列课程；并独家推出优良租客六步筛选法。
授人以鱼，不如授人以渔；
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