本文是大大好基友猫叔的文章，是一篇技术文，推荐给朋友们。转自公众号：猫叔聊财经，欢迎关注
你们知道如何一眼就能判断你的房子是否值得买吗？
跟某大牛去跑盘。一般来说，我会把优点缺点列一个表。然后根据开发商的折扣系数衡量买第几栋第几层。
大牛说，你out了，我一眼就能看出来。
他没吹牛。看盘200遍，其价格自现。
今天聊聊开发商新盘定价的方式方法，知道了其中的奥秘，你也能成为选房高手。
一般来说，开发商定价是金字塔状或者橄榄状的价格体系。
也就是中间层是均价，越往上面楼层越高，价格也越高，越往下边楼层越低，价格也越低。
其实这样是不符合常理的。但为什么开发商喜欢这么干呢？
猫叔琢磨了很久，得出了一个重要的结论。就是，开发商
懒
一直就是这么定价的，懒得换了。
但越来越多的开发商定价是橄榄球形状。也就是中间层价格高一些，顶层跟底层价格低，这样是比较合理的。这是一个定价的趋势。
但不管金字塔还是橄榄球形状了。总之，在影响房屋价格方面，开发商定价是遵循了折扣系数的定价策略。视野、朝向、户型都可以影响房屋价格。如果清楚了大概的折扣差，就能很快确定性价比比较高的楼房。
折扣，就是标的物之间一个很好的参考。一切不同因素，最终体现为折扣差，也就是价格。
视野的影响
来来来，我们扒皮一个小区。把项目名字马赛克掉。
小区位置如图。
看这个小区周边的环境。先说优点，南边有公园，有广场。
一想起美丽的环境就心旷神怡呢。
再看缺点。西北角有个慢性病医院。东北角有农民房。而西南边又是教学楼……
这么说感觉不到，但是想想一开窗户，对面就是这种景象，谁也不会开心吧。
现在把小区的平面图摆上来。从视野、景观考虑，你会选择哪一栋？
如果你是选择2栋，3栋，那么刚刚及格，
如果你是选择7栋，恭喜你，都学会抢答了！
这是为啥呢？7栋，不仅仅能看到小区外部，还能看到小区的景观。
如果我们把看到的景观按照一二三四级来分，满分10分，那么，
第一级别（9-10分）： 通观园林内景及外部山景；纵观山景/小区内景，视程远，景观极佳；
第二级别（8分）： 视程较远，但所观赏的景观资源一般，
第三级别（6-7分）： 视程较近，有较好的楼间距离，但主视线受部分遮挡；
第四级别（5分）： 视程短，景观严重遮挡（如北侧农民房）
每栋大概划分就是这样的。
实际上，7栋也不是所有都好。只有高层，才有相对好的视野。低层是比较坑爹的。我们需要再细致的针对教学楼/农民房/医院的远近，层高具体到每层，每个单元的挑选。底层往往只能打5-7分，也就是三级四级的视野水平。
噪音的影响
再看噪音。如果单纯因为避免噪音而选择，你会选哪栋？
7栋和8栋。这个问题比较简单。
我们对噪音进行打分，得出的结论如上图。
第一级别（9-10分）：小区内，可忽略噪音影响
第二级别（7-8分）： 已明显感受到噪音影响，影响较小
第三级别（5-6分）： 临近清林路，噪音明显
第四级别（3-4分）： 临近黄阁路，噪音影响严重
好了，继续问。这个小区的楼王是哪一栋？
无噪音+视野好，那么应该是7栋。
可是站长，仅凭噪音和视野，就能决定楼王的位置吗？
水平系数定价的秘密
仅凭噪音和视野，就能决定楼王的位置吗？
对大多数小区而言，是的。
对在同一水平面上的单位来说，开发商定价主要考虑四大因素：户型平面设计、景观视野、噪声灰尘、朝向。
大部分小区户型、朝向、通风其实都差不多。换句话说，如果一个小区户型千奇百怪，朝向东西南北都有，那这个小区很可能是坑爹的，卖不动，涨不动的。所以，平面设计和朝向在做价格的时候，基本也就占10%的参考。
但景观和噪音就影响比较大了。这是买家最直观的感受啊。以这个小区为例，景观视野占35％，噪声灰尘占45％。
垂直系数定价的秘密
垂直系数定价有点复杂。先记住一个系数空间，0.5%—0.7%，基本每层的价格差就在这个比例之间。一般中间层和顶楼是均价。一楼最便宜，次顶楼最贵。
本项目在价格制定过程中，设定基本层差为 0.7％，中间层为均价。向下一层均价降低0.7%，向上一层均价上调0.7%。如果均价9000元/㎡，那么10楼就是9000*（1+0.7%），8楼就是9000*（1-0.7%），以此类推……
但是这个项目呢，1楼是架空的，大部分人又不喜欢买低层，低层有噪音+景观双重影响，所以，开发商决定把2-6层的层差拉小一些，0.7%改成0.5%
所以，垂直差是这个样子滴。
在垂直系数制定中，视野依然是最大的考虑因素。其次还有空间感觉，客户的心理感觉，以及项目的其他情况等等……
比如，奇数层的阳台在客厅，偶数层的阳台在卧室，那么基数曾又比偶数层贵3%
再比如，很多人都忌讳4层，14层……那这个两个楼层便宜点好了。
到这里，小区价格是怎么制定的，大家就清楚了。实际上在销售过程中，开发商定价策略还会把7栋的楼王价格做高，以促进其他几栋的快速成交。
知道了开发商的套路，你就根据自己的需求选择相应的楼层。在实际买卖中，根据水平差，垂直差，和楼王的销售策略，找出开发商定价不合理的地方，精准买入性价比更好的楼层。
你大概会知道，这个价格，高为什么高，低为什么低。像视野，噪音，遮挡物等明显的不利因素的楼盘，虽然价格低，只要足够低，你也是可以买入的。因为你清楚低价的原因。
比如站长在某次看盘中，发现一楼价格低，但是他带花园呀，楼面间距大，采光也很好。果断推荐给好基友了。事实证明，站长的判断是对的。
当然，也有一些很好的楼层，比如中间层，走的不是均价，而价格偏低。这个时候就要警惕，是不是有其他不利好因素存在。这个价格低的原因是不符合常理的。
最后，一旦买入视野不好又有噪音的楼盘，也不用太担心。一旦到了大牛市，这些不利因素通通都没有人在乎了。你要做的，就是抛在高点，买在淡季。
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买房的决策需要智慧与勇气的并存
希望在买房路上的你，能越来越坚强
