刚刚，楼市的“底裤”被人扒了

刘晓博说楼市 · 公众号 · 财经 · 2019-10-18 17:15

正文

文 | 白羊

近年来，社会上一直存在一个谜一样的二元对立现象：一边是很多人在哭穷，及与房价不相称的工资；一边是楼市展现出强大的购买需求，峰值一年高过一年。

那么，哪个才是真相呢？换句话说，房子到底是哪些人在买？这种需求及需求刺激出的高房价是可持续的么？中国家庭的债务杠杆处于什么水平？

一直以来，这些都是似是而非的问题。如今，它们终于有了一个相对客观的评判工具。

不过结论却难言乐观。甚至说触目惊心。

昨天（10月17日），由西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心、蚂蚁金服集团研究院联合发布《中国家庭金融调查专题——中国居民杠杆率和家庭消费信贷问题研究》报告。

因为该报告是从2011年启动，持续追踪了355个城市、4万户家庭的债务情况，所有，无论是样本范围，还是时间周期上，其还是很有说服力的。

话不多说，下面直接上菜。

其一： 从债务收入比和家庭债务占GDP的比重两个方面看，我国家庭债务风险总体可控。

数据表明，我国家庭债务占GDP比重为49.2%，远低于美国77.1%的水平；家庭债务收入比90.2%，低于美国、加拿大、法国和德国，也低于日本和韩国，只与智利、巴西接近。

但， 你若就此得出，中国家庭还有很大加杠杆空间，所以，房价也会杠杆的作用下，继续走高，就太图样图森破了。 就像简单地用城镇化率为高房价背书一样。

但凡在初、高中上过思想课的同学，应该都能明白，矛盾的普遍性和特殊性是两个概念，忽略特殊性而只谈普遍性是要犯大错的。

举个简单的例子，从普遍性上来说，中国经济在增长，中国股市也应该跟着涨。可现实根本就不是这回事儿。

所以千万不要简单地用杠杆或城镇化空间，作为房价看涨的重要依据。当然，上述结论也不是此份报告的重点。

其二，中国家庭债务杠杆最大的问题不是普遍性问题（绝对值问题），而是特殊性问题（结构性问题）。

具体体现，又可分为几个方面

1、中国家庭债务近6成由房贷构成，而且增速过快，不可持续。

如2013－2019年住户部门贷款的增长来源中，家庭住房贷款增长贡献了55.58%，其增长速度最快，年均增速达26％，是GDP增速的近5倍，明显是在揠苗助长、不可持续。

此时，大家可换个思路去想，若住房信贷增长放缓，对当下庞大的楼市和高高在上的房价，意味着什么？但若不主动放缓，未来的风暴似乎又会更加猛烈！

这是一个两难之选，但可以肯定的是，不管哪一个方式，未来在楼市里，谁激进、谁贪婪，谁就最有可能成为炮灰。

2、房子就是用来炒的，如今买房主力早已不是刚需。

报告称，2013-2019年，首套房房贷增速15.8%，是住户部门消费贷款增量的15.3%。相比之下，多套房房贷增速32%，是住户部门消费贷款增量的60%。

而且多套房的住房贷款有逐年递增的趋势，仅2017至2018年，家庭多套房上的住房贷款占比从62.9%上升至65.9%，超过首套房的住房贷款。

换句话说， 现在买房的主力大军，早已不是缺房的刚需，而是已经有多套房“有钱人”。

所以，还是那句话，用城镇化率为楼市和高房价背书，其实是没意义的，因为买不起房的人进了城也买不起，而买得起房的人则一直在买房，而且现在楼市主要有他们在玩。