起底调控趋严下的房企境内融资术

来源丨21世纪经济报道（jjbd21）

记者丨辛继召 深圳报道

房地产开发端融资模式正悄然发生变化。

21世纪经济报道记者独家获悉，监管机构近期放行交易所市场AA+评级地产公司发行以购房尾款为基础资产的ABS，物业费ABS也在放开。监管层也正在拟定购房尾款和物业费ABS的发行规则。

债券方面，交易所公司债仍大量中止。仅3月份，就有美好置业集团、广州市时代地产集团等5家房企发行公司债券申请终止审查和中止审查。因此，部分房企转向中票等银行间市场，但由于近期债券市场波动较大，大量债券在一级市场取消发行。

此外，部分地产企业借助绿色债的发行为地产项目融资，不过现阶段房地产企业申报绿色债仍较困难。

住宅地产和土地市场仍在房地产调控的严厉监管之下。央行要求，各分支机构2017年配合做好购地资金来源的审查，继续做好房地产市场资金的管控。

在房地产开发端，监管层鼓励推进房地产投资信托基金（REITs）的试点。

21世纪经济报道记者获悉，央行在近期下发的《关于做好2017年信贷政策工作的意见》中表示，央行各分支机构要加强对REITs的研究，了解辖区内企业对于REITs的融资需求，鼓励保障房开发企业、物业持有机构、住房租赁经营企业等通过REITs创新融资。银行业金融机构要积极支持开展REITs试点，促进保障性住房和住房租赁市场发展。

去年10月，国务院印发《关于积极稳妥降低企业杠杆率的意见》提出，按照“真实出售、破产隔离”原则，积极开展以企业应收账款、租赁债权等财产权利为基础资产的资产证券化业务，支持房地产企业通过发展房地产信托投资基金向轻资产经营模式转型，进一步明确政府部门通过推动REITs市场健康发展，盘活存量不动产资产的改革思路。

今年3月，银行间市场首批已发行两单REITs，分别是兴业银行主承销的“兴业皖新阅嘉一期房地产投资信托基金”、招商证券主导的“中银招商-北京凯恒大厦资产支持专项计划”，基础资产均为商业物业。

在房地产限购、限贷的背景下，监管层仍要求严查土地融资。

对于土地市场，央行提出，央行各分支机构要会同当地有关部门，配合做好购地资金来源的审查，继续做好房地产市场资金的管控。

21世纪经济报道记者独家获悉，监管机构近期放行交易所市场AA+评级地产公司发行以购房尾款为基础资产的ABS，物业费ABS也在放开。“但交易所AA+的标准要比银行间市场AA级即可发行ABS的标准更为严格。”一位投行人士表示。

2016年以来，华夏幸福、碧桂园、金科、融信中国、世茂集团等房企陆续以购房尾款、物业费收入、租金等作为基础资产，开展资产证券化（ABS）融资，成为房企创新融资的新动向。

2016年末，监管层窗口指导暂停了以房地产企业购房尾款为基础资产的ABS，以物业费收入、租金为基础资产的ABS并未停止。

但不久之后，购房尾款ABS再次得以放行。3月1日，交易所受理了绿城房地产集团发行的“华西证券-绿城购房尾款资产支持专项计划”，该ABS拟发行金额为16亿元。

“监管层还是不想放弃这块市场。之前对几家机构做过调研后，接下来可能会出台一个标准，逐步放开购房尾款等基础资产ABS发行。从公告来看，交易所放开速度比较快。”上述投行人士表示。

房地产公司以发行ABS等创新型金融方式融资，规模不大但增速较快。Wind数据显示，2015年末以来，房地产企业发行ABS规模快速增加，2016年共发行443.8亿元，虽与开发性贷款、公司债融资规模无法相比，但增速较快。其中，以应收账款为基础资产的地产ABS产品规模占比超过七成，购房尾款ABS即是其中典型的一种。

对于AA+评级地产公司发行购房尾款ABS，一个参考标准是，去年10月发布的《关于试行房地产、产能过剩行业公司债券分类监管的函》文件，对公司债发行人为“境内外上市房企、以房地产为主业的央企、地方房地产类国企和中国房协前100名企业，主体评级AA及以上并能够严格执行国家房地产政策和市场调控”。

此外，物业费ABS也在放开。3月17、20日，北京荟宏房地产开发有限责任公司拟发行33.01亿元“中金-悠唐广场资产支持专项计划”，北京合生愉景房地产开发有限公司拟发行19.21亿元“农银穗盈-招商固收-合生越华北方资产支持专项计划”项目状态为“已回复交易所意见”。

在交易所市场上，公司债仍大量处于中止状态。

证监会公司债券结果公示，仅今年3月份，就有美好置业集团、广州市时代地产集团、卓尔发展（武汉）有限公司、都城伟业集团有限公司、北京金泰房地产开发有限责任公司，面向合格投资者公开发行公司债券申请终止审查和中止审查。

这使得一部分房企选择在银行间市场发行中期票据。今年2月，星河实业申请发行30亿元公司债终止审查，“主动要求撤回申请文件”。3月份，星河实业发行5亿元2017年第一期中期票据，用于补充公司营运资金和偿还银行借款。

银行间市场发债的风险在于近期债券市场波动较大，大量债券在一级市场取消发行。根据Wind数据，今年2月，超过120亿元债券取消发行；3月上半月，超过330亿元债券取消发行。原因均为债券市场出现波动。如中国核工业建设集团拟发行的30亿元超短融、营口港务集团拟发行的24亿元中期票据、平安不动产拟发行的20亿元超短融，均取消发行。

在银行间市场上，根据银行间市场交易商协会规定，房地产公司准入标准仍为AA级（含）以上的上市房企和国有房企，注册品种由中票扩大到其他债务融资工具。发改委严格限制房地产开发企业发行企业债券融资用于商业性房地产项目，由于企业债发债规模较小，地产公司往往通过别的渠道融资。

2017年，部分地产企业借助绿色债的发行为地产项目融资。如今年3月7日，龙湖地产公告称，其间接附属公司重庆龙湖企业拓展有限公司发行第二期绿色债券，发行规模10亿元，债券票面利率4.75%，期限为七年，为无担保债券。该资金用于投向两个绿色建筑项目。

21世纪经济报道记者获悉，“这只债券之所以能够发行，一是属于绿色债券，二是受理时间在调控之前。”一位接近监管的人士表示，现阶段房地产企业申报绿色债券可能比较困难，而且A股上市公司不能申请普通企业债。

（编辑 马春园）

• 戴15元手表，隐姓捐560亿，这位慈善家让巴菲特、盖茨都钦佩不已

• 这个故宫"看门人"火了！敢恶搞皇帝，让鳌拜卖萌…几年间，让故宫形象焕然一新！
  

• 拐点已至？站在新周期起点的中国经济将往何处去？（深度好文！）

本期编辑 陈思颖