今天，有媒体爆出市场上的两条传言：
1、相关部门正在考虑一项计划，让全国各地的地方政府购买尚未售出的存量住房。该方案可能会让银行提供贷款。
2、如果欧洲央行如期降息，中国央行可能会在6月份下调利率。在欧洲央行之后降息可能会降低对人民币汇率的影响。若后续降息，必然会利好房地产市场。
两个消息都只是猜测。
其中第一条已经有好几个不同版本了，从来没有被彻底证实过。第二条关于降息，更加是老生常谈，虽然理由上看似乎能站得住脚，但也确认不了一点儿。
不过，市场对此的反应还是非常大的。尽管大盘调整还不少，但今天房地产板块整体走强。
其中，房地产ETF盘中一度涨超4%，下午回落一半涨幅，收涨1.90%。建材ETF盘中一度涨2.91%，但回落不明显，最终收涨2.14%。
下面，我们借鉴一些海外经验，简单探讨一下：
在恒大危机之后，A股房地产的未来如何？
以史为鉴，地产还能涨吗？
首先，我们来看一下漂亮国的地产情况。
我们知道漂亮国在2008年搞出了一次次贷危机，弄得全球都很难受。其底层就是房价飞涨之后突然爆了。
1998-2006年，漂亮国实际住宅价格（指扣除通胀）累计上涨65%，而名义住宅价格直接就翻倍了。
在此期间，漂亮国有一家叫作霍顿地产的公司，决定发动钞能力，买买买。
从1994年到2002年，霍顿地产连续进行了17项并购活动。虽然公司规模是翻倍了，但债务也差点失控，最高时资产负债比甚至突破了60%。
相比之下，当时同业公司认为应该控制在40%左右。
2006年，漂亮国地产市场出现拐点。霍顿地产又误判形势，没有及时优化公司财务状况，反而进一步增加了31亿美元的投资。
到了次贷危机前夕，房价平均下跌了30%，导致霍顿地产之前买下的地亏得一塌糊涂，被迫割肉换取公司本身的存活。
霍顿地产在2008年第三季度，被迫以2亿的价格转让了账面18亿美元的土地，并计提巨额资产减值损失。当年，公司巨亏26亿美元，全年土地储备较峰值减少了70%，自有土地减少了50%。
不亲身经历过市场的毒打，是很难理解“稳健经营”这四个字的。A股的那些民营地产股是如此，美股的地产股也是如此。
不过，次贷危机过去之后，由于爆掉了一大批竞争对手，活下来的那些地产企业其实过得还是不错的。
在稳健经营的基础上，霍顿自己的股价很快再创历史新高，去年涨幅更是十分巨大，甚至与一些科技股都比较接近。
下图为霍顿房屋美股季线，红框内为2006-2008年调整：
来源：同花顺iFinD
回头来看A股的地产。这几年，我们几乎没听说过国企地产股有爆掉的，大部分出问题的都是经营理念比较激进的民企。
那么，在恒大们的危机彻底过去之后，那些秉持着稳健经营理念，很少高价拿地的国企地产股，会怎么样呢？
A股和美股也有一定的差异，比如鼓励地产的措施可能不一样，人口变动的规律不一样，地产销售的规律不一样，等等。
但是如果把眼光放到十几年后，相信国企地产股还是有一定机会的。
小作文利好之后，该怎么办？
当然，中短期来看，利好可能并没有那么快就变成现实。
自从4月30号顶层会议提出“统筹研究消化存量房产”以后，大家都很期待“收储存量房产以缓解市场压力”的各类措施。
今天盘后，也确实有报道了一项正式措施：
这个措施暂时仅限于杭州市临安区，似乎级别并不是很高。
但是市场的想法可能有所不同。
就像之前解除限购的措施一样，一个地方解除限购，它就像一个信号枪响了，很快其他地方都会跟进，逐渐就铺开了。
所以
临安的这个措施，大概率会进一步给市场提供短期信心，导致房地产板块继续维持目前的短线炒作行情。
问题在于，我们一般观察地产市场的情况，使用的高频数据是每月公布的上月地产销售数据。其中包括了新房和二手房。
显然，上述收购的过程还需要一段时间，而且总量也不会特别大，所以在新房销售数据上面，短期就不一定会有特别大的改善。
之前天风证券还有一个估算，认为如果要通过收购存量住房来缓解房地产市场的下行压力，起到托市作用，则需要买入广义住房库存的29%。这个量还是相当可观的，实现难度不小。
万一之后几期，地产销售的数据出来是不如预期的，可能还是会出现非理性的调整。
所以大家如果短期内要炒地产，其实是OK的，只是要把握好度，快进快出。
过去的几十年里，地产板块一直是最重要的支柱之一。虽然目前的时势已经不同了，但短期内不可能从极度依赖地产直接变成完全忽略地产。
至少在十年内，A股市场上的各类周期股，可能仍要看地产的脸色行事。
特别是白酒消费，与地产项目建设始终是强相关的。而且地产通过影响一些宏观数据，也影响到机构对全体周期股的认知。
希望地产快点好起来吧。
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