前段时间，兰州、合肥等地放松调控的消息炒得沸沸扬扬，但被当地政府澄清。其实，这个时候恰恰是乍暖还寒之时。一个十分鲜明的特征是，去年以来流拍的土地越来越多。而2016年，还是史上最可怕的地王年。
个中固然有各种各样的原因，比如地价贵（相对的）、限价、竞自持等，但归根到底，是未来的市场存在巨大的不确定性。一些此前拿了高价地的房企已经压力山大，被迫出让部分股份引入靠山，甚至打折卖掉整个项目。一些此前活跃在公开招拍挂市场上的房企，去年几乎销声匿迹，更多的通过收并购、城市更新等方式获取相对便宜的土储。
然而，与此同时，新年伊始，苏州就曝出了地王。显示出热点城市的高价值地块，依然是各方争夺的焦点。而高地价是难以承受之重。2018年，房企应该布局哪些城市，怎么拿到便宜的地？
土地招拍挂市场上
一半是海水，一半是火焰
流拍和地王同时出现
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市场火热之时，各地国土资源局负责土拍的办公室，向来是明争暗斗、合纵连横，甚至挥拳相向戏码的上演地。不过，自去年下半年以来，随着一系列楼市调控政策的颁布和实施，热点城市的土拍市场逐渐转冷。
去年11月3日，北京土地拍市场推出3幅地块，最终，其中一块以底价成交，一块溢价率0.51%，平谷地块则出现了流拍！
北京土拍市场上演相似的一幕，已是26个月之前了。2015年9月末，以44亿元挂牌的门头沟永定镇MC00-0020-0009、0012地块因无人报价而流拍。
当时，土地流拍之后，人民日报于9月28日刊发重磅文章《房地产市场是稳住宏观经济环境重要之锚》，旗帜鲜明的阐明房地产仍然是中国经济的支柱产业，批评了“情绪化排斥”房地产的错误主张，为当时宏观经济下滑时期启动房地产拉动经济的犹豫态势下了关键的结论。
可是，这一次并没有！
北京土地市场2017年最后一宗地块——北京市延庆区延庆新城YQ00-0300-0058等地块，在截至2017年12月28日上午挂牌出让的最后一刻仍然无人问津，以流拍告终。
爆冷流拍的城市不止北京一个。2017年12月27日，太原市一宗优质宅地仅有一家房企报名，最终流拍；12月29日南京市一宗商办混合地块始终无人问津，最终流拍；济南2018年土地市场的首次土拍，以住宅用地的流拍开局……
除此之外，福建、合肥等地的土拍市场，均出现土地流拍的现象，或者低价成交。比如1月8日，杭州的土拍市场，出现了楼面价较上年直降近万元/平米的现象。
当然，市场也并不都是冰天雪地。比如，1月8日和9日，苏州合计有20宗经营性用地成交，总出让面积约70万平米，两日获取出让金约166.58亿元，让人感到苏州土地市场的热浪迎面扑来。
虽然为避免地价过高，土地出让方对11宗住宅用地均设了市场指导价格，但还是有3宗地块突破竞拍的最高“限价”，进入一次性报价阶段。最终，姑苏区北园路南、档案馆的地块以9.82亿元总价成交，楼面价43167元/平米，较2017年全市最高成交楼面价（据江苏网报道，2017年全年最高成交楼面价为28861元/平米，而2016年的土地最高单价成交价为38745元）高出1.45万元/平米（约50%），即便对比土地市场较热的2016年，该成交单价同样高出约4000元/平米，刷新苏州市住宅单价纪录！
▲图片来源：乐居
不过，即便是苏州，不同板块也呈现冰火两重天的景象。该次土拍的最高楼面价为43167元/平米的地块位于姑苏区北园路，附近是拙政园、狮子林、苏州博物馆……远洋地产和禹洲联合以底价拿下58号地块，因地块位于高新区浒墅关镇桑园路西、下塘北街北，楼面价仅13500元/平米。
流拍主因是限制多、价格贵
有自持能力的房企才有优势
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之所以出现流拍，一是土地供应增大，以北京为例，去年北京成交的住宅用地达71宗，较2016年增加56宗。
中指院数据显示，2017年前11个月，全国300个城土地市场成交建筑面积超过17亿平米，同比出现大幅增长。
更重要的是，在“房住不炒”的大背景下，“限房价，竞地价”、“熔断”、“摇号”等土拍新政层出不穷，杀伤力巨大。
开发商应该推进租售并举，不仅因为这是国家的大政方针，而且这确实是个趋势，更重要的是在现有条件下，有此能力的房企在土拍市场上会更有竞争力。
济南也是过去两年来的热点城市之一，新年的第一宗地为何会流拍？要知道，该地块位于济南老城区的东南部，是很不错的地段。要是去年上半年或者2016年，别说流拍，疯抢都来不及！
原因是太贵！该地块的面积11.7万平米，容积率2.3，可容建筑面积是27万平米，起拍价是13.21亿元，楼面地价4891元/平米。表面看，并不比同一区域往年成交的价格高（如下图所示）。
不过，竞得该地块的开发商，还需要出资2亿元建公园、出资9千万建学校！一算下来，楼面价会达到5965元/平米！目前市场的形势并不是很乐观，再去拿这么高价的地，无异于火中取栗。
杭州土拍出现低价地同样如此。1月8日出让的5宗土地中，有2宗居住用地达到了政府限制的最高70%的溢价。其中祥生竞得的地块楼面价为1.96万元/平米，但要自持50%，是杭州主城区住宅地块自持的第二高！
限价已经够让人头疼的了，前两年的地王项目，目前已有1/3以上或通过转让部分股权引入靠山，或直接折价大甩卖，以缓解资金紧张的困境。
相比限价，自持更让开发商头疼，因为现实中，不少受到限价冲击的房企在于对未来期望过高，迟迟不开工，试图坐等地价上涨，吃尽可能多的价差。如果走快周转模式的话，赚钱可能不多甚至不赚钱，但被深套的可能性还是较小的。
自持就麻烦了！信贷收紧的情况下，对急于冲规模的房企来说，每一分流动资金都是弥足珍贵的。只有快，才能做到进可攻、退可守，才有可能及时捕捉随时出现的机遇，并且冲击规模，留在这个游戏中。
快周转模式下，开发商可以用各种杠杆——可以用银行的钱、客户的钱、建筑商的钱，所有的钱都是应付款，从来没有应收款！可是，一旦自持，就会有大笔的资金沉淀下来，会很影响快周转。咋玩？
一些房企试图“以租代售”（比如，一次性交纳10年租金和20年租金）回笼资金，但这明显违反“房住不炒”精神，基本是见光死。
更可怕的是，很多房企对传统开发驾轻就熟，但对自持根本没底。
魔方公寓之前干长租公寓是轻资产模式，可是，现在魔方越来越重视资产的收购，因为此前魔方将物业经营得很好，但并没有享受到资产的增值。于是，去年初，魔方与中航信托成立蓝山资产，聚焦北上广深等一线城市存量资产的收购、开发和管理，以成规模战略化的布局和筛选项目，系统改造此类资产！
可是，大部分开发商还没有这种能力！一50强房企房企总裁就告诉明源君，幸亏早在2015年的时候就开始探索长租公寓业态，使得调控之后，杭州出让土地要求自持、建人才公寓之类的，公司心里有底，敢拿。
对于旭辉来说，这却是个机会。一般来说，自持越多，价格越低。而旭辉领寓的目标是5年内要将长租公寓干到20万间，重资产持有是其重要组成部分。别人不敢拿的地，或许正是其眼中的肥肉。
2018年想拿到便宜的土地
收并购、城市更新和合作开发
三条路可以走
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调控大势下，整个行业的逻辑开始从B2C向B2G（G指goverment）偏移，这一点在土地市场上表现的十分明显。比如自持，特别是干租赁，就有典型B2G的特征。还有就是文旅、特色小镇等带产业性质的业态，这也就是为啥恒大、绿地等依然能够拿得到很便宜的地，并且别人学不会的重要原因。
不过，大多数开发商既没有恒大、绿地那样自带产业资源的优势，短期内也没有旭辉那样要将长租公寓干到行业前三的雄心壮志。而大家看好的城市，如果缺乏上述能力，在公开市场拿地的价格一定是很高的。何况，像深圳这样的城市一年也没几块土地出让。即便同一个城市，不同区域也在分化，比如深圳，去年不少小区的价格横盘甚至下跌，而有的小区二手房依然逆势上涨了20%以上！
去年，在调控政策持续收紧的背景下，不管是大型房企，还是中等规模房企，均加强了在土地储备上的扩张。这些在2017年拿地较多的企业，2018年仍将会是土地市场上十分的生猛力量。
明源君认为，2018年想要在热点城市的好地段拿到便宜的地，手段无外乎以下三种：1、收并购，2、城市更新，3、合作开发。
首先是收并购。收并购可谓过去一年最火的关键字，而其中融创是最大赢家。通过并购万达文旅项目。融创一举新增5897万平米建面的土储，这些土储均分布在一二线城市，且单价仅800元/平米（不考虑贷款）。即便考虑贷款，也就2000元左右/平米！所以，孙宏斌敢说即便这些地方的房价跌到5000/平米，融创也不会亏损。
即便是规模略小的房企，收并购也十分凶猛。比如，据张巧龙透露，2017年蓝光的新增土储70%以上来自并购。销售额位列第48位的黑马福晟集团，通过收并购竟然新增了2651亿元的货值，占去年全年新增货值的89%。总货值位列第7！
▲来源：CRIC、明源地产研究院
2016年，不少房企被市场的狂热冲昏了头脑。一年时间，全国诞生了350宗地王，并且绝大部分都分布在一、二线热点城市，是名副其实的“地王年”。这与金融机构大力提供资金支持密不可分。随着“降杠杆，控风险”高压袭来，高价拿地的动力迅速衰竭。2018年是众多房企还债之时。
针对兰州、合肥、成都调控松绑的说法，三地有关部门负责人及住建部都回应称：坚持房住不炒，毫不动摇地坚持房地产市场调控目标，毫不动摇地坚持调控政策的连续性稳定性，严格落实各项调控政策措施。
继续限价的条件下，持有高单价地王、却尚未真正开发的房企日子会越来越难过，因为不管怎么着，你必然是要亏损的。
今年，还会有更多房企不能承受限价之重，一些甚至可能因此被拖入万劫不复的深渊。收并购只会比去年更凶猛，高峰将会在下半年出现。
想要捡便宜的房企要做的是，囤积足够的子弹（资金），等待猎物的出现。或者，更正确的做法是，招募一批经验丰富的猎手（收并购团队），主动到森林里去狩猎。毕竟，主动送上门来的机会，多半问题多多，而且你的对手很可能半路就猎杀了你的猎物。
2017年新增货值TOP10
其次，城市更新。一般来说，有能力参与城市更新的房企无非就两种：一种是本地的中小房企，这些企业熟悉本地市场，和地方政府和本土金融机构的沟通也更为便捷，比如被誉为旧改专家的佳兆业；一种是在区域深耕多年、已经累积丰富经验的外来规模房企，实力雄厚，对本地市场也有一定的了解，比如恒大，其在深圳的旧改项目，货值超过6000亿！
不过，明源君注意到，近几年一些之前的区域性房企，已经将城市更新拓展到异地了。比如佳兆业、滨江集团，俊发更是走出昆明，走向贵阳以及上海！
根据克而瑞的数据，2017年俊发新增土地货值1454.9亿元，排名第25，其中80%以上来自城市更新和收并购。今年1月11日，擅长收并购的张海民入职俊发，担任总裁。未来，俊发不仅收并购有望发力，而且城市更新也会继续攻城略地。
一30强房企总裁告诉明源君，除了在其大本营，公司不敢到外地去做城市更新项目，因为一到外地，当地政府对你的信任度会低很多，做起来会很难。那凭啥俊发、滨江这些房企能够跑到异地拓展？
对政府来说，城市更新既是民生工程，又是形象工程。怎么搞定拆迁？怎么安置原住民（居住安置，甚至就业安置）为啥别人能够做到零投诉，拆得动？其实，凡事皆有套路！产品质量要到位，这是最基本的，能异地做旧改的，品质关要过；品牌认知也是必要的，比如滨江2016年底进入上海做旧改，但其早在2015年就拿下了海闵行区、崇明区代建项目，使得上海当地居民对其品牌有一定的认知；俊发不仅妥妥的安置原住民，甚至还帮助解决就业（即将推出的总裁对话文章将深度披露）……
最后是合作开发。抱团可以抵御风险，也是各大房企快速做大规模的重要方式，因为可以并表。去年逆袭的弘阳集团即是如此。其新增货值的绝对值并不突出，可是销售排名和货值排名达62位。之所以能如此迅速扩张，主要在于其通过合作开放的的方式拿地，2017年前11各月弘阳拿了39块地，其中36块是合作地块！善于借力，使其得以在激烈的竞争中脱颖而出。
作者： 明源地产研究院副主编 艾振强 微信：arunme
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