2017年起，粤港澳大湾区上升为国家战略，接力珠三角地方规划。一年来，大湾区规划也实现了从提出研究制定向出台实施的过渡。作为全球四大湾区中最年轻、最具成长潜力的湾区，粤港澳大湾区正面临着新的历史性发展机遇。关于这一议题的探讨和关注从未停止过。
就在昨天，一直备受关注的广深港高铁已进入试运营阶段，今年9月将正式通车。预计全线建成通车后，香港至广州只需48分钟，至深圳仅14分钟。对许多人来说，这将是一段比日常通勤还快的旅程。
高效便捷的现代综合交通运输体系是强化地区联系不可或缺的一环，自粤港澳大湾区国家战略提出之后，港珠澳大桥、广深港高铁等一系列重大基础设施项目的加快推进，使得大湾区11城的联系愈发紧密。
去年，戴德梁行成功举办粤港澳大湾区系列研讨会。今年，我们作为皇家特许测量师学会（RICS）中国区战略合作伙伴，华中区策略发展顾问部董事及主管邵丰出席了RICS土地与城市发展论坛并发表“粤港澳大湾区核心地域房地产新机遇”主题演讲。
在全面剖析大湾区相关基本要素的基础上，探讨粤港澳大湾区背景下地产行业的新格局与新机遇。二者的合作将这一话题再次推到焦点上，并迸发出新的火花。下面我们将其中的精彩部分提炼出来，与大家分享。
湾区经济已成为全球经济发展的重要增长极，作为湾区中的新军，粤港澳大湾区开始成为世界经济版图中的一个亮点。从其他三大湾区的成功经验来看，粤港澳大湾区具备诸多相关优势，极具发展潜力。
▲大湾区社会经济数据纵览(点击查看大图)
邵丰结合大湾区目前的基本概况及相关政策热点，总结出未来影响大湾区发展的四点主要因素：基础设施、资本流动、产业、人口流动。
▲影响大湾区未来发展的主要因素
2017年，粤港澳大湾区更多是在宏观层面、框架性层面的酝酿和明确。2018年，随着规划文件的出台实施，将有一批落地项目推进。其中，基础设施的互联互通建设将是打造粤港澳大湾区的重中之重。预计到2020年，大湾区铁路运营里程由2016年的3200公里增加37%到4400公里，高速公路运营里程从5600公里增加57%到8800公里。
▲大湾区主要城际铁路网示意图(点击查看大图)
▲大湾区高速公路网示意图 (点击查看大图)
近两年来，大湾区普通二线城市诸如佛山、江门、肇庆的平均房价增长率为21%，而交通改善二线城市如东莞、珠海、惠州、中山的平均房价增长率为59%。城际交通的改善带来当地房价的大幅上涨，交通枢纽所在区域房价涨幅更加明显。
对于未来深圳1-2小时生活圈内二线城市房价变化情况，邵丰预测：到2020年，肇庆、佛山、江门三市将因城际交通的改善纳入深圳一小时城市圈，房价在一定程度上相较2017年将呈现明显的增幅。
▲2017年及2020年大湾区深圳1-2小时生活圈（点击查看大图）
28个国家级和省级的自贸区、保税区、新区以及特色小镇将依托政策沟通促进人才互动、资金融通、信息联通、货物流通，在现有产业基础上进行产业转型升级。
▲大湾区中的28个新区
▲大湾区城市群定位及功能变化（点击查看大图）
一线城市仍然是市场发展的主要增长极，将带动整个区内城市群向全球发达城市靠拢。对于二线城市，产业转型升级和基础设施完善将改变消费需求，佛山、中山和珠海等市场有较大发展空间。另外，由于政府倾向性的优惠政策，自贸区和保税区在未来发展中占有较大优势。
▲大湾区城市群房地产市场潜力
未来伴随着交通及商业区的发展，大湾区商铺物业类型将更趋于类型分化，将出现不同类别的商铺物业投资机会，比如传统购物中心物业，新兴商区商铺物业，TOD商铺物业，休闲旅游商铺物业等。
粤港澳TOD商业
❶ 深圳机场
❷ 粤港澳大桥珠海口岸项目
❸ 广州凯达尔商业
休闲旅游物业
❶ 顺德华侨城商业
❷ 广州长隆商业中心
大湾区政策下粤港澳写字楼主要的投资机会仍然将集中在广州、深圳和香港几个核心城市，成熟的商区写字楼物业的投资受益将十分稳健，适合追求稳定性的大宗物业交易。新区则由于成长性前景高等因素而存有高收益机会。
新兴商区
❶ 广州金融城
❷ 广州琵琶商务区
❸ 广州南站
❹ 深圳前海深港现代服务业合作区
❺ 招商前海湾
❻ 深圳后海深圳湾
在工业、物流及2.5产业方面，预期受大湾区政策带动作用最明显的是东莞，南沙，中山，珠海和顺德等城市，其生产制造业的潜在业务机会较大。核心城市广州和深圳工业地产的机会则更多体现在旧厂房改造及科技研发物业方面。
生产制造业工业
• 中山翠亨新区
• 平谦国际（南沙）现代产业园
• 珠海高栏港经济开发区
高新技术制造业
• 江门高新区
• 珠海高新区
• 佛山高新区
科技研发办公产业
• 中新知识城
• 星河雅宝科技创新园
• 宝能科技园
• 深圳软件产业基地
未来住宅的土地获取机会基本上将集中在大型新区、特色小镇、城市更新和TOD项目等几个类型，住宅用地的供应将从中产生。
大型新区
❶ 南沙新区
❷ 深圳前海自贸区
❸ 东莞海湾新区
❹ 珠海横琴新区
城市更新
❶ 广州城市更新计划223个项目，42平方公里
❷ 深圳7大城市更新项目
❸ 珠海城市更新计划
特色小镇
❶ 顺德北滘国家级特色小镇
❷ 肇庆高要回龙镇特色小镇
❸ 江门开平赤坎镇小镇
粤港澳TOD项目
❶ 广州空港经济区
❷ 珠海北围高铁经济区
❸ 深圳蛇口港经济区
预期到达2030年，粤港澳大湾区人均GDP水平可以与2016年东京湾区看齐，经济发展前景乐观。其中，港深一体化后，该区将成为大湾区发展的中心。一小时生活圈将逐渐扩大，带动二三级城市的经济发展，肇庆、中山等城市的房价在未来有较大的增长空间。
随着产业定位功能的全面提升，城市产业将进入以创新服务业为主的时代，宜依托各区域优势产业基础选择性投资发展。
