作者：陈小瑛；来源：樱桃小房子（ID:ytxfz8）
作为一名老师，
2000
年就从东北来深圳打拼的高华，算是见证了房地产市场的完整周期，而让他成功晋级到富裕阶层，则是源于最近十年的炒房。
房价从
2007
年的暴涨，到
08
年暴跌，
09
年在
4
万亿的刺激下起跳，
2010
年人为调控压制需求，到
2014
年房价平稳，到
2015
的报复性反弹，
2016
年全国楼市的疯狂，
2017
年再次迎来老套的调控政策。
十年里，楼市跌宕起伏，房价虽有波动，但曲线却是越调越涨，说了多年的长效机制一直难产，货币不断贬值，抑制需求却不改变土地财政和供给的调控方式，这一切都让百姓失去了对政府调控房价的信心，全民投机炒作之风不绝，造就了一批高华这样的富人，也让没房的人陷入社会底层，有房没房，成了划分阶层的唯一指标。
十年，财富重新分配，十年，改变了所有人的生活，十年，是再不可复制的十年。
07-08
年过山车
从
2005
年起，楼市调控就连续不断出台，但是伴随着中国高增速经济，房价一路高歌猛进，
2007
年，整体经济进入过热期，经济的快速增长和信贷的扩张，将国内多个城市的楼市带入到“疯狂”上涨的阶段，深圳楼市也不例外。
07
年，深圳不论是关内还是关外，房价都冲破了一万，有的甚至接近
2
万，高华手里几套房原本是打算自住，房价猛涨让他始料不及，南山区房子涨了一百多万，龙岗平湖和坂田房子都涨了几十万。
为了遏制通胀，从
2007
年
3
月开始，央行连续
6
次加息，同时为了抑制房价上涨，当年
9
月，央行重拳调控楼市，提高二套房首付比例至四成，利率上浮
1.1
倍。
也是在
9
月，高华将南山的房子卖掉，看着存折上分两次打进来的
110
多万元，他兴奋的几天睡不好觉，时不时拿出存折数一数，是不是七位数，因为钱来的太快，简直让他怀疑人生，要知道，那时候他月薪才五六千。
算算如果靠工资，多少年才能挣到一百万呢，那一刻，他才发现，以前遥不可及的百万富翁，距离自己并不遥远。
“谁发明的住房按揭贷款？谁发明的零首付购房？太伟大了！”高华内心由衷的感谢银行，有了贷款，就可以撬动杠杆。
捞到了第一桶金后，高华意识到房子不仅是用来住的，还可以拿来赚钱，而且操作如此简单！这个想法已经深深的烙在他脑海中，于是胆子也开始撑大了，“买！只要买就能赚钱，我要赚千万！”
原本高华在龙岗有两套房，但适逢深圳大运会在龙岗召开，交通道路规划建设宽敞，各种场馆设施如火如荼的建设中，高华认定这是重大利好！琢磨着两套太少了，继续买，满仓！心里打着小算盘，房子两年翻倍，
4
年翻两倍，利用三倍杠杆，除去自住的，再投资四套房，五年内可赚
1200
万！去掉各种税费，千万富翁不是梦！然后就可以退休了。
然而美梦都是被闹钟给敲醒的！
高华没有料到，一场危机很快就来了。
之前，高华并未亲历过加息对楼市的冲击有多大，缺乏风险防范意识，在货币政策持续收紧下，
2007
年
10
月，加息的累积效应显现，调控开始见效，深圳楼市阶段性见顶，有价无市。只会买不懂卖的高华，在
2008
年终于栽了跟头。
2008
年
2
月，深圳新房价格达到
1.6
万元
/
平米后，开始断崖式下跌，开发商大幅降价、中介跑路的消息接踵而至，购房者违约现象频增。高华也加入了维权队伍，最后以市场价
8
折获得购买中央悦城一套房的权利。到了
08
年
10
月，很多区域房价已腰斩。
此时，高华握在手里的房子超过
10
套。“每天一早起来，我的第一反应就是哪套房子要还月供了。”高华的压力非比寻常，
4
万元的月供压得喘不过气来，他当时月薪仅
8000
多元，收入远远无法填补缺口。但仍苦苦支撑，用几张信用卡，拆东墙补西墙，尽力不让资金链断裂。
2008
年初，高华意识到必须“减仓”，于是以成本价出售中央悦城，套现
30
万元还月供，同时房子装修完后陆续出租，减轻了月供压力，这样挺了
10
个月。
09-2010
年大涨
因为一场全球金融危机的来临，风暴很快临近结束。
面对经济下滑风险，
2008
年
10
月至
12
月，中央出台政策“组合拳”救楼市，如降低首套房和改善性住房首付比例、首套房利率打七折，取消
70\90
政策，以及减免税费等措施，市场应声止跌。地产大佬潘石屹振臂疾呼：“苦苦等待的‘解放军’终于来了。”
“说句拉仇恨的话，感谢金融危机，救了中国楼市，也救了我。”高华说，托金融危机的福，否则他还要继续割肉卖房还月供。
高华挺过来了，不过比他更激进的投资客却倒在了黎明前。《华夏时报》当年曾报道，拥有上亿资产的投资客李金东，在房价的持续下跌中，手中的
69
套房全部变为负资产，最后破产离场。
但经过
08
年这次过山车式的楼市起伏，高华对房地产投资风险有了全新认识，步子迈得太大容易栽跟头。但同时发现，只要中国经济向好，房地产就不会崩盘，一旦市场进入调整，政府必会救市。
2009
年，中央推出
4
万亿大规模刺激政策后，房地产成为货币宽松的最大蓄水池，全国各地掀起了救楼市浪潮，市场迅速反弹。蛰伏一年之久的炒房客们在
2009
年初又开始伺机而动。
有了前几年的炒房经验，高华认定机会再次来临了，与李金东们再无资金翻盘不同，高华通过房子再贷款，找朋友借钱，又卖掉两套房套现
200
多万元，准备大干一场。
这一次，高华将股市联合坐庄的手法引入到了楼市。但抛弃了激进冒险的策略，以稳健为主，
2009
年底，他与几名投资客一起，开始通过联合控盘的方式炒房。
高华们选了深圳南山区三个只有两三百套房源的二手房小区，其中
80%
是自住客沉淀不动的房源，剩下几十套流转，只要有放盘的，他们就联合接手，直到小区没有房源可卖，形成垄断后，投资客便有了定价权，几个人先通过对敲互相买几套，将价格炒高，然后每隔几天放出一套，制造稀缺的假象，由几个中介同时放盘形成热卖竞争，他们在幕后操纵。
在这一轮救市中，从
09
年
3
月起楼市开始回暖，深圳房价快速上涨，到了
10
年初就完全收复失地，甚至有的区域已经完全回到
07
年的高点，而且并未止步。
有统计数据显示，
2009
年全国房价住宅销售均价达到
4600
元
/
平方米，比
2008
年均价上涨了
1000
元
/
平方米，为住房制度改革以来涨幅最高的一年！深圳市官方数据统计，
2010
年新房成交均价首次突破
2
万元
/
平米，比
2009
年上涨
33.2%
，两年时间，房价上涨幅度超过
50%
。
2010
年，全国房地产开发投资
48267
亿元，比上年增长
33.2%
，拉动
GDP
增长从
08
、
09
年的个位数，重新回到双位数，达
10.6%
，房地产功不可没。
但同时由于全国楼市疯狂反弹，百姓对于高房价也怨声载道，因此史无前例的调控又来了，几乎每月，中央部委都有措施出台，除了在土地出让金上对房企进行严格限制，其他连续上调二套房首付比例，从
3
成提高到
4
成后又提高到
5
成，
70\90
政策重出江湖，营业税免征期延长。
10
月开始，央行上调存贷款基准利率，新一轮加息周期来临，同时，史上最严限购令出台。
但因
4
万亿放水导致的流动性泛滥，市场并未立即熄火。一直到
2011
年年中，深圳楼市才冷淡。但在这场投资盛宴中，高华和其他投资客大赚。
2011-2014
重回调控
始于
2010
年的这一轮房地产调控，在
2011
年不断细化和落实，在“调结构、稳物价”的大背景下，中央政府继续加强房地产调控，“国八条”、房产税试点改革先后落地，“限购”、“限价”、“限贷”等政策全面升级，从抑制需求和增加供给两端下手，
1000
万套保障房建设计划推出，限购城市扩至
50
个。
同时，为抑制通货膨胀，央行持续收紧货币政策，
2010
年
1
月至
2011
年
7
月，共加息
5
次，上调存款准备金率
12
次。
限购令、限贷令等行政调控手段出台后，购房名额成了最大问题，投资客被挡在门外。只能一套两套地零散操作，因此高华的炒房团队解散了，随着投资退潮，深圳市场成交量再次下滑，二手房成交量从当年
1
月的
10831
套，下滑到
7
月的
2384
套。
从
2011
年下半年后，全国房地产再度步入调整期，当时，深圳等一线城市最先反应，二三线城市调整紧随其后。
由于限购限贷的存在，深圳投资水分逐渐被挤干，投资客占比从
2010
年超过
30%
降至
10%
以下。而高华是留守的其中一个，且有一批跟随者。
虽然央行在
2011
年
11
月开始降准，但对于楼市的调控政策，并未放松。因此投资客们想出了合伙人跟投的公司运作模式，比如帮亲戚朋友交社保，解决限购问题，再用他们的名额一起炒房，按股份分红。
进入
2012
年，中国
GDP
增速突然从上年的
9.5%
下滑到
7.9%
，同时，跟随美国的次贷危机，欧债危机也开始发酵，世界经济下行风险明显增大，全球经济仍然存在“二次探底”的危险。中央开始将“稳增长”作为主基调，意欲加强和改善宏观调控。
但政府出于压力，又不敢放松调控，
2013
年，国务院再次释放坚持调控政策不动摇、力度不放松的信号，坚决抑制投机投资性购房。
16
城市加码调控，上海、广州、武汉、厦门、沈阳、长沙、南京等城市，相继收紧限购政策及加大土地供应。北京甚至出台了
20%
的差额征税政策。
一年年收紧的调控，让楼市局部泡沫破裂，如温州、鄂尔多斯、海南等炒作水分大的城市，在
2011
年到
2014
年期间，房价出现剧烈波动，价格腰斩。但多数城市房价稳定，一线小幅上涨，二线小幅回调。
2014
年，全国楼市彻底陷入低迷，一些中小房企因资金链断裂而破产，三四线城市的烂尾楼遍地开花。
数据显示，
2014
年上半年，北、上、广、深四大一线城市的楼市成交全面下滑，广州、上海一手住宅的成交面积同比下滑超过三成，深圳、北京的跌幅超过四成。
连续三年处于
7
字头的
GDP
增速，以及就业压力，让各地方政府开始坐立不安，
2014
年
9
月
30
日，央行出台放松房贷的政策，二套房认定标准由“认房又认贷”改为“认贷不认房”，只要还清贷款再买房，均算首套，首付只要
3
成。
虽然
2014
年有
40
多个城市取消限购令，但全国楼市依然处于沉睡中，只有深圳开始蠢蠢欲动，随着信贷放松，下半年成交量在不断上升，先知先觉的投资客，开始在市场上吸盘，房价在“
9
·
30
”后开始出现涨价苗头。
2015-2016
报复性反弹
而引爆深圳楼市的，是
2015
年中央出台的“
3
·
30
”政策，商业贷款二手房首付比例从
7
成降至
4
成，二手房营业税免征期从
5
年变
2
年。
一管就死，一放就乱的恶性循环一直在延续。被压抑了四年的改善性需求如堰塞湖一样喷涌而出，深圳房价开始暴涨，短短半年时间，大部分区域二手房价格涨幅超过
50%
，热点片区甚至翻倍。
在“
3
·
30
”楼市新政出台前，高华又在前海概念范围区与朋友一起购入了两套熙龙湾的房子，买入价格约
51000
元
/
平米，
6
月份以约
78000
元
/
平米卖出，净赚了
270
万元，而高华的朋友晚卖半个月，比他多赚了
60
万元。
2015
年政策兴奋剂还在使劲注入，连续
4
次降息，
8
月、
9
月政策进一步放松，针对已有
1
套住房但还清贷款的改善型需求，公积金贷款首付从
3
成变
2
成，在没限购的城市商业贷款首付降低为
25%
。
深圳出现了全民炒房的群体性癫狂，市场上不再是成熟炒家的天下，一大批上班族也尾随入市，通过一套房做抵押贷款，将升值部分套出来再买第二套第三套的比比皆是，各种金融机构的首付贷、消费贷、气球贷等资金来源，也给予了资金不足的投资客一臂之力，人人幻想，只要入手两年后免税卖掉，可以大赚一笔，这是工作多少年都比不上的投资收益。中原地产曾统计，深圳投资客占比最高达到
40%
。
当年下半年，上海接过深圳的接力棒，也是短短半年多时间，房价就翻倍。全国二线城市楼市也逐渐回暖。
迫于购房压力，
2016
年
3
月，上海和深圳出台调控措施，依然是老套的限购限贷政策收紧，市场冷却了一个月后，又恢复上涨常态，
2016
年深圳新房均价从
2015
年的
33426
元
/
平米，直接跳涨至
53448
元
/
平米，同比上涨超
6
成，上海房价均价同比涨幅超
4
成。直到
2016
年国庆第二轮调控后，深圳和上海楼市才熄火。
而投资资金开始轮动，一线城市的资金向热点城市进军，
2016
年，包括北京、广州和合肥、南京、苏州、杭州、武汉、成都、长沙等热点城市，房价开始全面大爆发，一年内，房价普遍翻倍，各地地王层出不穷，溢价过高的土地拉高了楼市上涨的整体预期，跨城投资的人带着现金大胆出手，而越来越多的刚需，也因恐慌心理，担忧房价再涨就永远买不起了，于是按耐不住纷纷持币进场。
越来越多的购房者意识到，正如任志强所言，楼市靠堵的方式调控，换来的是报复性上涨！一个城市的房价取决于综合实力，房子的价值不在于砖头本身，在于房子承载的教育、医疗、交通、生活配套城市服务等综合附加值，尤其是一线城市，房子越来越接近奢饰品，不管你承不承认，这十年历史已经证明，房子能让屌丝逆袭为富豪，有房没房，孩子入学就是天壤之别，房子成为能否留守大中城市的一个门槛。
