9个月内！上海所有挂牌房源将被扫光！而杭州却需要20.4个月！

有一个词语叫窥一斑而知全豹

这个词语在相亲市场上很有用

在老师做家访的时候十分有用

在房地产投资领域也十分有用

二小姐和你相亲， 问：

亲爱的兔司机，工资多少？买房买车没？

你是不是会有不适感？

啊呸这个拜金女！

放心吧

我才不会这么单刀直入呢！

二小姐啜一口咖啡， 兰花指翘一翘，

不经意地问道：

宝贝，你家停车费每个月多少？

这一句话

就能套出你大致的身家和社会等级

你不知道小区停车费多少

说明你连车都没有

你说200一个月

说明内环内老破小或者外环外小公寓

你说500块一个月

好了差不多可以出来撩妹了

当然，能征服二小姐的最佳答案是：

停车费？你问哪套？

幼儿园老师家访也是如此

二小姐赶紧变装，戴上黑框眼镜， 笑眯眯地提问：

你家孩子几个？

孩子能独立睡觉了吗？

你说能

说明你家居住环境至少3房或以上

你说不能，还是要老人陪的， 说明你家居住条件不充分，老人和孩子被迫住一间

根据经验，大部分人做不到一人一间房的原因都是因为房间不够，而不是孩子怕黑

我看不清你家的资产状况

但我能尽量接近真相

窥一斑而知全豹

同样可以应用在房地产投资领域

比如说，预判该区域未来房价是否上涨

我们通常去查阅常住人口增量数据

可由于中国独特的户籍制度、独特的居住证和暂住证，国民统计公报上”区域人口增量“极具欺骗性

于是聪明的二小姐就曲线救国， 我去查 该区域出生婴儿数据，幼儿园小学入学数据

这些人头没有丝毫水分，都是一个萝卜一个坑数出来的， 绝不会像居住证、暂住证一样遮遮掩掩。

黑户可能鬼鬼祟祟逃避人口普查，但你放心，绝没有一个家长不让自己的孩子读幼儿园或者读小学的！

对我们房产投资来说，我们不需要知道该区域人口增量究竟是多少，我们只需要从侧面了解房价上涨的潜力有多少就行了。区域里新生儿多，幼儿园小学入学净增多，房价肯定没问题。

第二个例子，预判该区域经济运行情况

我们通常去查阅GDP国民生产总值

可这个数据注水的多

也是极具欺骗性的

当年“共和国的长子”东北为了挽救自己不断下滑的颓势，坚持每年GDP造假！假到突破天际；与此相映成趣的是浙江民营经济发达，拼命掩盖自己的GDP增量以逃避税收。

北面说谎说自己很强，其实越来越弱

南面说谎说自己很弱，其实越来越强

西方学者被中国的“GD P”整怕了

英国著名政经杂志《经济学人》就自己弄了一个“克强指数”（ Li keqiang index ）， 通过耗电量、铁路货运量和贷款发放量三个指标来衡量中国经济的发展比经过无数道手粉饰过的“GDP”更准确。

克强指数=工业用电量增速×40% + 中长期贷款余额增速×35% + 铁路货 运量增速×25%

我们不是国家统计局

我们不需要知道该区域用电量究竟是多少

对我们房产投资者来说

只需要从侧面了解经济运行情况就行

用电量、贷款增速、铁路货运都是实打实的，没有丝毫水分

经济向好，稳定增长

经济变差，增幅不大甚至下跌

不过，道高一尺魔高一丈， 后来统计局也发现这个BUG了， 要求企业员工下班后空调全部打开，机器空跑，以完成用电量注水工作，当然这些都是后话了。

说谎是一门系统工程

做戏不做全套就会被识破

网络小说里经常写“霸道总裁躺在床上，响起了敲门声，总裁去开门……”

狗屁！

没生活经验了吧？

银河系霸道总裁二小姐躺在床上

楼下响起了门铃声

管家去开门

这才符合逻辑

哪有总裁自己去开门的？

总裁住酒店也许为你亲自开门， 但总裁自家的床和自家房门的距离一定很远！

怎么样？

今天的前戏玩得够久吧？

终于要进入正题

真刀真枪实干了

不好意思呀，那就很快了

按照中国男人的水平

3分钟草草了事吧

今天要讲的主题是： 成交周期是未来房地产短期走势的重要预兆，也是一种窥一斑而知全豹的角度。

资产有两种属性

获利性和流动性

获利性是其盈利能力

流动性是其变现能力

强于盈利的资产未必强于变现

（部分房产）

强于变现的 资产未必强于盈利

（部分股票）

获利性和流动性都很好的资产少之又少（贵州茅台，上市19年涨幅300倍！可惜吃到红利的人实在太少， 你 选不中 或者拿不住亦或者仓位太低都没有太大意义 ）

房子也是资产的一种

其获利性强，但流动性低

故名“不动产 ”

有“纸面富贵”之称

正常情况下一套房产变现的时间需要30-180天，如果你想在30天内卖出，就得大幅折价或者祈祷遇上暴涨年份；一旦遇上淡市，挂牌一年不成交也比比皆是，请务必做好心理准备。

会买房的是徒弟

会卖房的才是师傅

房价走势就像GDP数据

庞杂繁芜、吉凶未卜

我们根本看不清楚

此时，观察它从挂牌到成交的天数， 亦能有效预测短期走势， 帮助我们接近真相。

当你关注的小区成交周期延长，挂牌数量增多，是你捂紧自己钱袋子的时候； 当你关注的小区成交周期缩短， 则是你入场的良机。这种预判是从不动产的流动性角度进行分析和决策的。

每一二个做投资的人请记住，除了获利性之外，资产的流动性也是非常非常重要的指标。

比如二小姐为什么今年连续摇号？

屡战屡败，屡败屡战

（上个礼拜的又失败了）

那是因为上海楼市的平均成交周期在不断缩短， 二月份，挂牌房源平均五个月才能卖出， 到十一月份，挂牌房源仅需两个半月即可卖出。 按照这个趋势， 明年开春上海楼市必将迎来一波较为猛烈的涨价潮！

上述数据鸣谢公众号“一房一万”

这些都是付费的数据库

但是对平时接触不到专业数据的普通老百姓来说，应该怎样从成交周期来预测自己本地的房产走势呢？如果查不到这个数据，那二小姐今天写这篇文章还有什么意义呢？

光撩不追， 二小姐你缺德！

别急，偷偷告诉你

贝壳APP上虽然没有这个数据（全部房源从挂牌到成交的天数）， 但贝壳自创了一个类似的数据，名字也叫“成交周期”，一样可以作为趋势参考。

成交周期=库存房源数量/近30天成交房源数量

你可以理解为按照目前的速度，多久能把挂牌房源全部售罄。

我们来看一下上海的数据

按照目前的成交速度，上海在9个月内将把所有挂牌房源卖光，最活跃的区域是徐汇区，仅需6.6个月就能卖光了。

我们来看一下北京的数据

按照目前的成交速度，北京在11.4个月内将把所有挂牌房源卖光，最活跃的区域是密云区，是不是有点意外？因为它统计的是成交速度而不是成交量也不是成交价格，如果按照传统观念，北京目前销售形势最好的是海淀区，排名第二，7个月就能把存货卖光。

我们来看一下深圳的数据

按照目前的成交速度，深圳在24.9个月内将把所有挂牌房源卖光，最活跃的区域是龙岗区。

和京沪的数据一对比就看出来了吧？

深圳近期不会有景气行情

哪怕成交价格有微涨也是无本之木