房企现金流“生死劫”：新城控股欲设地产基金“求生”？

来源：市值相对论（ID：szxdl1）

9月 19 日晚间，新城控股发布《关于参与设立地产投资基金的公告》，公告显示，当天上市公司子公司苏州新城创佳置业有限公司（以下简称新城创佳）与芜湖歌斐资产管理有限公司（以下简称芜湖歌斐）签署《合作框架协议》，拟共同设立一支或多支有限合伙型私募基金，预计总规模为 100 亿元。

珠海歌斐云展股权投资基金（有限合伙）便是双方合作的首支基金，该基金目标募资规模不超过21.4亿元。其中，芜湖歌斐作为执行事务合伙人募集设立歌斐云展，新城创佳作为有限合伙人，认缴出资 6.42 亿元。

歌斐云展设立完成后，资金主要投向新城控股及其子公司操盘或控股的房地产开发、运营企业以及房地产行业相关企业。 可以看出，这支基金主要是为新城控股融资服务的。

数据显示，2018年上半年，新城控股一边疯狂拿地，一边疯狂举债。截至 2017 年 12 月 31 日，新城控股的负债总额为 1575.45 亿元，而截至 2018 年 6 月 30 日，新城控股负债总额则上升至 2174.62 亿元，半年时间里，上市公司负债总额增加了 599.17 亿元。

而从大环境来看，房企融资渠道不断收紧，传统的债券、信托和银行贷款等融资渠道受限。创设地产基金，似乎是新城控股融资脱困之法。 以地产基金作为主体拿地，项目交由新城控股来运营，这相当于上市公司是在资产出表，贩卖公司的品牌和运营能力。

有趣的是，公告是9月 19 日盘后发布的，新城控股当天开盘却反常上涨，最终收报 27.12 元，全天上涨 7.28% 。

融资收紧，地产基金能破局？

一般来说，房地产企业融资途径主要为银行贷款、公司债券和非标融资。 然而 2017 年以来，防范出现系统性风险成为重中之重，金融监管力度也不断加强，各大国有商业银行对房地产企业融资全面收紧，严控资金违规流入房地产行业。

2017年 12 月，银监会又发布《关于规范银信类业务的通知》，强调商业银行与信托公司开展银信类业务时，不得将信托资金违规投向房地产，房企通过银信通道融资的渠道遭到强力收紧。

此外，各大房企的债券融资渠道也在收紧，新城控股也受到了影响。 2018 年 5 月 4 日，根据上交所公开信息，新城控股当年 3 月公开发行的 38 亿元绿色公司债券状态变更为中止。新城控股对此回应称，会在合适的时候择机重启，不过并未透露中止原因。

绿色债券不同于一般债券，其募集资金主要用于支持绿色循环低碳发展项目的企业债券。在房企融资渠道收紧的背景下，绿色债券被视为一个不错的低成本融资渠道。

2018年 7 月 20 日，该项债券变状态为“已回复交易所意见”，却去掉了绿色债券属性，变成了普通公司债券，而额度也从 38 亿元降至 21.6 亿元。根据新版募集说明书显示，该项融资拟用于偿还存续的公司债券，即用于偿还新城控股 2016 年非公开发行的、将于 2019 年 3 月末到期的两单公司债券。

有业内人士表示，房地产行业不断创新高的行业负债率与监管层推进房地产去杠杆相左，需要适当控制审批节奏和规模，规范资金用途。

或许，正是在银行信贷收紧，信托融资和国内债券融资受限的背景下，新城控股才把目光投向了地产基金。

而在具体利益分配上，新城控股似乎并不占优势。据悉，珠海歌斐应该是一个母基金，有限合伙人仅有新城创佳和歌斐资产管理有限公司，两大有限合伙人分别出资6.42亿元和 14.98 亿元。

然而根据公开信息显示，截至2017年 12 月 31 日，歌斐资产总资产 11.23 亿元，净资产 4.63 亿元。歌斐资产净资产与 14.98 亿元的认缴出资额相去甚远，因此，歌斐资产应会针对这项投资，发行相应的基金产品来参与进来。

具体利益分配上，珠海歌斐单个项目清算时，基金原则上先向芜湖歌斐、歌斐资产分配出资额及其约定收益， 剩余部分按照歌斐方投资回报率增长，分别按照 25:75 至 10:90 的比例向歌斐方、新城方股东进行分配。这意味着，芜湖歌斐、歌斐资产在基金分配的优先级别上高于新城创佳。

快速扩张的新城控股

新城控股接受这样的融资条件，或与其在地产市场快速扩张，对资金异常饥渴有关。

截至2018年 6 月 30 日，新城控股净负债率为 100.4% ，较 2017 年末上涨了 37.4% 。与房地产行业平均 90% 左右的净负债率相比，新城控股净负债率水平已处高位。而上市公司疯狂加杠杆，与其近年来快速扩张不无关系。

近年来，房地产市场风云变幻，碧桂园、恒大和融创三家异军突起，风头盖过万科、保利等老牌房企。或许，人们的眼光总是聚焦于头部企业，对另一家疯狂扩张的房企新城控股，反而着墨不多。

2017年，新城控股累计合同销售金额约 1264.72 亿元，较上年同期增长 94.39% ；累计销售面积约 928.28 万平方米，较上年同期增长 61.44% 。凭借 2017 年合同销售收入的高速增长，新城控股也成功跻身于千亿房企阵营。而对比此前房企披露的数据，新城控股排名第 13 位，较 2016 年前进 2 位。

进入 2018 年，新城控股再上一个台阶。根据上市公司 2018 年中报数据，上半年新城控股合同销售金额达 953.11 亿元，较上年同期增长 94.2% ；销售面积 774.56 万平方米，较上年同期增长 118.25% 。