瞩目十九大 | 解读“房住不炒”的风向标

据统计，习近平总书记在中共第十九次全国代表大会的发言共赢得71次掌声。当习总书记说到“房子是用来住的、不是用来炒的”，会场响起密集、响亮的掌声。地产调控大周期进行时，市场局面扑朔。从土地出让到地产转让及租赁，产业链低温运转，多重角色持观望态度。居民有何需求？政策有何导向？楼市何去何从？刚刚拉开序幕的“十九大”正为我们拨开迷雾。

1.政策导向

从长期政策来看，十八大前后到十九大，调控经历了“收紧-放松-收紧”三段周期。

在2012年十八大之前，“国十一条”和“新国十条”就已经奠定了紧缩政策的基调，随后一直到13年初都呈现收紧状态；2014年的“930房贷新政”给了房地产市场发挥的契机，一直到2016年初，政策再一次收紧。

2.市场反应

对照时间节点，市场反应如下：

调控之下，我国房地产市场产生了相应反馈，从上图可以看出，新房市场及二手房市场都在2013年和2015年出现明显的分化拐点。2013年后，“新国五条”体现了因城施策的调控特点，同期产生相应价格波动；2015年，较为宽松的政策环境刺激了价格攀升，2016年末，进入2017年，市场转向。

再以上海去年的调控为例，随着政策的出台，市场同样出现有效拐点：

上图纵坐标为标准化处理后的成交指数，横坐标为2016年的周数，可以明显看出，“沪九条”出台以后，政策调控影响突出，随后，“新沪六条”、“住房信贷政策”也都引起了相应蛰伏。

房地产调控有效抑制了不合理需求，市场环境日益趋清。“炒房团”退市，存量市场打开，让房屋流通起来，才能让人们的居住需求得到满足。

正向引导结合理性回归，“住得起”的诉求正在实现，“住得好”的愿望已经提出。

1.住得起

让人们住有所居，稳定房地产市场价格是最直观的表现。

在居住上，一方面稳定市场，一方面开辟租赁，扩大供应，转变思维，通过维护买卖与鼓励租赁，实现住房需求。

此外，今年以来，房屋保障系统也在密织，北京推“共有产权房”后，示范效应在全国产生。

2.住得好

从统计结果来看，最直观的收益就是人们的居住面积越来越大了，以上海为例：

注：数据来源于《上海市住房发展“十三五”规划》，预计2016年有所增长

在我们过去的市场研究中，我们也发现，上海的置换客户中有7成置换面积变大，平均增大40平米（详情参考：《上海市住房消费大数据报告》），从上海来看，人们正在朝着住大房子努力。

当然，住得好不仅仅在于房子的大小，还包括房子的配套环境及便利程度，如果是以租赁实现的居住，还要考虑权利诉求，这些问题也是此次“十九大”透露的风声。

以往，十八大的报告倡导建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，着力点在于满足困难家庭需求，强调保障性住房的建设和管理。

此次，十九大报告重申了去年中央经济工作会议的方针，再次明确“房子是用来住的、不是用来炒的”，并且从党的角度推进租购并举政策，扩大住房保障范围，满足全体人民的居住需求。

1. 供给主体：多重供应主体涉及多种市场角色，民营企业与国有企业相互配合，为市场增加供应

2. 保障渠道：在房屋保障方面，在完善保障房建设、管理的基础上，还要建立更多的保障渠道

3. 租购并举：倡导购租并举，发售租赁专属用地，出台各项租赁规划，酝酿相关发展细则

总体而言，和十八大相比，本次报告更加关心解决全民的住房居住问题。从供应主体、保障渠道、购租并举三方面来看，十九大向我们申明回归居住属性。

能赢得党代表的响亮掌声，充分说明了房地产市场健康发展的重要性。回顾以往，我们有理由相信，如今，建立长效机制条件已经成熟，理性、稳定，是民心所向，也是报告向我们引导的未来。