7
月
4
日，上海规划和国土资源局公布了一份土地出让公告，引起了全国的广泛关注。
上面就是这次上海拟出让的
2
个地块，其中最大的看点是：土地用途明确使用了“租赁住房”的表述方式。
也就是说，如果开发商拍到其中一块土地，他必须按照合同的要求建设符合套型要求的房屋，并只能作为租赁用途，在整个
70
年土地使用期限内，是不能卖掉这些房子的
（如果缺钱，可以卖掉项目公司）
。
也许你会说：这没有什么新鲜的，在这之前北京、佛山都有要求开发商自持
100%
，也就是“
70
年禁售”的住宅了。
其实，还是有很大区别的。此前北京、佛山等地的土地拍卖中，出现了开发商自愿持有房屋
100%
至
70
年的案例。但这些土地的用途还是普通住宅性质，而不是“租赁住房”。或者说，前者的确是“
70
年禁售”，而上海从一开始就明确要求只能租赁，根本就没有卖的概念。
或者说，北京佛山的房子，是在竞拍中被开发商自宫为“太监”，而上海提供的本来就是“无性人”。
理论上，北京、佛山的那些土地上建成的房子，应该是每套一个不动产证，跟普通住宅一样，但只是禁止出售；
上海的由于是租赁住房，是整个小区一个不动产证，还是每套一个不动产证，可能还存在疑问。对此，国土部门尚未给出解释。
我的建议是：国土部门把好事做到底，这类租赁住房小区的产权证只给一个，单套没有不动产证，这样便于管理，便于控制拍卖价格，降低开发商成本，最终降低房租。
至于70年到期续期的时候，应该仍然维持租赁土地的性质、身份。
在上海这次准备出让的
2
块“租赁住房”性质的土地里，“张江南区”的那块土地明确要求套型面积
70
平方米左右的住房建筑面积不少于
4.7
万平方米，
90
平方米左右的不少于
4.08
万平方米，
120
平方米左右的不少于
2.89
万平方米。
据上海当地媒体报道，此次出让的张江南区配套生活基地
A3-06
地块位于张江科学城核心区域，而按照上海市发布的《张江科学城建设规划》，张江科学城将会“新增住宅全部用作租赁住宅”，以此满足科学城就业人口居住需求。此次租赁住房用地的出现，无疑是这一设想的落地。张江科学城，是上海全力打造的硅谷。
了解这些背景之后，我们就可以明白上海市的良苦用心了。这次上海的尝试，可能会对中国房地产市场带来巨大影响。
下面是我的看法：
第一，无论是从厦门开始的“禁售”，从西安开始的“追溯性禁售”，以及北京的学区房新政，还是此次上海的把“租赁住房”明确写入土地用途，都是在探索房地产调控的长效机制。
如此高密度、多角度尝试新举措，说明中央多次表态的“建立促进房地产市场健康发展长效机制”的确不是一句空话。
而这些尝试的“中心思想”，都是在落实“房子是用来住的，不是用来炒的”。也就是把炒房者挤出市场。
在这个导向之下，有持续人口增量的中心城市，由于房屋越来越紧俏，未来“五限”很难取消，只会越来越严格。最终，按照这个导向，房地产税也将率先在这些城市试行。
事实上，房地产税在全国推行是不具备条件的，未来只可能在一二线城市及其城市圈里实质性推行。其他区域，不仅征收难度大、成本高，还会摧毁地方经济。
第二，住房的性质，正在从居民的一般性财产，被定性为“生活必需品”。
只有实现了这个定位，政府的限价、限购、限售才可以解释得通，才不是过度干预，或者是涉嫌限制私人财产权。
现在这个阶段，是政府默认住宅为“生活必需品”，未来可能会从法律上界定。但这肯定会存在广泛争议。
第三，国家试图发展租赁市场，让年轻人习惯租房，而不是一定要买房。
估计接下来，各地会参照上海的做法，出现一大批“租赁住房”用地，推向市场。
但大家安于租房的前提是，房价、房租不能快速增长。说白了，就是资产价格必须被控制住。要控制住资产价格，当然是控制住
M2
增速。让“
M2
同比增速÷
GDP
同比增速”迅速回落到
1.1
倍以内（前者是发钞速度，后者是财富创造的速度）。但事实上，自改革开放以来，这个比值就是
2
倍左右波动，最近央行不断踩刹车，仍然维持在
1.45
倍左右。
当这个比值回落到
