北京房价跌了多少了（续）

上一篇总结了东西朝海主流小区的成交 ，这次来看看其他区：

其他区域里，毗邻海淀的昌平码农区次新算是表现比较好的，尽管波动仍然存在。

这几个次新其实多年以来涨幅趋势是一致的，区别也就是美唐起价低，所以涨幅比品质更好的金域高。

上面这个表来看，更新的小区明显排名更靠前。领秀慧谷商品房的C区压制回迁的A区，最早的带电梯商品房新龙城论涨幅和融泽嘉园挨在一起。

其实展开细说也能说出一些门道，比如新龙城好户型三居都靠南边，离城铁远，表现好于小区北边；融泽嘉园跌出惨案的那几个也是临近13号线，或者有楼梯特殊遮挡的。

但这在儿童区塑胶跑道破皮儿的美唐三期97平三居仍卖到过8万一平、以及户型说不上好的公园悦府在表里涨幅高居第一面前都没有意义。

大家在这里都是买新不买旧。

近年码农区不断有新盘上市，对较老的二手房客户分流仍会持续。

上一轮领跑北京的亦庄河西区有个别盘达到了50%的涨幅。

当时的逻辑是独立学区+有人炒作。我当时进了个亦庄聊天群，看大家在那里把二中分校快吹到天上了。看了半天我问，您们说的是哪个二中，东城二中本校我也没见过吹的啊。

近期河西的情况是：中海京三二手单价破10 ；招商玺卖的一般；金茂系列二手成交寥寥。这边还需要一段时间震荡企稳。

大兴通州房山波动相对较小。 这里选取的还都是有名有姓的靠前小区，普通小区想必更不乐观。

石景山靠近海淀的部分相对好点。冬奥会盖的那一批新房太多，需要慢慢消化。

下面来看丰台。

涨幅最好的是珠江骏景。这边浙江村的历史可以追溯到改革开放初期，近年小商品商贩在清退，大环境逻辑有所改变。所以这个以前进去看发现房子不是工人群租宿舍就是充当货物库房的小区，就创下了最高36%的涨幅。

其实这点还是挺有启示的。满足几点：1城市界面改变 2起价相对低 3最好有购买力或外溢 4产品线竞争对手少

3和4说一下，买了东城老破占坑还有余力要想改善自住的， 这是购买力外溢。但也 真没什么可选的，顺着5、6、8号线三条地铁找呗。

像东城外溢也挺难选的。北边和平里附近好小区不多；东南龙体附近富力城太贵劲松太老；在景山崇文门上学的，往南边到刘家窑 基本 就是大家接受极限了，首开菩提太贵、建邦华府板楼也贵，三居没法改四居。这时候如果有个平替，那产品生存空间就出来了。

鼎立水岸和世纪金色表现差别也挺大的，明明都是最靠近西城外溢的可以自住的较新小区。可能还是有总价约束在。鼎立水岸面积大、户型一般。

草桥已经是丰台相当成熟和靠前的板块的，价格表现也不错。总价约束的问题在这里一样有，超900万的基本上流动性就比较难了。