【每天1问】三月地产数据环比全线上涨的原因？

三四月南方梅雨季节，传4月整月上海都将进入梅雨季节，而房地产市场却没有阴雨绵绵，北京的“十天九策”，雄安的“千年大计”，给这个三四月增添了不同的预期。一方面，一二线城市进入深度调控阶段，按揭贷款额度已经明显不足，同比销量下滑明显；另一方面三四线去库存及新区建设都还刚刚开始，棚改货币化及银行信贷定向支持的情况下取得相对较好的表现，三四线城市销售面积占全国61%，销售金额占全国43%，影响巨大。

我们是卖方中跟踪高频数据城市最多的团队，总计新房持续跟踪65个城市（一线4+二线24+三四线37），其中一二线覆盖率达到了70%，因此我们数据代表性应该会更强一些。从3月新房数据来看，三月环比全线上涨，同比因高基数下跌在预期之内，因此整体而言三月销售并不如天气一般阴雨绵绵，反而一二线城市的表现有超预期，一线主要得益于广州、二线主要得益于偏远省会城市、三线主要是强三线（临深）城市表现较好。

1 三月高频数据环比全线上涨、三四线维持累计正增长

从具体数据来看，如市场预期，高基数效应导致销售同比大幅下跌，2017年3月全国65城销售面积同比下跌37%，但环比上涨36.8%。

3月新房环比全线上涨、略超预期、三四线维持累计同比正增长：从高频数据来看，3月新房成交环比全线上涨，一线环比增长77%、二线环比增长47.1%、三线环比增长10.8%；同比由于高基数原因，一线同比下跌23.5%、二线同比下跌49.5%、三线同比下跌15.7%，三线下跌幅度最小，同时也维持着累计同比为正。

2 一线城市超预期主要得益于调控相对较弱的广州市场

一线城市环比大幅增长77%、其中广州大幅增长142%：一线城市表现较好主要得益于广州市场的爆发，广州还维持着累计的正上涨，而其余几个城市，尤其是深圳表现则相对较弱，我们预估主要是广州调控力度相对较弱、较晚的缘故。

3 二线城市主要得益于偏远省会城市的强劲表现

二线城市环比增长47.1%，主要是一些中西部或者东北省会城市，比如昆明、南宁、大连市场的表现较好，显示这种房价上涨带来的外延式需求过程还未结束。

4 三四线城市主要得益于强三线的表现

三四线城市环比增速虽然不高，只有10.8%，但整体依旧维持了累计正增长，主要得益于强三线的表现，可以看到3月份表现较好的主要是强三线城市，比如临深板块的佛山205%、东莞216%、惠州203%，显示随着深圳等核心城市的调控逐渐深入，一些需求逐步外溢到周边，这一趋势仍未停止。

关于库存和二手房数据，详见我们3月月报。

总结：三月高基数同比下跌在预期之内，但环比的全线上涨依旧有些超预期，一线主要得益于广州、二线主要得益于偏远省会城市、三线主要是强三线（临深）城市表现较好，我们认为随着一二线调控继续深入，三四线整体在棚改货币化及信贷定向支持情况下，仍会有较好的表现。投资角度关注雄安主题机会（华夏幸福、京汉股份、荣盛发展），提前布局中央特区概念机会（金融街、北京城建），全年关注没有限购的重庆市场库存和房价拐点（广宇发展）以及棚改货币化（北京城建、新湖中宝、粤泰股份）。