外国的商铺真的比中国的圆​吗？​

好问题，一针见血

值得二小姐写一篇专题

你说的情况很准确

商用物业在国外投资界的地位远胜于住宅

而国内却恰恰相反

住宅的投资低位远胜于商用物业

在国外，商业物业是租金稳定的代名词，无数大佬基金、家族基金，房地产信托，依靠投资商用物业取得了稳定而持久的收益，比如亚洲女首富龚如心的华懋基金。 华懋置业成功就成功在优质商用物业（写字楼/商场）不出售，而是永久持有收租，享受了香港地产的红利。 如果当年它选择出售，赚的只是开发费，一次性生意而已。

国内老百姓按图索骥，依葫芦画瓢，也学外国人在国内投资商铺，期待“一铺养三代”，于是纷纷吃药。具体详情可以戳二小姐不久前写的前文： 《 买铺四大金刚：社区，临街，独立，低总价小面积 》

究竟是什么原因导致了这一显著区别？

外国的商铺真的比中国的圆吗？

西方发达国家，阶级稳定，圈层稳定

这意味着成熟商用物业的经营也十分稳定

每年8%的利息收租

可永生永世收租

简称：下金蛋的老母鸡

中国不是发达国家，是发展中国家

商用物业的租赁情况天差地别

好的商用物业，那也是极好的

比如京沪的高端商场/写字楼，被国外基金大笔买入建仓， 大单连开，跑步进场，一刻不停

2018年底，新加坡凯德携手新加坡政府投资公司斥资约200亿人民币收购 虹口北外滩星港国际中心 ； 美国黑石斥资约83亿人民币收购 闵行顾戴路怡丰城 ，基汇资本斥资约29.48亿人民币收购 黄浦海洋大厦；

2019年1月，基汇资本整体收购 闵行吴中路上海万象城4栋写字楼 ； 亚洲著名房地产商凯德集团斥资27.52亿元收购 上海浦发大厦 约70%面积。集团同时与淡马锡达成交易，以110亿新元收购其附属公司星桥腾飞旗下两家全资子公司的所有股份，其目的是为了拓展在中国房地产的资产类别。

2018年，加拿大大型资产管理公司Brookfield收购了 金桥太茂和南翔太茂 ；2019年3月29日，绿地香港（337.HK）停牌，4月4日，公司发布公告，出售上海 绿地黄浦滨江 项目公司100%股权，买家同样为Brookfield。

2019年3月，新加坡吉宝斥资约46亿人民币收购 虹口北外滩一方大厦 。 美国黑石斥资约100亿人民币收购 浦东张江长泰广场 。

根据世邦魏理仕集团的统计数据，2018年，外资 出手扫货一线城市核心区商业地产 （主要是商业和办公楼等）的投资激增62%，达到780亿元人民币的规模，创下自2005年以来的最大规模。 今年才第一季度就已经花了300亿扫楼了，他！们！已经是中国最牛商业大地主——北京国贸的第一大流通股股东了。

那么，你买的，你被套牢的，是京沪的这些商用物业吗？

是北京国贸吗？

是上海万象城怡丰城吗？

是上海浦发大厦浦东张江长泰广场绿地黄浦滨江金桥太茂南翔太茂虹口北外滩星港国际中心吗？

都不是

你买的，通常是国内二三四线城市的商业内铺，XX五金城、YY服装城、ZZ批发市场之类的；或者是人气凋零的 中国曼哈顿——于家堡金融区、响螺湾商务区、泰达MSD、天碱商业区、蓝鲸岛等。

此外，非沿街商业内铺

一直是商铺领域的老大难

一方面，很难吸引到客流

另一方面，由于小业主分散，整个市场招租的业态难以统一，东家想租给杭派女装，西家要租给宁波西裤，南家要租给虎门服装，北家找来找去找不到租客，无奈租给了外贸尾单。整个市场乱哄哄的，恶性循环，一年不如一年。

不是每个铺子都能成为四季青的

成功的少，失败的多

无论是服装城，还是金融区，这些都是新生商用物业，不是成熟商用物业， 新生商用物业需要时间的检验，这就是发达国家和发展中国家的区别。

商用物业通常都有较高的税费

但在国外，商用物业和住宅物业的持有成本不会相差巨大，因为外国住宅的持有税费一样很高。

以日本为例，固定资产税、房屋修缮费、中介管理费和租金收入的个人所得税，大约等于年租金×20%；

以美国为例，加州的房产税一般是每年1.25%，其他州一般范围是1.25-2%，最高不会 超过3%。

不管是年租金的20%

还是总房价的1.25%-3%

都是你无法接受的吧？

所以你知道在中国，持有住宅的成本有多低了？

持有住宅成本的低廉和房屋按揭贷款低利率一样，是国家为大家发的福利，商用物业享受不到这个福利，只有住宅才能享受。 中国商用物业的持有成本和交易成本，基本国际接轨。

在这种差异下

住宅大幅跑赢商业，也就不足为奇了

名利场，红毯界

压轴的总是最重要的

今年GQ盛典的邀约过程中

多位艺人提出了红毯压轴的需求

不压轴，我不来

主办方忙得焦头烂额无法解决

只好把梁朝伟请出来

每当有流量艺人再提出压轴需求时，反问一句“你要和梁朝伟抢压轴吗？”

便可解决问题

所以今天的疑问 “外国的商铺真的比中国的圆吗？ ” 有三个答案， 最压轴，也是最重要的答案

并不是因为中国是发展中国家

也不是中国的商用物业持有成本太高

最压轴的原因是

在国外，人力成本》仓储成本

在中国，仓储成本》人力成本

从而导致了国外商用物业的表现明显强于国内商用物业的表现

我看哪个聪明的兔司机一点就通

不需要二小姐解释

就迅速想通了这两句话的含义

想了3分钟还想不明白的兔司机

看来你是当不了二小姐的入幕之宾了

直接收看喂奶时间吧