专栏名称: 老杨地产逻辑

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易居院重磅：10大国际都市，房价大比拼！

老杨地产逻辑 · 公众号 · 房地产 · 2017-09-15 14:47

正文

近日，易居房地产研究院公布了一份《10大国际都市房价指数报告》。以下是报告的主要内容，由研究员赖勤执笔，老杨指导。这里仅摘部分内容，与大家分享。

本报告共选取了10个代表性的国际都市，对各个城市的房价指数进行标准化处理后，以GDP占比计算得出的权重相乘，即得出当期10大国际都市房价指数。

美国次贷危机爆发以后，10大国际都市房价指数下滑，于2009年一季度触底，此后随着全球经济的逐渐复苏，10大国际都市房价指数也开始了上行趋势；其间，除了受欧债危机的影响小幅两个季度外，10大国际都市房价指数总体上持续了8年多的上涨，直到今年仍保持着上涨趋势。

今年二季度，10大国际都市房价指数为147，环比今年一季度上涨1.1%，同比去年同期上涨7.1%，与次贷危机后的低谷2009年一季度相比，上涨60.9%。当前10大国际都市房价指数的上涨，体现了全球经济的增长势头以及货币宽松政策效应。

今年二季度同比去年二季度，增幅排在前3位的城市分别为香港、北京和上海，其中，北京和上海分列二、三位，同比增幅分别为11.4%和9.9%，这主要是因为中国这一轮房地产周期涨势凶猛，虽然被严厉的楼市调控政策遏制住了快速上涨的势头，但北京和上海的房价同比增幅依然较大。

同比增幅排在末3位的城市分别为新加坡、东京和伦敦。其中，东京以2.3%的同比增幅位列倒数第二位，虽然名次靠后，但是2.3%的同比增幅并不算低，尤其是考虑到日本房产泡沫破灭后失去的20年，近期的同比上涨显得难能可贵，只是其光芒被其他都市欣欣向荣的楼市所掩盖。

1、纽约和洛杉矶

历史统计数据显示，美国爆发次贷危机和金融危机后，纽约和洛杉矶房价指数一路下行， 2007年至2008年都处于下行通道，在美联储零利率货币政策和一系列量化宽松政策的刺激下，2009年到2011年纽约和洛杉矶房价指数止跌回稳，在低位运行，随后于2012年步入了上升通道，上行趋势延续至今年二季度，其中，洛杉矶房价指数已连续21个季度持续上涨。

比较纽约和洛杉矶房价指数的波动幅度（最高点与最低点的差值），纽约为58.4，洛杉矶为114.2，表明从长期来看，纽约房地产市场更加平稳，洛杉矶房地产市场则更容易大起大落，这与以华人为代表的海外投资需求占比较大不无关联。

当前，纽约房价离11年前的高点有明显距离，洛杉矶即将创新高了。这可能出乎多数中国人意料，没错，作为第一大都市和国际金融中心的纽约，房价没我们想像的那么强！

2、伦敦

历史统计数据显示，全球金融危机爆发后，伦敦房价从2007年三季度的£300000左右下跌至2009年一季度的£247000，由于英国政府实施经济刺激计划，英国经济开始复苏，伦敦房价触底反弹，从2009年开始进入上行通道，至今年二季度依然维持着上行趋势。今年二季度伦敦房价达到£482000，与金融危机爆发时期的房价高点£298000（2007年四季度）相比，上涨61.7%。

3、东京

观察历史数据，东京房价指数从2007年三季度的94.5下跌至2009年二季度的81.1，随后触底反弹，上涨至2010年三季度的88.6，之后又步入到下行通道，于2012年三季度触底，房价指数跌至80.2，然后房价指数开始震荡上行，上行趋势延续至今年二季度。这波行情主要是因为日本政府推出量化宽松政策后，东京的房地产投资气氛转好，并且由于成功申办2020年东京奥运会，吸引了包括中国买家在内的许多外国投资者。

近十年来，东京房价指数的最高点为98.9，最低点为80.2，波动幅度仅为18.7，因此东京房价走势较为平稳，没有暴涨暴跌。因为经历过房地产泡沫的破灭，所以日本人对于投资房地产更为理性，楼市也因此更为理性。

4、首尔

回顾历史数据，2007年二季度至2008年三季度首尔房价指数处于上升通道，从87.9上涨到102.9，随后经历了小幅小跌，2009年一季度房价指数触底，跌至99.8，之后企稳回升，在2009年至今年的时间内，首尔房价指数都在100附近震荡。值得注意的是，截至今年二季度，首尔房价指数已经连续12个季度上涨。这主要是由于低利率和购房限制较宽松等原因。

近十年来，首尔房价指数的最高点为106.2，最低点为87.9，波动幅度仅为18.3，总体来看首尔房价指数走势较为平稳。

5、多伦多

从历史数据来看，从2007年二季度至今年二季度，除了个别时点的微调外，多伦多房价指数基本持续上升，从2007年二季度的64.6上涨到今年二季度的103.2，上涨59.8%。这主要是因为多伦多新房供应量较小，并且海外资金流入楼市较多。今年二季度房价指数相对于一季度上涨了3.0%，涨幅仍然偏大。

6、新加坡

回顾历史数据，从2007年四季度至2013年一季度，除了短暂的受到金融危机的影响小幅回调外，新加坡房价持续上涨，这期间房价上涨的原因主要是美国推行QE，在全世界低利率的影响下，大量热钱涌入新加坡房地产市场。为了遏制房价过快上涨的势头，新加坡政府采取楼市管控政策，房价应声下跌，从2013年二季度至2015年一季度，房价处于下行通道，随后房价保持平稳态势，一直延续到今年二季度。

7、香港

回顾历史数据，近十年香港房价指数总体上行，基本是大涨小跌的情况，并且上涨的时间要长于下跌的时间。具体来看，除了2008年、2011年下半年和2015年下半年，其余时间段香港房价指数基本是上涨的。截至今年二季度，香港房价指数已经连续5个季度上涨。香港房地产市场持续走高主要有4个因素：1、地少人多，房产供不应求；2、金融环境宽松，利率较低使得炒房成本较低；3、看好香港经济和房地产的岛外资金大量涌入；4、内地资本外流，人民币进入香港方便。

8、北京和上海

回顾历史数据，近十年北京和上海房价指数总体上行，基本是大涨小跌，并且上涨的时间要长于下跌的时间。房价指数的上涨，主要是由于国内经济的持续增长，京沪人口大量流入，居民因为投资渠道较少而将资产主要配置在房产上。从2016年四季度至今年二季度，北京和上海的房价指数被遏制住了快速上涨的势头，走势较为平稳，分别稳定在260和220附近。