近期，在与很多买房人沟通中发现，大家对于当前楼市是迷茫的，部分人还有着恐慌的情绪。因为当前调控仍在收紧，楼市乱象横飞，资讯纷繁，普通人想要拨云见月看清形势很难。还有很多人不理解调控，质疑强行行政手段打压，甚至认为是开倒车。那是由于他们对楼市未来走向没有很好理解。
今天就与大家谈以下几点内容，这些都是买房人最关心的热点话题：
1、一二线城市房价降幅明显？
2、以南京为例：楼市的考验才刚刚开始；
3、未来五年，一二线城市房价会涨吗？
4、要有占位意识！刚需、改善、投资客应该这样做；
一二线城市房价降幅明显？
目前，从最新数据中可以看到，7月楼市整体成交稳中有降，城市间分化明显。其监测的22个主要城市楼市成交量环比下降3.1%，同比下降24.5%。一二线城市同环比降幅明显，广州降幅最大。其中，北京、广州降幅超五成。
无独有偶，素有北京楼市“晴雨表”之称的燕郊，过去的十多年里，燕郊楼市一直随着北京房地产市场的变化而跌宕起伏，涨的时候比北京快，跌的也快。自今年3月21日起，河北省三河市先后出台了两次调控政策。时隔四个多月之后，燕郊楼市跟年初比已是冰火两重天。数据显示，目前燕郊房价普遍下跌近三成，前期的热点楼盘二手房价格成交均价下跌了1万元每平方米。
二手房市场方面，今年上半年，北京二手房市场有一个明显的冲高回落的过程，从4月的高点开始，北京的二手房的确已经连跌3个月。
从数据和现象不难看出，强有力的组合拳调控起了作用，一二线城市的房子从目前来看抑制住了。
对于南京楼市，更为残酷的是，当这波热盘过境后，南京楼市的考验才刚刚开始。现在我们能看到外部环境进一步压缩，房贷收紧雪上加霜。南京楼市的买房逻辑已经变了！
开发商卖房逻辑变了；接下来，开发商捂盘现象会越来越少，快速回笼资金将成为开发商的新目标。之前开发商一直藏着掖着，不愿开盘，是因为还对市场还抱着期望。今年楼市大局已定，房价上涨预期已不可能。对于开发商来说，现在早卖可以早点回笼资金，再捂盘延迟开盘就是在给银行打工。所以，现在开发商卖房逻辑就是给买房人送福利，也不给银行送钱。可以预见，那些2万+的高价地将会加快上市节奏，后市供应也将会跟上来。
南京新一轮的上市楼盘压力大了；在这波新政调控之后，投资客已大量退场，这部分需求基本可以忽略不计；刚需和改善需求在这波开盘中得到较大释放，消化了很大的市场需求；接下来，留给新一轮上市楼盘的客户就大大打折了。
地王被套已不可避免；之前南京拍出那么高地价，南京主城各大板块的地价均已站上2万，开发商成本在那，由于限价措施，不管地价是多少，也只能贴着红线卖，有些地王站岗也是难免的。这时，开发商为了回笼资金，当雷锋给买房人送福利也是可能的。
未来五年，一二线城市房价会涨吗？
从规律来看，中国的房价三四年一个小周期，10年一个大周期。而往往在小周期中会出现波动。2017年一线城市房价呈现出的紧缩的下行趋势，而2016年一线城市房价延续2015年的上行趋势，整体平稳上涨。从10年长周期来看，中国房价将稳中上行，但是各城市间分化现象依然存在。
未来5年，一二线城市的房价上行趋势或已成为行业共识。因为人口基数，供求关系，都决定了一线城市的房价走势。而一线城市受土地价格不断上涨的影响，未来豪宅化趋势已相当明显。
此外，在一线城市辐射范围的都市圈亦是房价趋势中的潜力股，这是基于人口流入的判断。一项数据显示，人口流入高度集中在三大都市圈，人口流入超过100万的13个城市，三大都市圈就占了8个，长三角有沪苏，珠三角有广深莞佛，环渤海有京津。庞大的人口基数，必然对当地房价带来上涨空间。
关于未来五年，一线城市的房价，肯定高于当前。但到底高多少，其实具有较大变量。这个较大变量，主要来自两点：
其一、本轮一线城市皆翻倍，涨得太猛，体力透支，休整的时间可能会长过以往短周期的下行期，不是降温一年左右，而是降温二年左右。
其二、中央严厉约束炒房，应会延续几年，虽然楼市低迷之际，仍会重现救市，但在2022年之前，领导的指示或多或少，仍有一定的约束力。
业内人士预测一线城市，2019年创新高的概率会大些。2020年前后，应处于下一轮短周期的偏高位，相比当前的偏高位，估计能上涨五成左右，相比2018年的低点，上涨7成左右。预测五年后相比当前涨幅，难度颇大。
要有占位意识！刚需、改善、投资客应该这样做
中国正在经历一场翻天覆地变化，一个14亿人口的国家，工业化、现代化、城镇化同时展开，这是人类历史上从来没有的。
房子会越盖越多，城市会越来越好，但是你的机会是有限的，你的资金是有限的，选择错了几年都难以更改，你的未来很大程度上取决于你现在的占位选择。
你占住一线城市，你就是一线城市的市民，享受一线城市的发展、就业机会、医疗、教育和保障；
你占住二线城市，你就占住二线城市的一切。
在同一个城市里，占住二环你就占有市中心的繁华；占住四环你占住了四环配套；占住未来的城市中心低密居住区，你就占住这个城市未来最好的地方；
城市的发展是有规律的，也是不可逆的。10年前7000元/㎡能买北京4环，现在郑州5环7000也买不到了。
这是比春运壮观1万倍的国运，早点买票！挑个好票！比如买机票，提前预定头等舱也能打1折，买晚的，经济舱比头等舱还贵，还会有很多人买不到，加价也上不了这班航班。
我们身边有太多的愚蠢笨蛋，他们会让你放弃更高层级城市的机会，他们劝你放弃核心区域去买远郊，劝你推迟购房时机等待抄底。
他们会有种种伟大的愚蠢的理由。但是他们不会补偿你。
记住！方向性、历史性、时代性的错误没人能补偿的了你。这个时代正在惩罚买房晚的人，所以就算今年、明年价格会跌，你是自己住的也不要等。
我们正处于城镇化快速阶段，稍微犹豫一下，一两年过去了，你又被挤出去一环，抓住你的机会，不要总是盯着当前这点价格变动，你占住了你当下能选择的最好的资源，十年后你会觉得买没买在最低点根本不重要。
对于，刚需、改善和投资客，当下应该怎么办？主页君@孟祥远 认为：
1、刚需该买还得买；南京正在告别低地价楼盘时代，卖一套少一套；接下来新一轮的上市，就将走进高价地时代。
2、改善择机换房；随着房源的陆续上市，买房人选择面大了，改善客户可以多选一选，但要求也不要过高，适合自己就好；
3、投资可关注多不限购的产品和区域；短期内房价不可能再涨了，加上限购限卖，南京住宅短期投资价值已经逐步丧失，靠增值获益难上加难！若手中有多套房产，建议先处理掉一些价值兑现的产品。今后房产投资方向要朝着从交易型房产向持有型房产的房东转变；还可重点关注不限购的大城市都市圈楼市。目前大城市周边的城市政策还相对宽松，房价也还有一定的上升空间，大城市被限，资金外溢到周边的城市。
我们注意到，城市单打独斗的时代过去了，现在要强调彼此之间的分工合作及紧密关联，滁州、马鞍山属于合肥都市圈，但如今楼市跟南京的联系应该比合肥紧密，成为南京都市圈中投资热度较高的区域之一。伴随宁天城际（已开通）、宁和城际、宁滁城际的建设，相信未来会有更多的南京买房人到此置业。
谈及南京都市圈的投资价值，主页君@孟祥远 认为主要体现在以下6个方面：1、通达性，地铁、轻轨和高铁的价值；2、人口净流入量；3、产业有支撑；4、与大城市联系紧密；5、房价存在低估；6、品牌号召力，都市圈正在迈向房地产改善时代。（备注：部分资料来自米宅米宅、凤凰房产）
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