Industry-wide Information Integration
and Big Data Analysis Platform
鉴于全球经济环境的不确定性、中国经济和产业发展的结构性调整及酒店供给市场趋于饱和带来的日益激烈的市场竞争，酒店行业的收入增长呈现放缓趋势。传统粗放、经验主导的经营模式已不再适用。在此背景下，酒店类资产的精细化管理和运营愈发重要。
近年来，中国酒店领域的投资者角色发生了显著转变，过往主导酒店投资的房地产开发商正转变为城市运营商，对旗下酒店资产贡献的现金流愈加重视和倚赖，因此也更为注重投后酒店资产在其持有期间的经营和投资回报表现。随着对酒店类资产重运营属性的认知加深，此类型资产业主和投资者也更加重视投前阶段的产品和投资管控。
作为深耕酒旅行业的专业研究咨询机构，浩华管理顾问公司结合旗下厚海数据平台的海量数据，及行业资深投资人及业主的问卷调查，向业界推出《2024年酒店业投资与资产管理白皮书》，旨在为酒旅行业从业人士提供涵盖资产全生命周期从开发到退出的全生命周期各主要关键节点的市场洞见和趋势研判。此白皮书致力于构建酒旅资产管理和运营的指标框架，提供了行业标杆数据，以此促进资产管理和运营的专业化能力，推动行业健康可持续发展。
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本报告根据资产生命周期不同阶段
将业务模块分为
开发投资·资产管理和运营·资产退出
进行解析
Part II. 资产管理和运营
Part III. 资产退出
本章节侧重在投资决策方面提供市场数据支持，从投资选址、投资类型及投资模型三方面回答投资人关于投哪里、投什么及怎么投的问题。
从地理区域来看，华东区域签约量最高，为历年来投资最为活跃、最受投资者青睐的地理区域，西南及华南次之。分省份来看，广东、江苏及浙江为签约量前三，凭借坚实的经济及需求基础获得投资者的青睐，历年来签约量稳居前列。此外，四川、新疆等具有独特旅游资源和魅力的地区，随着国内旅游市场的迅速复苏，成为投资者和开发商关注的焦点。
资料来源｜厚海数据平台·产业地图
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对于投资者而言，城市中成熟的核心区位被视为酒店布局的理想选择。这主要归因于成熟区域通常具备更为充沛且稳定的市场需求，并且相较于新兴区域，其投资风险较低，这在一定程度上反映了投资者偏好的稳健投资策略。此外，随着近年来城市更新步伐的加快，成熟区域正不断释放新的投资机遇。与此同时，鉴于旅游市场的持续火热，近郊及远郊的旅游度假区亦受到投资者的关注。
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通常情况下，投资人在评估一个项目是否值得投资时，会将投资回报率(ROI)及内部收益率(IRR)作为关键的衡量指标，以此来判断项目的投资价值。
投资回报率通常使用年息税前收益除以投资总额计算，通过结合现金流及投资成本衡量一个项目的投资回收情况。通过调研来看，42%企业要求的投资回报率在0-5%；38%的回复反映在6-10%之间；要求在10%以上的企业占比约为20%。
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内部回报率衡量了项目的年化收益率。相较于静态的投资回报率，考虑了资金的时间价值，也是更为全面评估项目投资回报的指标。从回复上看，内部收益率的要求水平与投资回报率趋势相似，从数值本身来看由于考虑了资金时间价值，因此一般情况下IRR会低于ROI。
一直以来，酒店作为地产配套开发，较少单独对酒店投资回报提出要求，一般情况下酒店会作为综合体开发的一部分综合考虑投资回报，特别是涉及五星级酒店的投资开发。然而，伴随着地产红利消退以及行业进入存量周期，近年来越来越多的投资人和业主开始重视酒店作为独立业态的投资回报指标，尤其是在涉及翻新改造的项目中，这种趋势表现得尤为明显。
Part I. 开发投资
Part III. 资产退出
本章节内容包括资管管理模式、工作重心，以及对具体酒店经营各业务模块、需监控的核心运营指标进行分析，分享行业普遍举措及指标发展趋势。
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在进行精细化资产管理的过程中，诸选项均受到各大企业的高度重视，其中提升收入及收益管理的重要性尤为显著。调查显示，98%的受访者将其视为最关注或较为关注的工作内容。对比过往年份，提升收入的关注度呈现不断上升的趋势。这主要是由于经济增长速度放缓导致市场需求增幅有限，而供给端的竞争依然激烈。在此背景下，如何增加收入已成为各酒店的首要任务。同时，如何提升客户满意度，进一步挖掘客户价值，从而推动收入增长，也成为重要的关注点。
此外，在成本端，各企业更加关注人员效率及人员成本。鉴于人力成本在酒店运营开支中占据较大比例，提升人员效率可以帮助酒店更好地控制人力成本。总体而言，优化人员效率及管理能源成本已成为各企业降低运营成本的主要手段。
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该指标衡量酒店人员配置数量是否合理。2023年五星级酒店人房比0.96已降至历史最低点。出于降本增效的考虑，各酒店2023年在用工编制和工资总额上依旧延续严格的管控措施，同时压缩中后台部门如行政、IT、营销等部门人员编制以及中层管理岗位正在成为一个显著趋势。
对于酒店，尤其是全服务酒店而，不应因一昧压缩员工数量而影响酒店的服务品质。因此，除了人房比之外，行业更需要关注酒店收入和利润指标，以人均创收和人均创利为标尺衡量人效。2023年，各层级酒店市场的人均创收差距正在持续缩小，而从人均创利来看三星级及有限服务酒店已显著超越以全服务为主的四五星级酒店。这充分说明，就全服务酒店而言，被动的压缩用工人数已难以解决现阶段酒店所存在的根本问题，如何能够释放「人」的的价值，从而做大酒店收入和利润才是关键。
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在过去十年，酒店业在能耗管理方面取得了显著进展，展现出清晰的能耗降低趋势。2013年至2023年数据显示，全国五星级酒店平均每间供出租房的能源支出从25,911元下降到21,179元，下降幅度高达18%。十年间，各酒店积极利用新兴技术，结合设备更新和迭代，以实现酒店节能降耗的目的；同时，通过强化员工培训，优化节能操作和规范，在日常经营管理中推动酒店节能意识和节能水平的提高。
同样地，在谈及对ESG举措的关注度时，各家企业普遍更加重视与能源相关的措施，例如节能设施、减少碳排放以及加强水资源管理等，因为这些措施可以直接降低运营成本。此外，公司治理和社会责任也被视为重点实施的举措之一。通过强化这些领域的实践，企业可实现经济效益与社会责任的双赢。
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在商业不动产领域，坪效是衡量办公楼和商业空间价值和效率的最重要的指标之一，而在酒店行业该指标的应用并不广泛。这主要是因为中国的酒店投资承载了诸多经济价值以外的功能和属性，比如形象标签、企业接待、地产配套等，因此酒店难以用坪效来判断其价值和效率。2023年的数据显示，全国各定位层级的酒店收入坪效和利润坪效差距并不大，日收入坪效在3.5-5元人民币，而日利润坪效在0.8-1.8元人民币。该坪效水平与写字楼和商业相距甚远，中国酒店的坪效提升之路任重道远。
在衡量坪效时，通常使用每建筑平米收入及每建筑平米利润两个指标，分别衡量单位面积的营收及营利能力。值得注意的是，在不同定位档次酒店的对比中，四五星级酒店的坪效水平，特别是利润坪效，弱于三星级及有限服务酒店，这主要是由于四五星级酒店在开发过程中过度追求大空间所致。而伴随地产红利的逐步消退，中国酒店的投资和开发日趋理性审慎，因此每间房均摊面积自2019年开始呈现下降趋势。这也意味着坪效作为衡量酒店项目空间效率的指标愈发受到业内关注，也将在酒店资产的存量时代发挥更加重要的作用。
Part I. 开发投资
Part II. 资产管理和运营
本章节基于厚海构建的中国市场酒店交易数据库及2024年中国酒店投资和资产管理市场展望问卷调查，通过回顾过去十年中国大陆地区关键酒店资产交易的动态及特征，重点分析酒店交易中的交易偏好、酒店类型、购方背景、考量因素及交易价格等，并对是否具有发行类REITs计划进行调查。
从酒店层级来看，每一宗交易的成交额多数在5亿到15亿之间，单个酒店的交易额超过20亿的比较少。在进一步解析每间客房分摊的成交额时，可以看到，奢华酒店平均每间房大约在640万，超高档酒店则接近400万，高档酒店接近300万。由此可见，奢华酒店资产溢价的并不十分突出，这也说明交易动机的某些被动性，尤其是近几年的资产出清或都带有很强的被动性。而站在买家视角，由于单个资产的交易额对比初始投资成本而言，并未实现显著溢价，当前也不失为收购酒店的有利时间节点。
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在询问关于酒店交易价格预期时，65%的投资人认为价格将会下降，其中近三成的投资人预计会出现显著下降。相比之下，仅有14%的投资人认为价格将会上升。这一结果表明，在当前的经济环境和市场背景下，市场普遍预期酒店交易价格将会走低，投资人普遍持有谨慎态度。
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当问及购买标的的关注因素时，物业所处区位和交易价格为首要关注因素。优质地段通常意味着更旺盛的市场需求和更强的保值能力，而合理的交易价格则确保了投资者在初期就能够获得较好的成本效益。其次，酒店的业绩表现和所在城市同样为购方的重要考量点。除此以外，酒店的物业属性、可提升改造的空间和品牌及管理合同的到期时限同样为考量因素，但并非决定性因素。
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受访者对各城市层级资本化率的判断呈现出明显的阶梯式分布：城市层级越低，预期的资本化率越高。这一结果反映了市场趋势，即城市层级越低，酒店投资的风险也相应增加。值得注意的是，随着城市层级的升高，资本化率预期的最高值与最低值之间的差距逐渐减小，这表明在交易较为集中的高线城市中，资产的资本化率更加成熟和透明。对比过往调查中，各城市层级的预期差距均十分明显，这一变化反映了市场及投资人愈加成熟。而三线及以下城市的资本化率分歧度最大，这可能是因为三线及以下城市涵盖的市场范围广泛，各城市之间的市场差异较大。
在REITs的发行计划上，82%的受访者表示尚未发行，但其中6%在未来的一年内有发行计划。已发行的酒店占据18%，其中的8%表示未来1年有其他发行计划。总体来说，酒店行业的REITs仍处发展阶段，以类REITs的模式为主。尽管在调查问卷中，在未来1年计划发行REITs或类REITs的企业并不占多数，但其比例正在显著提升，同时关于此类话题的关注度在行业中也越来越高。
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通过甄选最优的酒店资产进行REITs上市，以此为市场树立成功的典范，增强投资者的信心，并引导价值导向。这种示范效应、激励机制以及价值导向的重要性不容忽视。它促使我们在产业发展的过程中，树立起「以退为进 · 以终为始」的理念，激发市场思考如何通过更优化的路径打造优质的酒店资产，并站在全生命周期的角度，实现「投资·融资·建设·管理·退出」一体化的运营模式。
