“降准”后首场土拍溢价封顶！开发商信心又回来了？

壹

2020年杭州土地市场正式迎来首秀，就在刚才，余政储出〔2019〕63号和64号两宗商住用地成功出让，均位于东湖板块，分别由 中天房产、新希望 竞得。

63号地块经过35轮报价，由中天房产以181741万元总价竞得，楼面价11686.40元/平方米，溢价率23.01%；64号地块经过25轮报价，溢价率触顶29.91%，由新希望以134634万元总价竞得，楼面价12341.89元/平方米。

另有一宗临平新城星桥片区XD-33-01地块作为人才专项保障房，以底价由余杭区保障房建设有限公司竞得。

两宗宅地在溢价率上延续了12月以来的拍地热情，其实并不意外。

目下杭州商品房库存中，住宅可售量其实只有33529套。2019全年，杭州楼市一共卖掉了103873套住宅，按照这个卖房速度，目前剩余的可售住宅大约4个月就可以全部卖完。所以尽管“指导价”约束了利润空间，但开发商补仓心态还是相对比较着急。

两宗涉宅地限价一致，毛坯销售均价不高于17800元/平方米，且毛坯销售最高单价不高于19580元/平方米。如实施装修销售的，装修价格不高于3000元/平方米。

随着杭州土地市场2019年7月迎来“限房价”政策，这两宗土地成为东湖新城核心区域首次“限房价”土地，同时也是余杭区2020年首次土拍出让。

贰

历史地看，2019年东湖新城已成交三宗涉宅地：6月26日，东湖新城南区荷禹路两宗商住地均由西安曲江新鸥鹏拿下，成交总价分别为17.2亿元、18.9亿元，楼面价8690元/㎡、8704元/㎡，均需自持4%。

9月17日，华元以161667万元总价竞得东湖新城冰雪综合体商住地，楼面价7203元/平方米，溢价率20.05%。地块商业比例不小于20%，住宅部分实际楼面价约8403元/㎡（商业部分以2400元/㎡测算），精装销售限价为19800元/㎡。

本次出让的两宗地块相距约1.4公里，均位于东湖板块中轴荷禹路沿线，分别靠近在建地铁9号线北沙路站和新洲站。

在建地铁9号线在板块内设有3个站点，预计2020年6月通车，接轨杭州地铁网络，届时可实现与余杭高铁站、杭州东站、钱江新城及萧山国际机场的地铁直达，无缝换乘。同时与已经落定的临平北高铁站，形成“双铁交汇”的轨道交通格局。

63号地块，位于临平大道以北的东湖CBD内，整个片区总用地面积9平方公里，定位全新的未来智造城，规划高新智造园、健康科创园、枢纽总部园、门户双创园四个功能片区，分别设有高铁枢纽、中央森林公园、市民中心、综合医院等核心项目，形成一个产城高度融合的现代化新城。

64号地块，享有双综合体环绕。东侧是总体量为28万方的万宝城，内含约15万方超大商业体量，是板块内目前最大的商业综合体。北侧是在建的栢悦中心，占地面积约5.6万方，建筑面积约28万方，预计明年5月交付投入使用，打造成汇集五星级酒店、高端写字楼、商业街区的城市综合体。

叁

总体来看，东湖板块内供应量较少，住宅总库存量合计约40万方，月均去化约2.2万方/月，去化周期约18个月。

2宗地块相邻，周边在售新房项目不多，例如华润·御山道壹号，2018年4月拿地，2019年11开盘126套，均价21700元/平米，登记家庭83户，无需摇号。

上坤·山语四季，2017年10月拿地，2019年六次开盘，均售罄。最近开盘在12月，出售房源90套，开盘均价21115元/平米，中签率均在20%左右，去化较好。

同是在东湖板块内，越秀景瑞·悦见山2017年6月拿地，近月开盘均价在21000元/平米左右，但该盘大体已经去化完毕，存量大约仅7000方左右。

板块内可售的二手房小区不多，但大多属于房龄十年内的次新房。

例如金帝海铂，2010年建成交付，当前均价大约在25000元/平米左右；中铁九逸当前均价也在20000元/平米上下；距离稍远些的众安理想湾（部分塔楼）与顺达花园(部分回迁房)二手成交价格相对较低，大多可低于20000元/平米。

总体来看， 东湖板块尚处于开发进行时的版块，还是适合刚需上车的。

肆

今天的土地出让纯属于“牛刀小试”，接下来整个1月份，算上外围区县，总共有31宗商业和涉宅用地将要出让。

仅明天（1月3日），主城区就将“开闸供应”，下城区、拱墅区和江干区都将出让涉宅用地，滨江区、西湖区和下城区也将出让3宗商业用地。

2019年杭州出让土地大战已经收官，共取得土地出让金为2677亿。作为杭州人民真的是习惯了，从2009年至今，卖地的生意坐头把交椅，似乎已经5次了。

而且大概率， 2020年还是稳当第一 。

仅从供应上来说，2020年预计将在2019年的基础上继续增加土地供给10%左右。更为关键的是，开发商融资最困难的底部已经过去。

昨天央行再次降准0.5个百分点，再次降低融资成本，提供流动性便利。所以接下来随着金融的再宽松，加上杭州新房的低库存，开发商拿地的热情或许会继续被吊高。溢价率30%封顶，可能在2020年将频频出现。

所以，让我们继续拭目以待。

-END-

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