买小产权房一时痛快 后续会很头疼！

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现在杭州楼市非常火热一房难求，那很多购房者把目光投到了小产权房上，小产权房到底能不能买，小产权房究竟是什么？今天我们请来了中伦律师事务所合伙人吴方荣，那请他来跟我们讲一讲小产权房到底值不值得购买？

Q：小产权还包括哪一些？

另外一种就是说像这种以租代售的，说实话，它其实就是租赁。二十年合同的租赁合同上再延续二十年，等于买一个使用权。而且这个后二十年从法律上还有一点争议，因为法律规定租赁合同，最长不能超过二十年，有争议。但是不一定说完全无效。包括浙江的法院原来也是有一个想法就是说规范这一块，包括以租代售这类合同效力。长远来说，不动产这个时间太长了。有产权证七十年都有保障，但是没有产权证，十年或者二十年之后政策可能跟你原来预想的法律规定完全不一样。甚至到时候你的合同效力都成问题，那时候就很尴尬了。

还有一个呢就是说从经济的角度，我觉得房地产不动产一方面当然自住，一方面其实它更多还有一块投资保值的作用，但是投资保值的前提一定有产权才可以买卖。那么像类似小产权房它最大的障碍就是说法律上讲，它可以占有可以使用，但是收益处分特别是这个处分就成了问题了。你再转手去卖很难卖，你没有一个产权登记，只有一份合同，甚至说是十年之后跟你签合同的开发商都不在了。然后你再把你的权利让给人家，有很大的障碍。现在房地产增值又这么快，万一哪天因为合同是可以反悔的，可以违约，你的权力就始终处在一个不确定的状态。

房子，特别是在大幅度的增长增值的前提下，你现在的价格买你可能十年之后增值了三倍五倍。这么大的利益前提下，这种合同这块收益就很难取得，因为很多人最后来买你的房子的时候，产权没有保证，所以你的收益也是相对缩减的。别人正儿八经的同一地段的房子可能是涨5倍，但是你这个到时候可能是涨1.5倍 。

所以从投资的角度，其实你没有保障，因为没有产权基础没有保障，所以其实也是亏的。所以总体从我的角度，我是不建议买，买了之后可能不是眼前的烦恼，但是是十年之后的烦恼，二十年之后的烦恼，这个烦恼更可怕，要看到以后。

Q：拆迁房有产权吗？

拆迁房它有产权，拆迁房它可能有一定的限制交易的期限，你比如说它是要五年之后才允许交易。那么很多人就是说现在比如说先签一个合同，那么等着可以交易的时候，我们再过户。这个呢，合同呢本身倒是没问题效力，但是呢就是说实际中还是这样说房价涨了之后卖给你那个原来那个房东，很可能今年不后悔、明年不后悔，三年之后后悔啦。等真正要过户的时候，他说对不起我卖便宜了，要涨价。到时候甚至说我给你解除合同，甚至双倍还你钱。实践中因为这种合同它履行期太长，过户才是真正的不动产的要素。把过户时间给拉长了，所以就是履历的风险增加。夜长梦多嘛，一夜之间房价涨了，这个梦就不一样了。

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