昨天德州地产圈粗了一件大事，朋友圈都被刷屏了，微信群也到处是沸沸扬扬，各位可能都了解，2017年的德州宅地首场土拍，昨天告一段落，结果可谓劲爆，533万/亩地王出世。
这两天有点忙，只能抽出晚上的时间，把老王的一些思考与大家做个沟通交流。
好了，废话少说，我们先来回顾一下
地王出世
的过程：
时间一：
2017年8月16日，刁李贵1、2号地块网上挂牌出让公告
消息一出，各路房企闻风而动，说实话，德州从去年10月到现在，接近一年的时间，基本上没有土地入市，各路房企已经陷入
土地焦虑症
，面对这么好的市场，恨不得做梦都想去拿块土地，没有土地，房企就无米下锅，市场就没有新的供给，需求旺盛，供给没有，你说房价是什么走势？？？
单看公告：各项
经济指标
详细在列
地块虽然不大，单块五十一二亩，但是容积率1.8＜X＜2.3，在目前高层占主流的市场，这么低的容积率，产品上的确大有文章可做，可以做出市场上稀缺的低密度产品，稀缺就是价值，
专业的房企
看到了机会！这一个多月，老王就接待过五六家房企的咨询。
时间二：
各路房企尽职调查
实地调研，地块方正，平整，已经是净地，沃土，无其他问题
地块东邻减河湿地公园，南邻太阳谷，北依东方红路，位于德州东向开发的战略要冲，到高铁东站仅需十分钟车程。
时间三：
截止2017年9月12日：各路房企纷纷掏出真金白银报名参与
地块一符合竞买资格的18家
地块二符合竞买资格的15家。
两块土地合计缴纳土地保证金：
17亿1225万
，真金白银哟！
时间四：
2017年9月14日上午，随着倒计时响起，拍卖竞争激烈化
激烈时，一分钟有多达12次的出价，平均五秒一次，可见竞争之激烈
时间五：
地王出世，真龙现身，王者登顶！
2017年刁李贵一号地块地王：467万/亩
一分钟后，
2017年刁李贵二号地块地王：533万/亩
对比：2016年长河西地块地王：373万/亩
整个结果出来了，热闹看完了该有些思考，看点在哪里呢？
2016年地王：每亩373万
2017年每亩地价比2016年上涨了43%
2017年楼板价比2016年上涨了74%
同期房价上涨了28%
真应了那句话，没有对比就没有伤害
上涨幅度触目惊心啊！！！
这个地价，要配上怎样的房价呢？
德州房价未来怎么走，相信你我心中都有数了！
一批国字号房企集中登录德州：碧桂园、保利、荣悦（中梁）
老王说：一批大型房产企业的到来，证明德州房地产市场的潜力
地方国企闪亮登场：德州德达，德州盛信投资
老王说：国企参与其中，可想lingdao背后的谋划
本地龙头房产民企：东海、嘉泰参与，其他企业身影未见
老王说：龙头民企参与不一，可见德州房产企业分化，有经营理念的分化，也有实力的分化
县域房企积极参与：联强置业、金腾置业、德嘉置业
老王说：一批县级房企积极参与高水平竞争，有做强做大的雄心抱负
跨界企业也来参与：景津置业赫然在列
老王说：对于景津，只能说一句话：2013年的因，有了今天的果，隔行如隔山啊
1号地王被德州地方房企东海集团收入囊中
2号地王被外来房企杭州荣悦（中梁地产）摘走
看数量，本土房企和外来房企1:1打平
看质量，533万/亩胜出467万/亩
老王说：本土企业与大牌房企相比还存在一定差距，
地块相邻，市场好了各自为战，市场不好就有可能抱团取暖。
2017年7月6日，国务院办公厅发布通知，原则上同意《德州市城市总体规划（2011-2020年）》，核心就是城市中心向东发展。
2017年8月28日，德州成立了由市长陈飞担任组长的：德州市东部城区开发建设领导小组和指挥部。
方向已明确，下面了就看具体实施了：
做为城市建设的重要一环，房地产企业紧跟政府指挥棒，用真金白银做出了自己的选择：
德州城市向东，房地产企业向东，房地产潜力在东部
今天还在与人探讨，说高铁站离市区太远，我想说，随着德州东进、陵城西进战略快速实施，不久，高铁就将成为
德州东部城市中心
除了看点，此次土拍还有几个令人疑惑的地方
我们权且以小人之心度君子之腹，探讨一下背后的套路！
如此近的两块地，分开后单块只有五十余亩，合起来也才103亩，为什么要分开两块？？？
套路一、地块小，总价低，单价可以更高一些（如果合成一块，5.1亿的总价，估计很多房企连参与的勇气都没有了），门槛低了，人多了，好办事，起码能壮一下声势。
套路二、给某些有需求实力弱点的企业行个小方便，机会给你了，能不能抓住，就看你自己本事了，可惜还真没有抓住，大块头太生猛！
套路：人多好下手！
对房地产比较关心的朋友，大概会对当前的房地产市场有个感受：
一线城市在政策打压之下明面下潜行
二线城市也已经到高位
三四线城市快速上涨
但就像德州，过了六月份之后这几个月，感觉市场像温吞水，没有了激情，大家已经快要麻木，如果一直这种状态，市场热度很可能就要慢慢降温；
忽然，10个月没有出让的一级土地市场，上来就是一枚地王级大威力的炸弹，吊起了所有人的胃口和眼球
就连地产从业人员也是兴奋不已，好像17年来了第二个春天。
不得不承认：zheng府和ling导，比我们更懂市场！
套路：要搞就搞票大的！
德达城市建投，作为地方国企，积极参与到这次土地出让中，尤其是在300万/亩，400万/亩等主力关口，与保利、碧桂园、荣悦（中梁）打的难解难分，如此霸气壮举，让一干大牌房企见识了我市地方国企的雄风！！！
还好专业房企坚持到了最后，不然行业得增加多少转让与整合，让领导累心啊！
套路：战士，就得有个战士的样子！
xx投资，同样是国企，为什么用个壳，这么低调？
赚钱要低调，退出也要低调，好吧！
我自己玩，嘿嘿
闷声发大财的见过吗，就是我！
套路：闷声发财行不行？！
一家杭州子公司，花2.7亿，到一个陌生的城市拿了52亩土地，还是地王，听起来好有意思。
然而就是这么摆在了眼前；
中梁，原来名不见经传的区域房企，在15年底突然发力，高杠杆疯狂拿地，借着16/17年火爆的市场，17年竟然排行全国25名，
这一次，中梁赌对了大的房地产趋势。
先不要管利润，要规模，要营业额，差不多先吃下再说，慢慢消化，万一房价暴涨又赚一笔呢，老天爷的事，谁说的清！
起码这次，让他们都见识了我的厉害，德州市场，我也是大哥大般的人物！
价格抬高了，市场不好以后都难过，一块想办法，
市场好了我沾光，先来的有优势！
中梁套路：走别人的路，让别的房企无路可走。算你狠！！！
东海作为德州当地民营房企龙头，一直在强力拓展项目，从去年到现在，也拿到了几块优质项目，尤其是齐河清和园项目（盈利前景很大）。
拓展项目，弯道超车是东海做大做强的唯一捷径。
按常理来说，东海几个项目都没有开盘入市，高价拿地王压力不小。如果对东海集团有深入了解的话，会发现东海17年的头等项目壹号院，正处于开盘前的关键节点，而9月14号之前的德州市场，又出现了一点疲软的迹象，对高端标杆项目来说，市场的温度和热情很重要，怎么办，市场不给力，别人不配合，自己就得多花点功夫了。
地王一出，市场又燃起一股火爆的氛围，如此氛围，必将助项目开盘一臂之力。开完盘，收了钱，再来交土地出让金，逻辑严谨，配合天衣无缝！哈哈！
套路：不谋全局者不足谋一域！
作为此次名气最大、实力最强的两大房企，跋山涉水，不辞劳苦，兴师动众的来到德州，哪能颗粒无收就班师回朝？现实就是这么残酷！
也许只是来试试水，看有没有好的机会
也许对德州市场还不是太了解，近距离观察一下
也许对德州投入资源有限，这种项目不是终极目标，不能占用太多资源
这么多也许，也许都不是呢！
行事相对来说还算稳健（对立面是不是另一个意思：不够专业呢？）
套路：失败乃成功之母啊！
今年市场火爆，县域房产市场也是火的一塌糊涂（除了极个别的县城），很多地方无房可卖，价格也有明显上涨。
但是涨幅与德州相比，差距明显，赚钱效应也差的远。
同样投入，肯定要找利润更高的地方。
德州房产市场的赚钱效应，连开发商都趋之若鹜啊！
套路：钱吸引钱啊！
最后说点实在的，这两个地王盈利前景怎么样？
很多人说，楼板价都3000多，房子能赚钱吗？
按成本计算，土地+建安+配套+税费+三费大约每平成本7300--8000元，地块周围项目售价在6800-7500左右（嘉诚东郡、月亮湾、天润和园、翡翠公馆、龙溪香岸、奥特莱斯等），成本比售价高，貌似不大赚钱啊？？？
其实，一开始说了，这两块地容积率低，可以做高品质的高价产品，按现在德州房地产情况，如果产品力可以，销售价格在9000甚至万元以上还是机会比较大的。
如果售价9000，利润率12.5%以上；
如果售价10000，利润率25%以上；
相对于上市房企平均9%的利润率，这个利润还是比较可观的。
最后就看产品能不能做精、做出特色，在市场上有竞争力了。
结语：
虽然房价的快速上涨，让我等从业人员也隐隐不安，很多市民也有意见，但是市场有其自身规律，存在即合理，我们要敬畏市场，学习市场，从市场中来，到市场中去。
趋势越来越明显：
房价不是由80%市民决定的，而是由20%精英决定的。
德州房价是由鲁西北冀东南的20%高收入群体决定的！
这一数据200万以上啊！
房价得涨多高，不敢想！
北边沧州的房价，正在那里耍NB!
大德州的房地产市场，即将开启波澜壮阔的新篇章!
