来源：置地通
2017年的房地产市场，为什么那么多人不适应
是因为这短短的一年时间以来，太多东西在最快程度的发生改变，我从92年开始做房地产，到现在为止差不多25年的时间了，很多事情我这么多年来我不曾见到过的场景，这一年来房地产市场发生改变的地方。
首先我们需要承认，不论外界什么原因干扰，这个市场确实在变冷
这是北京二手房住宅市场的销售周期，2017年的周均区划套数是很低的，仅比2014年略高一点。
而上海二手房市场也同样如此。
我们都知道，二手房是相对比较真实的反应房地产市场情况的，北京和上海都在开始变冷。
然后在土地拍卖口有呈现了另外两种微妙的场景
嘉兴的一场土拍，居然是在一个大剧院里发生的，里面集结了四五百号开发商，都是为了争抢一块地。
而最后戏剧化的表情也特别明显。
最后拿到土地的哥们这真臂高呼的样子，是在太生动了。毫无疑问他们这么开心，是认为自己拿到一个很好的投资机会，是一个不赔本的生意。
但你说这笔生意一定赚钱么，其实没人知道。
或者说他这么兴奋，或许是因为自己得到了一个别人不太可能得到的机会，在嘉兴做房地产开发的机会。
这是我入行以来不曾见到过的事情，做房地产投资花了如此多的时间在做一件随机碰运气的事情，对于地产人来说这一定不是一件好事情，但是当下的我们却那么的欢呼雀跃。
房地产投资拿地，某种程度上变成了游戏，这是这么久以来从来没发生过的。
但是我们再来看上海。
上海的土地出让时间被各种延迟，土地出让模式也从过去的招拍挂变成复合招拍挂，这样的改变，很大程度上断了中小房企的后路，他们连拿地的入场券可能都得不到。
土地市场上的扭曲让很多开发商以及地产人相当的不适应。
这只是一种一个维度的案例，另外今年还有两个有意思的事情
一家房企刊登了拿地的广告，这本来就是不常见的事情，对于拿地这样点对点的事情居然需要刊登报纸广告。可见开发商对于土地的饥渴程度。
另外我们也看到，报纸的下方还写着24个联系人和手机号码，其中8个副总级别的地产人的手机号码被刊登在广告上。
为了拿地，地产人的信息变得如此廉价。
还有一点。
还有，房地产广告的专业力量，开始往人事招聘角度上来转了，文案写的越来越直白。
所以我们看到，这一年来，开发商都在把过去做专业累积转移到资源累积，不论是拿地还是拿下资历地产人或者其他，都在给自己公司嫁接各种资源。
所有开发商都想用最快的方式给到公司最快的提升。
而藏在这些极端个案背后，到底是什么因素推动房企这么做呢
我们可以看到。
整个行业的集中度越来越高，百强和十强对于行业的垄断程度越来越大，到了2016年十强和百强分别已经达到18%和44%了
我们判断未来房地产甚至有可能只有一两百家开发商，而前十强会吃掉整个市场50%的份额
什么时候到来，我不知道，但是我觉得一定会到来，这个就是趋势。以后开发商会越来越少。所以看到这个数据你可能会理解为什么现在的开发商为什么会这么着急，这么想快速的给自己公司夯实资源。
而且在另一个维度我们也看到。
整个行业每五年之间的差距，从销售额到销售面积的增速都在快速放缓，但是我们需要看到另一个数字，最近五年，行业内企业的估值在迅速下滑，这几年甚至都到达的冰点。
过去的开发模式，并不能帮助企业做高自己的价值，这个是最可怕的，地产行在社会中的价值认同度在下滑。
另外一个，也是最惨烈的。
企业的ROE,也就是资产净利润率开始越来越低，做地产收益情况越来越差。
所以各位可以想象到，为什么很多开发商这么着急，不论是拿地还是拿人，都这么着急，因为确实房企内部的变化比想象中的要严重。
怎么突围，这是所有地产人都在探讨的一个话题
首先，很多开发商本能的会做一件事情
就是在大盘萎缩的时候，最快程度的扩张自己的份额，而且这个数据比我们想象中的惊人。
过往我们知道，每年提升20%以上已经是非常高速的行为了，但是现在我们可以看到，有这么多开发商，今年的扩张速度是150%-200%。
这个速度有多快，就证明当下大家有多恐慌，在我们拿人拿地块的时候，还在疯狂的做规模，来抵抗内心的恐慌和焦虑。
而他们蚕食的一定是大量中小房企的份额。
对于中小房企的艰难除了来自于行业内其他开发商的压迫，还来自房地产市场两端的挤压，土地的入场券越来越贵，房子最终尾端的各种限制，这两头的堵塞让不少以产品力，品质感为前提的中小开发商彻底失去了自己的阵地，这种情况也在2017年发生，未来甚至会加剧。
某种程度上这也是房地产的降维攻击，大的企业通过速度、规模等优势，把中小房企的份额抢走之后，彻底断了他们的生路。
所以我们可以看到，不论中小房企还是大型开发商，都有自己的压力和恐慌，这是整个行业给所有开发商带来的。
而对于房地产的未来，我们应该怎么做
今天可能很难讨论出一个定论，但是有一些方向性的观点可以和大家分享
上面这张图是四川一个寨落，大家都很自由，建筑排布都很随意，整体呈现的效果也挺好，也很美。下面是万科良渚文化村的效果图，虽然叫村，但是是一个明显有过细致规划的村落。
放这两张图的意思就是，很明显，未来的房地产开发一定是走下面这张图的路线，未来的产品规划一定是受各种约束条件，包括红线限高面积配比等，土地出让的条件一定会越来越多，作为地产人要学会适应这样的场景，楼市未来不是市场经济也不是计划经济，而是管理经济。
房地产这行业我们要学会被别人管理，自由无序的时代已经过去了。
首先我们先需要学会心态的调整，当下的房地产今时不同往日。
然后是对于城市的选择，所有人都在说一线城市饱和，要去外围寻找增量市场，但是我们来看一张图。
这是日本东京和上海的地铁路线图，我放这个对比大家就知道是什么意思，就是每个城市的空间都还有，而且还很大，不要盲从，没有任何一个城市的楼市没有风险，也没有任何一个城市的房地产开发已经饱和。
具体选择什么，需要有自己的判断。
另外对于企业估值。
这是帕尔迪的股价走势图，曾经万科的对标公司。
我们可以看到曾经在2004年的时候，估值达到最高点98块，而到了2011年之后迅速下滑，每股股价可能只有3块的水准。
这是一个很好的对标，对于房地产开发企业未来的市值情况，中国的开发商都在担忧自己的估值下滑的问题，但好像这个趋势会持续性的进行。
那开发商如何自保，如何保存自己的实力，有一组数据特别有意思。
这是我节选的关于新鸿基2016年的年报数据，有一个对比特别有意思。
对于新鸿基来说，物业销售还是占到核心收入的40%以上，而租赁收入只有18%，但是我们来看利润毕本，销售物业的毛利率极低，总值甚至还不如租赁，所以最后在毛利润部分，租赁反而成为核心权重。
所以，这个我们可以看到收益模式的改变对于企业利润的贡献。
如果未来估值下滑不可逆，如何保证开发商的利润率是很关键的。我们知道，仅有规模的扩张是不健康的，保持利润前提下的扩张才是良性循环。
而对于房地产开发来说利润点来自哪里，这是很多人需要思考的，也是现在的地产人非常需要思考的一件事情。
持有租赁是一个不错的模式，还有没有其他，所谓的房企改革和升级，其实就是考虑的这个。
所以毫无疑问，对于整个行业，今年有太多变化的地方，房企也好，地产人也好到底往哪里走都是值得思考的一个方向，而对于公司开说未来如何可持续健康的发展也是当下最值得探讨的一个问题。
以后的行情一定是越来越难，但是我们也看到越来越难的行情下也一定会有企业会有个人突围出来，最后到底是谁，这就是看各位的努力了。
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